Приемане на комунална собственост
По принцип Намаляване на собствеността в общността първоначалната задача на съответния договорен партньор на предприемача. Това означава, че не е разрешено преминаване към администратора на WEG, събранието на WEG или експерт.
Висшият окръжен съд в Мюнхен обобщава това добре с решението си от 6 декември 2016 г. - 28 U 2388/16 Bau -, юрисдикция. Всяка клауза за приемане в договора за разработчици трябва да се придържа към тези изисквания.
1. Клауза, използвана от предприемача на недвижими имоти в неговите общи условия на договор за покупко-продажба, която позволява приемането на съвместното имущество от първи администратор, който може да бъде определен от предприемача, е в съответствие с Раздел 307, параграф 1, изречение 1 от Германския граждански кодекс (BGB) е невалиден. Фактът, че експертът също е упълномощен, не прави клаузата ефективна (пределен номер 110).
2. Приемането на комуналната собственост не е оригинален въпрос на сдружението на собствениците на жилища, а на отделните договарящи страни на предприемача на имота. Следователно събранието на собствениците на жилища няма компетентността да приеме резолюция за приемане на общата собственост.
I. Основата на тази тема е договорът за разработчици
Като част от договор за застрояване на имот, предприемачът се задължава да издигне или преустрои къща или съпоставима конструкция и да набави права на собственост/наследствени сгради върху имот срещу заплащане на "покупна цена". Следователно договорът за разработчици съдържа елементи както на закона за продажбите, така и на трудовия закон.
Съгласно § 34 в GewO, разработчик на имот е всяко бизнес лице, което като строител подготвя или изпълнява строителни проекти от свое име за своя сметка или за сметка на трета страна и което използва активите на купувачи, наематели, лизингополучатели или други бенефициерни права за покупка или ползване на права за тази цел.
2. Закупуване на кооперация при покупка от предприемач
Правилото е, че предприемачът строи/преобразува жилищен комплекс и в същото време го разделя на жилищен имот и частична собственост в съответствие с раздели 3, 8 WEG. Има специална собственост върху апартаментите или търговските единици и в същото време на всеки специален имот се присвоява дял на съсобственост в целия имот.
Ако след това отделната собственост се продава чрез договори за разработчици, възникват различни въпроси. Предприемачът на собственост се задължава да създаде произведение (договорно задължение) под формата както на специално, така и на съвместно имущество и да осигури собственост върху двете (договорно задължение). Всеки частен имот (апартамент или частна собственост) трябва да бъде свързан с дял от съвместна собственост в съвместен имот в съответствие с раздел 1, параграф 2, 3 WEG.
Съгласно раздел 1 (4) WEG, съвместно имущество е собствеността, както и частите, системите и оборудването на сградата, които не са собственост отделно или на трети страни. Основните примери за приложение са носещите части на сградата, фасадата и др.
Следователно създаването на общата собственост се дължи на всеки купувач на жилище. В това отношение приемането съгласно § 640 BGB или регламентите за договора за продажба се изисква съгласно спецификациите в работния договор.
II. Приемане на договори за развитие на собственост
1. Договорът за разработчици като договор за работа
Доколкото договорът за строителство има компоненти съгласно закона за работа, се прилагат разпоредбите на договора за работа. Посоченото по-долу се отнася за купувача/поръчителя: Работната ефективност на предприемача е свързана с общата, а също и с отделната собственост в съответствие с § 640, параграф 1, клауза 1 BGB да приема действително и законно, доколкото е настъпило състоянието на готовност за приемане. Изискванията за приемане могат да бъдат регламентирани по различен начин в договорите за продажба.
- Исковата молба за възнаграждение на предприемача на имота е дължима (§ 641 BGB).
- Тежестта на доказване се променя. Преди приемането разработчикът носи доказателствената тежест, че произведението притежава гарантираните свойства и е без дефекти. След приемането тежестта на доказване за наличие на дефект в работата е на купувача/клиента.
- Давностният срок в контекста на гаранцията за дефекти започва (§§ 638, 634 a Параграф 2 BGB).
- След приемането рискът от влошаване на строителните работи и разрушаване се прехвърля върху купувача/клиента.
- С приемането клиентът вече няма претенции за изпълнение. В случай на дефекти той има право на преработка и гаранция в съответствие с §§ 633, 634 BGB.
2. Отделно приемане на специална и комунална собственост (частично приемане)
Както общата собственост, така и частната собственост трябва да бъдат премахнати. Възможно е отделно приемане. Задължението за отделно приемане спрямо предприемача съществува само въз основа на специално споразумение (BGH от 10 февруари 1994 г., VII ZR 20/93). Ако за съвместна и частна собственост са подходящи различни срокове за приемане, важат и различни срокове на давност.
3. Приемане на отделния имот
Приемането на отделния имот обикновено не включва приемането на общото имущество. Само съответният купувач има право и задължение да поеме отделния имот.
Изключение: Съвместната собственост е изключително в отделна зона на собственост. Ако клиентът е наясно, че приема и съвместно имущество, когато приема отделното имущество, приемането е ефективно в това отношение. Тогава приемането се прилага само във взаимоотношенията между купувача/поръчателя и предприемача.
4. Намаляване на общото имущество
Всички купувачи/поръчители трябва да закупят съвместното имущество въз основа на съществуващите им договори. Основата тук е съответният договор за продажба със съответните споразумения. Това е индивидуално задължение от съответния приложим и договорен изпълнител на строителство за физическото лице. Тук принципно се прилага свободата на договора. Договорите на съответните купувачи/поръчители могат дори да си противоречат. Нито администраторът, нито индивидуален собственик са упълномощени да приемат съвместното имущество за всички останали.
Това важи и ако съвместното имущество е предмет на специално право на ползване. Дори и в този случай всички купувачи/поръчители трябва да извършат приемането.
5. Предоставяне на пълномощно за приемане
Купувачът може да предостави пълномощни и упълномощеното трето лице може да поеме както частната собственост, така и съвместната собственост на негово място.
В някои случаи в самия договор за развитие на имота вече е уговорено приемането на купувача да се извърши от експерт по сгради. Още по време на договарянето на договора трябва да се вземат предвид разходите и изборът: За купувача би било изгодно, ако изборът е направен поне съвместно (разработчик и купувач) или е направен от трета страна. Може също така да се договори, че предприемачът ще поеме разходите на експерта.
Между другото, администраторът не може да бъде принуден да приеме пълномощното и свързания с него мандат. Не е едно от управленските му задължения да отнема комуналната собственост. Обикновено обаче разделящият собственик (тук разработчикът) сам предоставя първия мениджър. Не е необичайно той да бъде свързан с разработчика, така че да има съмнения относно неутралността.
В областта на приемането на съвместно имущество има много клаузи, които несправедливо поставят в неравностойно положение купувача и следователно са неефективни (§§ 307 и сл. BGB).
6. Клаузи за назначаване на неотменим упълномощен представител
Клаузите за назначаване на неотменим упълномощен представител са неефективни.
„Приемането на съвместното имущество се извършва за отделните купувачи от заклет експерт, когото купувачът наема за своя сметка“ (LG Мюнхен I, решение от 2 юли 2008 г. - 18 O 21458/07 -, юрисдикция).
„Общото имущество се приема за договарящите страни от управителя на жилищния комплекс, но най-рано, когато са продадени повече от 50% от всички апартаменти“ (LG Хамбург, решение от 11 март 2010 г. - 328 O 179/09 -, юрисдикция).
7. Резолюции за приемане на общото имущество
По принцип всеки отделен купувач има лично право на приемане в съответствие с договорното си споразумение с предприемача на недвижими имоти или е длъжен да го направи в съответствие с приложимите за него договорни споразумения. Същото се отнася и за гаранционните права.
WEG обаче вече е частично правно компетентна. В това отношение се правят опити в някои случаи да се приеме приемането на сдружението на собствениците на жилища като сдружение и да се извърши еднакво приемане.
Спорно е дали WEG - ако изобщо вече съществува - има правомощия за вземане на решения в това отношение.
Ако органът за вземане на решения е утвърден, общността на собствениците на апартаменти трябва при всички случаи да посочи орган или лица, които ще представляват общността на собствениците на апартаменти по време на приемането. Тя също трябва да реши какво може да направи този човек. В това отношение WEG няма законен представител. Администраторът няма пълномощно за това, което произтича от закона.
Фактът, че по-късно асоциацията има възможност да обедини правата за дефицит върху обща собственост, говори за органа за вземане на решения. Би било противоречиво да му се откаже органът за вземане на решения за взаимното приемане на приемането. Съществува тясна връзка между приемането и гаранционните права, което според едно мнение оправдава органа за вземане на решения за взаимност. Това вероятно е и преобладаващото мнение, но все още не е издадено решение на върховния съд.
Аргументите срещу органа за вземане на решения също са забележителни: Приемането има далечни последици за отделния купувач, по-специално недостатъци. Следователно съществува риск тези правни последици да бъдат причинени по неправилен начин чрез „организиране“ на мнозинство.
Според местното мнение комунализацията чрез резолюция е нищожна поради липса на правомощия за вземане на решения, тъй като поставя в неравностойно положение отделните купувачи, въпреки че те все още не са членове на общността. Следователно прехвърлянето на акцепта не е възможно с резолюция.
Ако обаче се направи опит да се комуникира приемането чрез приемане на резолюция, тогава прехвърлянето на акцепта на администратора трябва да бъде внимателно обмислено. Администраторът няма нито законно право, нито е длъжен да поеме общото имущество. Той трябва да бъде специално упълномощен да направи това. Като правило му липсват както действителната, така и правната експертиза за приемането. Той може да откаже тази задача.
В повечето случаи има и взаимозависимост между разработчика и първия администратор. Също така трябва да се има предвид, че разработчикът често има мнозинство или поне висок дял от гласовете при приемане на резолюция и може да повлияе на резултата от резолюцията в негова полза. Решението за комунализация и упълномощаването на администратора не са обект на строг контрол по §§ 307 и сл. BGB (AGB контрол).
8. Договорно споразумение
Собствениците на апартаменти могат да сключат договор за приемане. Тогава това е от договорно естество. Подобно споразумение не може да се възрази. Тогава въпросът за органа за вземане на решения не е от значение. Такова споразумение се прилага само за собствениците, които са допринесли за него. Другите собственици (нови собственици) не са обвързани от това договорно споразумение (различни от резолюции). Това не е споразумение съгласно § 10 Параграф 3, 5 Параграф 4 Изречение 1 WEG (виж по-долу).
9. Споразумение съгласно WEG
Различен и следователно по-сложен и правно противоречив е въпросът дали собственикът на апартамента може да сключи такова споразумение в съответствие с раздел 10 (3), 5 (4) изречение 1 WEG и да го впише в поземления регистър. Тогава този регламент в общностния ред е задължителен. Тъй като правилата на общността обикновено се изготвят предварително от разработчика, изглежда има някои аргументи срещу тях.
10. Приемане чрез използване (фиктивно приемане)
Възможно е и фиктивно приемане чрез използване. Това е еквивалентно на действително приемане. Тогава началото на давностния срок е моментът във времето, в който се използва.
Приемането на комунална собственост е изключително проблематично, но може да има и значителни предимства за купувача/клиента. По-специално, ако се извърши степенно приемане, т.е.не всички купувачи приемат едновременно, давностният срок за гаранцията може да бъде отложен чрез обединяване на исковете за дефекти. В такъв случай давността започва само с приемането от последния купувач/клиент.
Възложете ни да проучим правната ситуация
Обадете ни се без задължение или ни опишете случая си по имейл.