Прието преди разрешение за строеж - приемането е възможно предварително
Може да отнеме известно време, докато бъде издадено разрешение за строеж, дори ако всички документи за кандидатстване са представени изцяло. Планировщикът обаче може предварително да представи на клиента завършен план за одобрение
От Свен Керкхоф
Ситуацията е (за съжаление) много позната на много архитекти: Въпреки че архитектът е подал заявката за сграда, подписана от клиента преди месеци и властите не са се оплакали от непълноти, разрешението за строеж все още предстои. За организатора, поръчан само с предоставяне на плана за одобрение, например въз основа на фазите от 1 до 4 на услугата, възниква въпросът дали ще трябва да изчака приемането на тази услуга от клиента, което според него вече е завършено изцяло. Това би означавало, че той ще бъде в състояние да представи окончателната си фактура само след получаване на одобрението и гаранционният срок също започва да тече. Това обаче не е задължително.
Услуга, предоставена със заявление, не само с одобрение
В случай на въвеждане в експлоатация до планирането на одобрението, освен ако не е уговорено друго, се дължи създаването на трайно одобрен план. Тази услуга се предоставя с представяне на съответните планови документи, а не само с получаване на разрешение за строеж (вж. BGH BauR 1998, 579). Това обаче важи само ако планирането е наистина завършено и без дефекти, т.е. вече няма нужда от корекции или допълнения и не са инициирани условия за промяна на съдържанието (вижте Seifert/Fuchs, в: Fuchs/Berger/Seifert, Beck'scher HOAI- und Правен коментар на архитектите, марж № 163 по § 34).
В допълнение към предоставянето на услугата е необходимо приемането на същата и подаването на проверима окончателна фактура, за да се дължи таксата (раздел 15 (1) HOAI). Правото на приемане съществува веднага щом архитектурното произведение е произведено в съответствие с договора (раздел 640, параграф 1, изречение 1 BGB). Вярно е, че при подаване на заявлението за сграда често няма изрична декларация от клиента, че той ще приеме архитектурните услуги като по същество в съответствие с договора, така че няма изрично приемане.
Поне при компетентен клиент обаче, както наскоро реши OLG Cologne (решение от 21 февруари 2019 г., Az.: 16 U 140/18 = BauR 2019, 1199), може да се предположи, че това се подразбира с подписването на заявлението за сграда, т.е. чрез убедителни действия, показва, че планирането на одобрението и по този начин изпълнението на архитекта трябва да се приемат като в съответствие с договора. По отношение на възражението, че строителят все още не е могъл да знае дали разрешението ще бъде предоставено, OLG Кьолн обяснява с удовлетворителна яснота: „Архитектът има факта, че строителният орган действително издава разрешение за строеж въз основа на плановите документи, които могат да бъдат окончателно одобрени никакво влияние. Този риск попада в сферата на клиента, който може да се наложи да приложи правото си на разрешение за строеж съгласно публичното право. "
Предпоставката за допускане на подразбиращо се приемане обаче остава, че планирането може да бъде одобрено (вж. BGH BauR 1999, 934).
Предварителното изчисляване намалява възможността за спорове
Времето за приемане, което е било предмет на конкретния случай, е особено важно за началото на гаранционния период. За счетоводната практика обаче решението на OLG Cologne може да се използва само в ограничена степен, тъй като преди получаването на разрешението за строеж, съответните остатъчни съмнения относно пълнотата и одобрението на представените документи могат да останат за проектанта в отделни случаи. Липсата на жалба от страна на строителния надзор (например съгласно § 71 Abs. 1 S. 2 BauO NRW 2018) в това отношение не е много смислена. Следователно може да е препоръчително първоначално да се утвърди основното определяне, предварителното и проектното планиране с предварителна фактура, така че спорът относно одобрението на планирането да не се води съгласно гражданското законодателство извън административната процедура и може да се наложи да докаже това отделно.
Освен това, от съображения за правна сигурност, винаги е препоръчително да изискате изрична декларация за приемане от клиента и да не разчитате на подразбиращо се приемане (вж. DAB 12.2013, „Приемането е необходимо“). Със сигурност може да се направи позоваване на решението на Висшия регионален съд в Кьолн, ако клиентът трябва да се откаже да направи такава декларация едновременно с подписването на заявлението за сграда.
За допълнителна, актуална основна информация относно приемането, моля, вижте статията „Улеснено отслабване“ от DAB 05.2018. Наред с други неща, става въпрос за факта, че архитектите винаги са имали иск срещу клиента за декларация за приемане, ако по същество са изпълнили услугата си в съответствие с договора, а в продължение на две години и законово право на частично приемане от приемането на последната услуга от изпълнителя Предприемач. Частичното приемане може и трябва да бъде договорено по договор в някои случаи - например преди въвеждане в експлоатация с управление на собствеността.
Д-р Свен Керкхоф е юрисконсулт в Камарата на архитектите в Северен Рейн-Вестфалия