Как се облагат наемите за вашия обзаведен наем LMNP 2021?
Ако наемате имот, данъчното облагане трябва да бъде внимателно обмислено. Всъщност вашите наеми ще генерират данъци и осигурителни вноски. Значителен заряд, който не е задължително да се има предвид при покупка. Тази статия предоставя актуална информация за изчисляването на данъка, който ще бъде взет, как да се декларира и особено как да се вземе най-добрият данъчен режим, за да се плаща по-малко данък. Това се отнася до всеки обзаведен наем, независимо дали е сезонен, на студент чрез AirBNB ...
Първият въпрос, който трябва да си зададете, за да разберете данъчното облагане, е следният: това е празен нает имот или обзаведен имот под наем ? Тази статия разглежда данъчното облагане на обзаведените наеми. За празните наеми данъчното облагане е различно и е обяснено тук.
Непрофесионално обзаведен наем (LMNP) и данък: два възможни данъчни режима.
Наемането на вашия обзаведен имот ви дава избор между два различни данъка върху събраните ви наеми. От вас зависи да запазите най-добрия вариант, когато подавате доходите си през май. Преди да подробно изчислим данъка и полетата, които трябва да попълним, нека видим двата възможни данъчни формуляра. За да разберем, ще правим разлика между декларирани наеми (какво всъщност събирате) и наложени наеми (тези, които ще бъдат удържани от данъчните власти за изчисляване на данъка). Ние се интересуваме от облагаеми наеми, защото колкото по-ниски са те, толкова по-нисък ще бъде вашият данък. Имайте предвид, че тази статия разглежда непрофесионални мебели под наем (LMNP). Това е, което касае г-н и г-жа Toutlemonde, когато наемат обзаведен имот. Хората, чиято основна дейност и основен източник на доходи са само наемите от обзаведен апартамент, попадат под друг режим: професионално обзаведен наем. Не ви притеснява тази статия, ако наемите за обзаведеното жилище представляват повече от 50% от доходите ви.
Данъчно облагане на обзаведената компания за отдаване под наем върху режима micro-BIC.
Микро-BIC е по-простият от двата. Конкретно, просто ще трябва да декларирате събраните наеми. Преди да изчислят данъка, данъчните власти ще приложат 50% надбавка. С други думи, наложените наеми ще бъдат 50% от получените наеми.
Пример:
Г-н Corrigetonimpot наема обзаведен имот и получава 10 000 евро наеми през 2020 г. Той избира режима на микро-BIC по време на данъчната декларация за 2021 г. за доходите от 2020 г. Данъците ще бъдат намалени с 50% или 10 000 * 50% = 5 000 €. Следователно г-н ще бъде облаган на база 10 000 - 5 000 = 5 000 €.
Ще видим по-долу каква данъчна ставка се налага върху € 5 000 от облагаемите наеми.
Данъчно облагане на обзаведения лизингодател при действителния режим.
Ако режимът на микро-BIC не е за вас, вашият втори вариант е да изберете да облагате доходите си от собственост при реалния режим. Тази схема е особено привлекателна, защото понякога ще ви позволи да не плащате данък. Формалностите и декларациите обаче са сложни и ще изискват счетоводител. Както подсказва името, ще можете да приспаднете от наемите си таксите, които действително плащате върху имота си, преди да начислите данък. Това не е всичко, също така ще бъде възможно да се премахнат амортизациите от имота или мебелите, преди да се изчисли данъкът. Следователно ще е необходимо да се декларират получените наеми, както и платените такси и изчисляването на амортизацията.
Нека първо разгледаме списъка на подлежащите на приспадане разходи, за да не забравите нито един. Можем да изброим следното:
- Лихва по заеми, направени за придобиване на имота.
- Застраховка на собственик на жилище, което не е обитател.
- Данък върху имуществото с изключение на битовите отпадъци (видяхме, че битовите отпадъци са отговорност на наемателя, така че не могат да бъдат приспаднати).
- Застраховката на кредитополучателя за кредита, както и банкови такси (такси за кандидатстване и др.)
- Такси, изплащани на дипломиран счетоводител.
- Работите. Тази статия обсъжда коя работа може да се приспада и коя не.
....
В допълнение към тези приспадания ще можете да премахнете амортизацията на актива. Тук влиза счетоводителят и става необходимо. Той е този, който ще определи до каква степен можете да отпишете имота. В случай на данъчна ревизия се разбира, че данъчната администрация не може да постави под въпрос вашата декларация, ако амортизацията е изчислена от дипломиран счетоводител. Въздействието на подлежащите на приспадане такси и амортизации е както следва.
Mr Correct Your Tax купува добри 100 000 € и добавя 10 000 € мебели. Счетоводителят изчислява, че амортизацията на имота е възможна в продължение на 20 години, т.е. приспадане от 100 000/20 = 5000 евро годишно. Мебелите се амортизират за 5 години, т.е. 10,000/5 = 2000 € годишно. Г-н Corrigetonimpot наема обзаведения имот през 2021 г. и получава 10 000 евро под наем. Освен това той плати 500 евро лихви по заема и 1000 евро данък върху имуществото. Ако той избере реалния режим, той ще бъде обложен с данък на база 10 000 - 5 000 - 2 000 - 1 000 - 500 = 1500 евро. Поради това данъчните власти ще изчисляват данъка върху облагаемите наеми на база 1500 евро. Начисляваме подлежащи на приспадане разходи и амортизация, за да намерим облагаеми наеми.