Промени в наемателското законодателство Какви права имат наемателите и наемодателите?
Последният Закон за изменение и допълнение на Закона за наемането влезе в сила през 2013 г. През 2015 г. комисиите за посредничество бяха реорганизирани и в много региони беше въведена така наречената спирачка за цената на наема. Следващата реформа е точно зад ъгъла през 2016 г. Какво е новото в наемателското право, кои промени в наемното законодателство предстоят и какво означава това за правата на наемателите и наемодателите? Даваме общ преглед.
Защита при преобразуване на апартаменти под наем в кооперации
Използва се в наета кооперация собствена употреба или са апартаменти под наем в Кондоминиуми, преобразувани, Прилага се законово регламентирана защита на наемателите срещу прекратяване. С т.нар Мюнхенски модел Досега обаче наемодателите са успели да заобиколят тази защита срещу уволнение: партньорства, например едно Общество за гражданско право (GbR), купи къща под наем. След това GbR даде възможност на своите акционери да използват апартаментите, като отменят собствените си нужди - дори преди те да бъдат превърнати в жилищна собственост.
Тук това укрепва Закон за изменение и допълнение на Закона за наемането от 2013 г. права на наематели: тригодишният Защита срещу съкращения за лична употреба сега се прилага и след като апартаментите са продадени на обществото. По този начин законодателят е затворил една вратичка в закона, която по отношение на броя не е изиграла основна роля на практика. „Броят на преобразуванията от апартаменти под наем в кооперации се увеличава от няколко години. И това също така увеличава риска засегнатите наематели да загубят апартамента си ", предупреждава Улрих Роперц, говорител на пресата на Асоциацията на германските наематели (DMB).
Енергично обновяване: какво е това?
В областта на мерките за енергийна модернизация Законът за изменение и допълнение на Закона за наемането от 2013 г. беше особено полезен цялостни промени в наемателското право със себе си. Можете да прочетете какво означават промените за наематели или наемодатели в нашата статия с ръководство:
Защита срещу измами с наеми
Когато се занимавате с измамници с наеми, като напр Б. т.нар Наемане на номади, промените в наемателското законодателство укрепват гърба на наемодателите. В случая с номадите под наем съдът може да задължи наемателя, който не изпълнява задълженията си, да внесе депозит в специална сметка по време на процеса на наемане. Това е за да се предотврати по-нататъшното увеличаване на дълга под наем чрез забавяне на съдебните производства и наемодателя да бъде оставен за негова сметка в крайна сметка.
Ако наемателят не плати
Ако наемателят по подразбиране не внесе гаранционния депозит по време на процеса на наемане, наемодателят може да го направи Заглавие за изгонване при спешни производства получавам. В допълнение, заглавията за изселване вече могат да бъдат разширени също толкова бързо до евентуално неизвестни и неоторизирани субарендатори.
Така нареченият Берлинска евакуация също се регулира от Закона за изменение на Закона за наемането. С това, например, само ключалката се сменя, без мебелите и предметите да се транспортират и съхраняват от апартамента. Това означава, че наемодателят вече не прави допълнителни разходи за разчистване и съхраняване на имуществото на наемателя.
Мебелите и предметите, които все още са на разположение, са само документирани и изброени. Наемателят по подразбиране може да поиска собствеността си от наемодателя си за период от един месец. След това нещата могат да се използват, например на търг от съдебния изпълнител.
Ограничение: ограничението на наема е ограничено до 15 процента
В райони с над средната нужда от жилища федералните провинции могат Ограничението за наем се увеличава от 2013 г. от 20 процента на 15 процента. След това наемите могат да се увеличат в рамките на три години с не повече от 15 процента и до максимум от местния сравнителен наем.
Ограничението обаче се отнася само за съществуващите наеми, но не и за новите наеми - това не помага на никого, който иска да наеме нов апартамент. Ето защо голямата коалиция въведе наемната спирачка като допълнителен инструмент през 2015 г.
Наемната спирачка
Следващата промяна в наемателското законодателство е в сила от 1 юни 2015 г .: Федералните щати могат да прилагат наемната спирачка в Столични райони и други популярни жилищни райони с тесен пазар на жилища въведете. Налага се спирачката под наем само за нови договори за наем а не за съществуващи договори за наем. Регламентът се прилага до края на 2020 г.
Когато се прилага спирачката с цената на наема, наемът при отдаване под наем на съществуващи апартаменти може да бъде максимум с десет процента над местния сравнителен наем. Подробностите за местния индекс на наемите се прилагат като местен сравнителен наем. Там, където няма индекс на наемите, могат да се използват и бази данни за наеми от сдружения на наемодатели и наематели или сравними статистически проучвания, според Федералното министерство на правосъдието.
За да може да провери дали уговореният наем е допустим, наемателят също има такъв Право на информация към хазяина. След това трябва да се каже например на наемателя какъв наем е платил предишният наемател.
Ако се прилага спирачката на наемната цена, наемът може да бъде с максимум 10% над местния сравнителен наем.
Факти за наемната цена на спирачката
Прекомерният наем може да бъде възстановен
Ако наемът е по-висок, отколкото би трябвало да бъде според регламентите за спиране на цената на наема, наемателят може да възрази срещу него дори след сключване на наема и да поиска връщането на излишния наем. Това обаче се отнася само за наема, който той е платил след жалбата си. Асоциацията на германските наематели е критична към този регламент, тъй като може да бъде стимул за наемодателите първо да опитат прекомерни наеми. „Според настоящата правна ситуация той може да задържи прекомерната част от наема между сключването на договора и жалбата от наемателя“, казва говорителят на DMB Улрих Роперц.
Тези изключения се отнасят за спирачката на наемната цена
- Наемодателите могат поне толкова наем желание, както вече е платено от предишния наемател. Така че не е нужно да намалявате наема.
- Нови сгради, които след 1 октомври 2014г са завършени са освободени от наемната спирачка.
- Също в цялостно модернизирани апартаменти наемната спирачка не се прилага. Като насока за цялостна модернизация Федералното министерство на правосъдието посочва около една трета от разходите, необходими за сравним нов апартамент, който инвестицията постига.
Асоциацията на наемателите е скептична
Според асоциацията на наемателите, спирачката за наем не изглежда да работи както се надявахме. „За засегнатите наематели не е прозрачно дали могат успешно да се позоват на основните правила за спиране на цената на наема или едно от изключенията като високи мерки за предварително наемане или модернизация не се прилага“, смята Улрих Роперц. Ето защо се препоръчва първо наемателите на апартаменти потърсете съвет от сдружение на наематели или специалист адвокат.
Къде се прилага спирачката под наем?
Досега единадесет федерални провинции въведоха спирачката за наем в около 300 общини. Федералното министерство на правосъдието предлага интерактивна карта на Германия, която определя къде се прилага спирачката за цената на наема.
Брокерска комисионна: който поръча, плаща
Дълго време наемодателите биха могли да улеснят отдаването под наем на апартамента си. Те наеха агент за недвижими имоти и оставиха новия наемател да умре дължима такса за посредничество плати. Налице е промяна в наемателското законодателство: От юни 2015 г. комисиите за брокери са ново регулирани. Сега е вярно Принцип на подреждане. Това означава: Който поръча на агента за недвижими имоти, той му плаща сега. Споразуменията, които се отклоняват от този нов регламент, са неефективни и могат да бъдат наказани с глоба. The Права на наемателите се дължат на това нововъведение значително укрепен.
Ако, от друга страна, наемателят изрично е инструктирал агента да търси апартамент, той, разбира се, трябва да плати и комисионната според новата правна ситуация. Сега Федералният конституционен съд обяви новия закон за конституционен след жалби на някои агенти за недвижими имоти.
Пазете се от трикове на брокери
Асоциациите на наемателите съобщават, че в някои случаи брокерите се опитват да убедят хората, които се интересуват от жилище, да извършат "спонтанно" търсене. Ако обаче апартаментът вече е в базата данни на брокера, той не е действал от името на потенциалния наемател - и един такса за такава поръчка не е разрешено. Изисква се и от брокери Такси за обслужване и гледане или са потвърждения за резервация за предлаган апартамент не е позволено.
Приспадане на таксите за посредничество от данъка
Утеха за наемодателите: Те все още могат напълно да приспадат разходите на агент за недвижими имоти, който са назначили.
Забрана за присвояване: Вече не се наема като ваканционен дом
Докато редиците от апартаменти са празни в много селски райони, в популярните големи градове има съвсем различна тенденция: Там все повече се предлагат апартаменти под наем като ваканционни апартаменти. Тогава те вече не са достъпни за ловци на апартаменти.
Ето защо много градове в Германия се опитват да предприемат действия срещу присвоените апартаменти под наем. Има разпоредби в Берлин, Дортмунд, Дрезден, Фрайбург, Хамбург, Кьолн, Констанс, Мюнхен, Мюнстер и Щутгарт.
Столицата е особено строга по отношение на отдаването под наем на ваканционни жилища
През 2014г Берлин: Ако искате да наемете апартамент в нормална къща за туристи там, трябва предварително да си вземете такъв Вземете одобрение. Но те съществуват само в изключителни случаи. Ако някой наруши закона, го грози глоба до 100 000 евро. Преходното споразумение за ваканционни апартаменти изтече през април 2016 г. Оттогава наемодателите вече нямат право да предлагат апартаментите си на брокерски портали за ваканционни апартаменти.
Но има и изключения от забраната за присвояване в Берлин
- Собственик на апартамент, който продължава да използва апартамента си сам, може да наеме по-малко от половината жилищна площ за променящи се гости на почивката („правило 50 процента“).
- Собственикът на жилище може да продължи да наема втори дом, държан по професионални причини, като ваканционен дом по време на отсъствието му. Това беше решено от Берлинския административен съд през август 2016 г. Въпреки това, поради основното значение на решението, съдът е разрешил обжалване пред Висшия административен съд Берлин-Бранденбург.
Второ изменение на закона за наемното право: Това е, което политиката планира
Федералното министерство на правосъдието планира по-нататъшни изменения на закона за наемане и одобри Закон за изменение на втория закон за наемане (2-ри MietNovG) представен като проект. В допълнение към иновациите в областта на разходите за модернизация, следните промени в наемателското законодателство включват: