Закон - Наемният режим постига несигурен баланс между конфликтни интереси -
С решение от 28 май 2020 г. 3-ти граждански състав на Касационния съд упълномощи неразделения собственик на земеделска земя да действа сам, за да получи ликвидация на наложена глоба, за да осигури възстановяването на наетите имоти.
От метр Седрик Бианки, сътрудник адвокат Кабинет WABG & Associés Nice, DESS Право, икономика и управление на лозарската индустрия, Университет Монтескьо Бордо IV
В този случай брат и сестра притежаваха лозе, отдадено под наем на Groupement Foncier Agricole (GFA).
Няколко случая се противопоставиха на собствениците и наемателя относно определянето на наема и консистенцията на лозето.
Решение нареди на GFA да възстанови лозето под наказание.
Тъй като GFA не се съобрази, брат сам иззе съдия-изпълнителя, за да поиска ликвидиране на неустойката и определянето на ново, по-високо наказание.
Апелативният съд в Рен решава, че искането му е недопустимо, тъй като съсобственик не може да извърши самостоятелно административен акт, освен ако не притежава поне 2/3 от съвместните права.
Касационният съд отмени това решение, като се има предвид, че той е извършил само защитен акт, целящ да запази целостта на имота, такъв акт може да бъде извършен само от съсобственик.
С това решение Касационният съд отлично илюстрира баланса, който законодателят се опитва да запази между противоречивите интереси на собственика - лизингодател, който трябва да запази капитала си, и на оператора - лизингополучател, който трябва да осигури стабилността и устойчивостта на операциите, за да план за дългосрочен план.
Правната рамка за прекратяване на наема на фермата
Конфликтните интереси на собственика - лизингодател - и на оператора - лизингополучател - доведоха законодателя до твърдо определяне на условията за прекратяване на лизинговия договор, за да се вземат предвид интересите на първия, който често не може да се лиши от ресурса, който представлява отдаване под наем, като същевременно защитава интересите на земеделския производител, който има жизненоважна нужда от наетата земя, за да може фермата му да просперира.
Този антагонизъм се открива в решенията, приети в Книга IV на Кодекса за селския и морския риболов (CRPM), която разрешава прекратяването на договора за наем на фермата, но твърдо ограничава тази възможност до няколко ситуации, изброени в членове L. 411-30 до L ... 411-34 от CPMR. Страните в никакъв случай не могат да дерогират тези законови правила и всяка противоположна клауза, която би била включена в договор за наем на ферма, би била непоправимо отменена от съдилищата (1 °). Лизингополучателят обаче запазва възможността да се откаже от вече придобито право и да приеме неговото приятелско прекратяване след подписване на договора за наем на фермата (но очевидно не в същия ден от този подпис (2 °)).
Правото на лизингополучателя да поднови лизинговия договор
Операторът се възползва преди всичко, с някои изключения, от реално право да поднови договора за наем на фермата.
Той не е длъжен да поиска това подновяване, което се прилага автоматично и при същите условия, при липса на противното желание на страните, в края на всеки период от 9 години, при липса на отпуск. Ако не е имало писмено, условията на подновения лизинг ще бъдат тези на ведомствения стандартен договор. Ако лизингополучателят възнамерява да издаде съобщението, той няма да трябва да мотивира искането си, но трябва да уведоми собственика на съобщението чрез записана доставка или да го връчи на съдия-изпълнител, най-малко 18 месеца преди края на договора за наем.
Ако Лизингодателят възнамерява да предостави отпуск, той трябва, доколкото е засегнат, да обоснове отпуска си с една от причините, предвидени в член L. 411-46 от CRPM, т.е. по-специално за една извършена вина от Лизингополучателя, което би могло да оправдае прекратяването на лизинга, посочено по-долу. В края на лизинговия договор, независимо от причината, която го е прекратила, фермерът - лизингополучател - ще има право на обезщетение, изчислено въз основа на подобренията (по-специално насажденията и работата по преобразуване на почвата), направени в парцела. че парцелът се експлоатира в съответствие с регламентите и извършените ремонти, със съгласието на лизингодателя, за консервация на сграда от съществено значение за експлоатацията, която надхвърля законовите му задължения, като субсидиите, получени от оператора за това, очевидно се приспадат от обезщетението. И обратно, ако операторът е влошил парцела, собственикът може да поиска обезщетение, равно на размера на претърпената вреда.