Как да съставим правилно договор за наем
В момента в повечето градове апартамент може да се наеме само чрез сключване на договор за наем. Тази позиция е правилна и напълно защитава както наемодателя, така и наемателя или наемателя. Въпреки това подобни сделки са изпълнени с много интересни функции, които трябва да бъдат известни. Нека разгледаме по-отблизо какво трябва да знае наемателят при сключване на договор за наем.
Няколко характеристики на съставянето на договор
Повечето наемодатели се интересуват от краткосрочни договори. Това желание се дължи на факта, че в законодателството има понятие за предимство на право, и то се отнася и за наемане на апартамент.
Така че, ако между страните се сключи договор за наем за период от повече от 12 месеца, тогава след 1 година собственикът на жилището е длъжен да предложи на наемателя да удължи договора за наем. Ако това не се случи, тоест наемодателят намери нови наематели и не предложи на наемателя да продължи договора, тогава последният има законното право да се обърне към съда с искова молба.
Важен момент! Ако наемателят се премести в друг нает апартамент и след известно време случайно разбере, че неговият бивш наемодател е взел други хора в апартамента, но в същото време не информира наемателя, че апартаментът все още се наема, тогава наемателят има правото да заведе дело. В този случай наемодателят ще бъде длъжен да му компенсира вредите, причинени за целия период, през който наемателят е бил принуден да наеме апартамент на друго място. Трябва обаче да се помни, че това не се отнася за случаите, когато апартаментът се дава под наем по краткосрочно споразумение (т.е. за период до 12 месеца).
Има и друг момент, свързан с превантивно право. Ако собственикът на нает дом изведнъж реши да го продаде, първото нещо, което трябва да направи, е да предложи на наемателя да купи апартамент. И само след като, ако последният не се съгласи, собственикът ще може да обяви апартамента за продажба.
Условия за наем
Условията на трудовия договор не са най-малко важни. Така че, ако в договора за наем не е посочен периодът, за който жилището е наето, тогава съгласно разпоредбите на законодателството жилищата ще бъдат наемани за следващите 5 години.
Има и друг интересен нюанс - според разпоредбите на Гражданския закон, наемодателят трябва да уведоми наемателя 3 месеца предварително, ако възнамерява да прекрати договора. Също така, наемателят е длъжен да уведоми наемодателя 3 месеца предварително, ако възнамерява да се изнесе преди време. Но! По-добре е да регистрирате последните в договора.
Много наемодатели, когато съставят договор за наем самостоятелно, правят често срещана грешка - те посочват периода, в който другата страна трябва да бъде предупредена за прекратяване на сделката по-малко от законовия минимум - най-често, 1 месец. Всъщност това противоречи на разпоредбите на закона. И такива договори могат да бъдат обезсилени в съда.
Така че, ако 3 месеца преди изтичането на договора, лизингодателят не е повдигнал въпроса за прекратяване на лизинга, сделката ще се счита за автоматично удължена за още една година.
Ако договорът е сключен за краткосрочен период, препоръчително е предварително да се погрижите да предпишете в документа условията, в които собственикът има право да предупреди работодателите, че възнамерява да прекрати договора. Факт е, че при липсата на този нюанс в документа собственикът на жилището има право да прекрати транзакцията по всяко време. Въпреки това, като работодателя.
Също така, при сключване на краткосрочна сделка, лизингодателят няма да бъде принуден да предоговаря договора със същите наематели след изтичане на договора. Той може просто да откаже да отдаде жилище под наем, без да обясни причините.
Проблем с наемната цена
Всъщност, както показва правната практика, този въпрос е най-чувствителен. Най-голям брой дела, заведени в съда от наематели или наемодатели, са свързани конкретно с наемите и комуналните плащания.
Не е необичайно наемодателят да реши да повиши наемната цена без предупреждение. Естествено, той има право да взема такива решения. Но не по-често от веднъж годишно, в съответствие с разпоредбите на Гражданския закон.
Най-доброто решение в тази ситуация би било да се опише тази клауза в договора за наем - например размерът на годишната индексация е 1-5%.