Примерен договор за наем - Ето как изглежда договорът, подходящ за наематели - Finanztip
Трябва да обърнете внимание на това с новия договор за наем
Д-р Брита Бийт Шьон
Britta Beate Schön отговаря за всички правни въпроси във Finanztip. Докторът по право и адвокат работи като ръководител на правния отдел при доставчици на финансови услуги като Telis Finanz AG и Interhyp. Преди това тя преподаваше и проучваше в Япония като младши професор в DAAD по немско и европейско право. Завършва обучението си в Мюнстер, Женева, Регенсбург и Лайпциг. Можете да се свържете с автора на [email protected].
- Наемодателите често използват предварително формулирани шаблони за договори за наем. Това означава, че по-голямата част от регламентите не подлежат на обсъждане, но също така са особено податливи на грешки.
- В договорите често има недопустими клаузи, които наемателите не трябва да спазват - например по темата за козметични ремонти, забрани за домашни любимци или дребни ремонти.
Преди да подпишете, трябва да прочетете внимателно договора си за наем и да го сравните с договор от асоциацията на наемателите.
Проверете цената спрямо наемния индекс, за да видите дали наемът е подходящ за новия ви апартамент.
Не приемайте изключване на прекратяване без клауза за заместващ наемател.
По-добре е да не обсъждате индивидуални разпоредби с бъдещия си наемодател, в противен случай те биха могли да дадат апартамента на по-удобен наемател.
В това ръководство
Намерили ли сте мечтания апартамент? Местоположението и цената съвпадат, а наемодателят също изглежда лесно да се разбирате. Сега липсва само подписът върху договора за наем. Но първо трябва да имате няколко проверете важни точки.
Как да разберете дали договорът ви за наем е справедлив?
Трябва да прочетете внимателно договора. В случай на договори за наем - за разлика от договорите за заем или онлайн покупки - има няма право на отказ. Така че не можете просто да подпишете договора и след това да го оттеглите.
Важното е дали можете без проблеми да излезете от лизинга и има ли капани или изненадващи клаузи съдържа. Можете да разберете, като сравните договора си с извадка, подходяща за наематели.
Наемодателите използват предимно Примерен договор, които вече са предварително формулирани. Големите жилищни асоциации имат свои документи, много частни наемодатели използват типовите договори на сдружението на собствениците Haus & Grund или други доставчици. Тези договори отговарят най-вече на настоящата съдебна практика и законодателство. В случай на съмнение адвокатите са ги формулирали по такъв начин, че договорът да е изгоден за наемодателя.
Но някои наемодатели също го използват стари договори, които все още имате в чекмеджето, но които не вземат предвид текущите преценки. Такъв договор също може да бъде от полза за вас. Защото, ако отделните клаузи са неефективни, не е необходимо да се придържате към съответния регламент.
Образец на договор, който удобен за наематели можете да намерите безплатно в Асоциацията на германските наематели. В модела, удобен за наемателите, например се предвижда в полза на наемателя, че наемодателят сам се отказва от прекратяването на договора за определен период от време. Той също така предвижда страните да се споразумеят, че наемът няма да бъде увеличен за определен период от време.
Ако искате да сте на сигурно място при наема, можете да оставите проекта на наемодателя на вас Асоциация на наемателите или един Адвокат проверете. Специализираните адвокати често предлагат това на ниска фиксирана ставка.
Какво трябва да имате предвид при наемната цена?
В договора за наем ще намерите това, което правите ежемесечно Студен наем и като авансово плащане за непредвидени разходи - заедно това е наем, включително отопление. За да прецените дали апартаментът е скъп, струва си да разгледате местния индекс на наемите. Обикновено можете да го намерите на уебсайта на града или общината. Сравнете цената, която вашият наемодател иска, с цената в наемния индекс. Местната асоциация на наемателите може също да ви каже дали наемът разумно или надценено е.
Наемане на спирачка - Ако спирачката за цената на наема се прилага във вашия град, трябва да проверите дали вашият наемодател е спазил указанията. Тогава той може да не изисква от вас повече от 10 процента над местния сравнителен наем. Ако наемът е твърде висок, можете да подпишете договора, без първо да говорите с наемодателя си за това. След като се нанесете, можете да се оплачете от наема в рамките на 30 месеца. В бъдеще ще плащате само разрешения наем - и ще поискате възстановяване на излишния наем за последните месеци. Обясняваме как да направим това в нашето ръководство за контрол на цените на наемите.
Авансово плащане за комунални услуги - В допълнение към основния наем е важно колко висока е авансовата вноска за спомагателни разходи. Всъщност той обикновено представлява значителна част от общия ви наем. Според таблицата с оперативните разходи на Асоциацията на германските наематели наемателите плащат средно около 2,16 евро на квадратен метър на допълнителни разходи. Ако вашият наемодател е задал авансовото плащане твърде ниско, трябва да очаквате високи допълнителни искове. За да предотвратите това, трябва да проверите накратко сумата, като разделите предплатата на броя квадратни метри и я сравните със средната цена.
Пример: За апартамент с 90 квадратни метра месечното авансово плащане от 194,40 евро (= 90 х 2,16 евро) би било средната стойност (към октомври 2020 г.).
Без фиксирана ставка за допълнителни разходи - Ако вашият договор за наем включва фиксирана ставка за допълнителни разходи, трябва накратко да прецените дали това има смисъл във вашия случай. По принцип е по-добре да уговорите авансово плащане за комунални услуги. Тогава наемодателят трябва да уреди спомагателните или експлоатационните разходи веднъж годишно и вие плащате само своя дял от спомагателните разходи, а в случай на зависими от потреблението разходи като вода и отопление, само това, което всъщност сте използвали. Ако сте използвали по-малко, ще си върнете парите. Ако сте използвали повече, трябва да платите повече. Ако не искате да останете дълго в апартамента, можете да приемете и фиксирана цена. Тогава точното фактуриране обикновено не си струва.
Време за плащане на наем - Законът казва, че наемателят трябва да плати наема най-късно в началото на месеца до третия работен ден трябва да плати (раздел 556б (1) BGB). Дори ако договорът за наем казва, че наемът трябва да бъде внесен по сметката на наемодателя на третия работен ден, не е нужно да се придържате към него. Подобна клауза е неефективна, тъй като наемателят ще трябва да поеме риска от забавяне в банката (BGH, решение от 5 октомври 2016 г., Az. VIII ZR 222/15). Достатъчно е, ако сте направили превода във вашата банка до третия работен ден. За да не го забравите случайно, най-добре е да го настроите Отворена поръчка а.
Дипломиран наем - В някои договори наемодателят определя кога и с колко ще се увеличи наемът в бъдеще, когато договорът бъде сключен (раздел 557а BGB). Той не може да увеличи наема над това, дори ако модернизира къщата или апартамента. Със скалата за наем вашият наемодател си спестява трудоемката процедура за увеличаване на наема, където винаги трябва да получи вашето съгласие. Ако началният наем е евтин и увеличенията не са прекомерни според вас, нищо не говори срещу постепенен наем. Но трябва да проверите дали сезонното споразумение с a Забрана за прекратяване свързан за вас. Не препоръчваме това. Подобен отказ от прекратяване може да е допустим, но твърде много ограничава възможностите ви.
Индекс под наем - Някои наемодатели предвиждат в договора, че наемът се увеличава редовно, когато общите потребителски цени се повишат (раздел 557б BGB). За тази цел наемът е свързан с официалния индекс на потребителските цени, определен от Федералната статистическа служба. За наемодателя това е най-лесният начин, да увеличи наема, без да поема никакви правни рискове. Индексният наем също има предимството за него, че може да прокара увеличение на наемите, дори ако наемът вече е достигнал местното ниво или е дори по-висок.
Наемът обаче се увеличава не автоматично: Наемодателят трябва да ви даде Промяна на известието от което можете да видите кога трябва да платите повече. За разлика от градуирания наем, увеличението на наемите поради корекции на индекса вече не подлежи на спирачка под наем (раздел 557б (4) BGB). Не се разрешава допълнително увеличение на наемите поради мерки за модернизация.
Специален случай: Берлински наемни капачки
В Берлин се отнася за вас като нов наемател от 23 февруари 2020 г. на Покритие под наем. Вашият нов наемодател може да изисква само наема, посочен в регламента.
На практика това води до хазяи две наеми напишете в договора. След като ограничената рента и след това т.нар Наем на сянка. Това трябва да плати наемателят, ако се окаже, че ограничението за наем нарушава конституцията - с обратна сила. Няколко евро могат да се съберат, особено след като наемът в сянка често е повече от два пъти по-висок от рентата. Позволен дали наемодателят се осигурява с такава клауза (BVerfG, решение от 10 март 2020 г., Az. 1 BvQ 15/20). Напълно не е ясно но е дали наемодателите наистина ретроспективно могат да изискват разликата до по-високия наем - съдилищата ще трябва първо да изяснят това.
За вас като наемател това означава: Това съществува до решението на Федералния конституционен съд Риск от обратно плащане. Следователно трябва да оставите разликата в сенките под наем настрана, така че спестете. Във всеки случай трябва също да проверите дали вашият наемодател се е придържал към цената на наема за спиране на наема в сянка. Това може да ви помогне да намалите малко високия наем.
Какви са клопките в договора за наем?
Всеки, който подпише договора за наем без допълнителен контрол, по-късно може да бъде раздразнен от индивидуални разпоредби. Следователно трябва да знаете най-важните моменти, които могат да бъдат неблагоприятни за вас:
Не се отказвайте от прекратяване - Според закона наемателят може да прекрати договора по всяко време със срок на предизвестие от три месеца. Много наемодатели искат да обвържат наемателя в дългосрочен план и да изключат прекратяването поне за определен период от време. Следователно новите договори за наем често съдържат отказ, който наемателят може да отмени. Според практиката на Федералния върховен съд максимум четири години възможно (решение от 8 декември 2010 г., Az. VIII ZR 86/10, решение от 23 август 2016 г., Az. VIII ZR 23/16).
Ние не препоръчваме такива договори, тъй като те ви ограничават много. Колко сигурен можеш да бъдеш, че няма да ти се наложи да се местиш през следващите четири години? Ако все още абсолютно желаете апартамента, трябва да помолите наемодателя да добави така наречената последваща клауза за наемател към договора. Ако преместване се дължи в рамките на срока, например поради работа, ще излезете от договора без финансови загуби.
Това е типично Клауза за последващ наемател: „Наемателят има право да прекрати наемането предсрочно със срок на предизвестие от три месеца, като по този начин той предлага най-малко три икономически и лични надеждни лица на наемодателя като наематели на замяна.“
Посочете размера на апартамента - Квадратните метри на апартамента в договора за наем трябва да бъдат точни. Това може да е важно поради няколко причини: Оперативните разходи се таксуват според размера, който не се определя от вашето потребление. Ако апартаментът е по-малък от посочения в договора, може да успеете да намалите наема (BGH, решение от 2 март 2011 г., Az. VIII ZR 209/10). Ако в проекта на договор липсва информация, трябва да помолите наемодателя да добави квадратните метри в договора.
Клауза за малки ремонти - В по-голямата част от всички форми на договори за наем могат да се намерят така наречените клаузи за дребни ремонти, въпреки че наемодателят всъщност трябва да плати за поддръжката. С такава наредба наемателят трябва сам да плати за дребни ремонти до определен лимит. Тези клаузи обаче не винаги са приемливи. Клаузата за малък ремонт е неефективна,
- което не изяснява какво трябва да се разбира под дребни ремонти,
- който не съдържа горна граница за всеки отделен ремонт. Няма обаче абсолютна граница; съдилищата считат за допустими различни суми. С оглед развитието на цените днешният лимит вероятно ще бъде около 100 евро плюс ДДС.
- което не предвижда горна граница за общата годишна тежест на наемателя. Общо таксуване от 8 процента от годишния нетен наем е разрешено като ограничение.
С клауза за малък ремонт наемодателят не може да предвижда, че наемателят е длъжен сам да поправи нещо или да наеме сам майстор. Договорът, който се отказва от такава клауза, от друга страна е благоприятен за наемателите.