Оставяне в съвместно владение на процедурата, която да следва
Събирането на недвижими имоти заедно не е лесно. Особено ако ситуацията на съвместна собственост продължава след наследяване или развод. След това излизането от него може да се превърне в необходимост. Улеснена от закона, тази възможност е придружена и от предпазни мерки. Правилата, които трябва да знаете, за да защитите най-добрия си интерес.
Нотариусите са единодушни: няма нищо подобно на съвместната собственост, която да завърши с лошо управлявано наследство. Най-често смъртта е, която поставя фактическите наследници в съвместно владение на патримониума, както недвижими, така и движими вещи, оставени от починалия: с други думи стоките им принадлежат без разлика, докато всеки получи своя дял. Но има и други случаи: след разпадане на брака, съвместната собственост автоматично се налага на съпрузите, съпрузи по режима на общността, за да управляват общата им патримониум между решението за развод и делбата. Това се отнася и за съпрузи в раздяла по отношение на имуществото, пакетите или съжителстващите партньори за имуществото, което са придобили заедно, и това пропорционално на съответните им финансови вноски.
В такъв контекст, в момент, когато антагонистични интереси изкристализират, наследник или бивш съпруг може да пожелае да напусне правната рамка на съвместната собственост, независимо дали е законна или договорна, като отстъпи своята квота. Законът му предлага този факултет. „Никой не може да бъде принуден да остане в съсобствено владение“, всъщност влиза в сила член 815 от Гражданския кодекс. Останалите членове на това съвместно притежание могат да се възползват от възможността да го сложат край, като провокират споделянето. При липса на съгласие между съсобствениците, делото ще приключи в съда, което не винаги ще разреши ситуацията бързо. Защото, ако законодателят е замислил съвместната собственост като несигурен закон, той също е осигурил предпазни мерки, целящи да запазят интересите на своите членове.
Откажете се от своя дял
Първата стъпка за излизане от съвместната собственост е да се опитате да се отделите приятелски от квотата си. Съсобственикът има изключителното право да извършва индивидуално всеки акт на разпореждане, включително този на продажба, дори частично, на когото пожелае.
Купувачът е друг съсобственик
Най-лесният начин за продавача е да се сближи с друг съсобственик, за да може той да изкупи обратно своя дял. Възможно е да е негов бивш съпруг, в който случай, ако продажбата приключи, съвместната собственост, в присъствието на един собственик, ще изчезне. Всъщност понякога е трудно да се намери купувач в рамките на съвместната собственост, поне на желаната цена. Дори само защото потенциалният купувач (и) не винаги разполага с необходимата ликвидност. „Има по-малко агресивна страна за продажба в рамките на семейния кръг, което в същото време улеснява излизането от съвместната собственост, дори ако съсобственикът трябва да направи малка жертва върху цената“, пледира в това отношение Жан -Франсоа Саго, парижки нотариус.
Купувачът не е част от съвместното владение
Съсобствениците се съгласяват да напуснат съсобствеността
Подходът на съсобственик, който желае да му бъде върнат дялът, понякога може да доведе до колективно излизане от съсобствеността. „Съсобственикът винаги има интерес да озвучи останалите членове. Това може да бъде възможността да се намери глобално решение чрез директно извършване на разделяне на стоки или продажба “, моли Жан-Франсоа Перико, специализиран парижки юрист.
Споразумението се отнася до разделяне на неделимо имущество
Може да е желателно съсобствениците, когато са показали волята да бъдат освободени колективно от съсобствеността, да разделят имуществото си на различни партиди. Изход, който има предимството да запази сградите в семейното наследство. поне първоначално. Също така „преминава“ понякога по-добре със съсобствениците, отколкото по-рязката продажба. Необходимо е също така съдържанието на неразделената патримониум да се поддава на упражняването на това споделяне. По този начин би трябвало да е по-малко трудно за три деца да споделят имение, включващо апартамент край морето, друго в планината и две инвестиционни сгради, отколкото семейна къща и пиедър. Курсът обаче не е без препятствия.
- Оценка на стоките
Съсобствениците първо трябва да намерят общ език относно стойността на стоките, за да извършат разпространението им в съответствие със съответните им квоти. Според утвърдената съдебна практика всички неделими активи се оценяват според реалната им стойност в деня на разделянето. „За да се избегне спор, от съществено значение е оценката да бъде направена от експерт“, настоява Жан-Франсоа Перико. Най-доброто е да се свържете с камарата на нотариусите в Париж, която има ad hoc служба, способна да се намеси в цяла Франция. Прибягването до един професионалист, въпреки че активите се намират на различни места, може да бъде от естество, което да успокои съсобствениците в търсене на обективни оценки.
- Салдото по сметките
Следващата стъпка, от съществено значение за съставяне на акциите, е уреждането на сметките на съвместната собственост. Могат да възникнат различни случаи. Един от съсобствениците може да е предприел подобрителни или консервационни дейности за имот в съсобствеността, като по този начин допринесе за неговото развитие. Например той ремонтира покрива на семейната къща. Тогава той ще има право, по време на разделянето, на обезщетение, еквивалентно на размера на неговите разходи (чл. 815-13 от Гражданския кодекс). Доказването на направените разходи се извършва по всякакъв начин. Обезщетението, взето директно от патримониума на останалите съсобственици по време на разделянето, трябва да бъде равно на генерираната капиталова печалба. И обратно, съсобственик може да има дълг спрямо съсобствеността, ако е повредил имущество или е взел назаем от него. Освен това съсобственик носи отговорност за надбавка за заетост, когато е живял в общ имот, както и доходи от наем, които е успял да събере.
- Операцията за споделяне
Едва след като акаунтите са затворени, споделянето може да се осъществи. Тази операция се свежда до разпределяне на всеки съсобственик на актив с достатъчна стойност, за да достигне размера на неговия дял според неговите права в съвместното владение. Знаейки, че ако разделението е свързано със земя, то все още ще изисква реализацията от експерт-геодезист на кадастрален участък и граница. В крайна сметка се правят лотове, съответстващи на правата на всеки. Съсобственикът, който получи актив със стойност, по-голяма от правата му, трябва да плати на останалите остатък, с други думи обезщетение под формата на пари (чл. 826 от Гражданския кодекс).