Трябва да избягвате тези 5 грешки, когато купувате кооперация - Нотариус Бохум
Тези 5 грешки трябва да се избягват при закупуване на кооперация
По принцип договорът за покупка на недвижим имот за кооперация е проектиран по същия начин, както за еднофамилна къща или незастроен имот. Има обаче специални функции в някои точки, които трябва да бъдат посочени по-долу.
1. Кои зони може да използва собственикът на апартамента сам?
Често възниква въпросът дали определени стаи и площи принадлежат на частна собственост или на специално право на ползване на апартамент. Това е важно, тъй като такива стаи и площи след това могат да бъдат използвани с изключение на останалите съсобственици и не са обект на обща собственост (за условията вижте по-горе). Всеки, който не получи пълна и точна информация, преди да сключи договор за покупка, може да преживее негативни изненади по-късно.
На практика това е важно за следните стаи и зони:
- Гаражи или места за паркиране
- Терасови площи
- Градинска площ
- Сутеренни стаи
Ако искате да проверите дали тези стаи и площи "принадлежат" на апартамента, това първо може да бъде определено от поземления регистър. Тогава, например, поземленият регистър регламентира „10/100 съсобствен дял в имота ...... . съчетан с отделната собственост на апартамент № 3 и съчетан със специалното право за ползване на изба № 3“. В този случай е ясно, че мазето № 3 на апартамент № 3 има право на специално право на ползване. Това означава, че собственикът на апартамент 3 има единственото право да използва изба № 3. Когато апартаментът се продава, специалното право на ползване на изба стая 3 автоматично се прехвърля на купувача на апартамент 3.
Ако специално право на ползване не е споменато в поземления регистър, от декларацията за делба може да възникне специално право на ползване. Поземленият регистър често дава само съкратена версия на съществуващите специални права за ползване.
2. Използвали ли са се специални права за ползване в миналото по различен начин от декларацията за разделяне?
В многофамилни къщи се случва отново и отново собствениците на апартаменти да си разменят местата за паркиране на автомобили или стаите в мазето в отклонение от декларацията за делба.
Пример: Г-н Мюлер е собственик на апартамент 1, а избата с номер 1 принадлежи на апартамент 1. Г-н Майер е собственик на апартамент 2 със съответната изба номер 2. Мазето 1 е по-голямо от изба 2 и г-н Майер се нуждае от по-голяма стая в избата . През 2015 г. той и г-н Мюлер се договориха да сменят избите. Оттогава по-голямата изба с номер 1 се използва за апартамент 2. Апартамент 2 ще бъде продаден през 2019 година. Според декларацията за разделяне, изба 2 принадлежи на апартамент 2, но по-голямата изба 1 всъщност се използва от собственика на апартамент 2 в продължение на 4 години. На купувача на апартамента, г-н Schulz, се казва, че по-голямата изба 1 принадлежи на апартамент 2. Няколко месеца по-късно апартамент 1 се продава на г-н Späth. Той разглежда внимателно декларацията за делба и забелязва, че по-голямото мазе 1 принадлежи на апартамент 1 и моли г-н Schulz да освободи мазето. Г-н Шулц отива при адвоката и научава, че трябва да освободи мазе 1, тъй като то не принадлежи на апартамента, който е купил.
3. Какви решения е взела общността на собствениците през последните години?
В жилищните сгради срещата на собствениците обикновено се провежда веднъж годишно. На тази среща се вземат решения за къщата. Това често включва мерки за ремонт или ремонт на къщата. Като бъдещ собственик човек влиза в съществуващите резолюции. Ако тези решения не бъдат проверени преди сключването на договора за покупка, по-късно могат да възникнат разходи, които купувачът не е очаквал.
Пример: Г-н Мюлер купува апартамент. Събранието на собствениците реши преди няколко седмици покривът на къщата да бъде покрит през следващата година. Това води до общо 50 000 евро, които се прехвърлят на всички съсобственици в къщата. Г-н Мюлер трябва да е запознат с това решение, преди да подпише договора за покупка, тъй като той като нов собственик трябва да допринесе за тези разходи.
4. Колко е резервът за поддръжка?
Ако е формиран резерв за поддръжка, той автоматично се прехвърля на купувача; не се изисква регламент за това в договора за продажба.
Като купувач на апартамент трябва да знаете преди подписване на договора за покупка дали има резерв за поддръжка и колко висок може да бъде той.
Пример: Г-н Мюлер купува апартамент. Балконите на къщата изтичат и трябва да бъдат ремонтирани. Това създава значителни разходи за цялата къща. Когато купува апартамента, г-н Мюлер предполага, че тези разходи могат да бъдат платени от резерва за поддръжка. По-късно се оказва, че има само малък резерв за поддръжка и че всеки собственик трябва да плати специална вноска от 4000 евро за обновяването на балконите. Ако г-н Мюлер знаеше това предварително, нямаше да купи апартамента.
Платил ли е продавачът изцяло парите на къщата?
В жилищните сгради в декларацията за делба обикновено е регламентирано, че всеки собственик на апартамент трябва да плаща месечна надбавка за къща. Това включва резерва за поддръжка (вж. Раздел 4 по-горе) и текущите разходи за къщи, напр. за почистване на стълбищни клетки, застраховка и др. Ако продавачът не е платил изцяло този имот пари, купувачът на апартамент е заплашен от опасности поради имуществения дълг на предшественика поради възможни мерки за възбрана в поземления регистър на апартамента, който ще бъде придобит.
Пример: Г-н Мюлер купува кооперация. Малко след сключването на договора за покупка, принудителна ипотека се вписва в поземления регистър заради непогасените къщи.
Можете да се защитите от това, като позволите на продавача да декларира в договора за продажба, че няма непогасени вземания за парични средства. Освен това може да се получи удостоверение от управителя на имота, че няма дългове за пари в къщи. Покупната цена се дължи само когато е налице съответното удостоверение от компанията за управление на собствеността.
Моят персонал и аз ще се радваме да отговорим на всички ваши въпроси.