Вашият проект за наем от А до Я
Отдаването под наем на недвижими имоти несъмнено е надежден и траен източник на доход за собственик-инвеститор. Закупеният имот идва след етапа под наем, стъпка, която изисква хиляди предпазни мерки. От намирането на наемател до изготвянето на лизинговия договор, включително ежедневното управление на вашата инвестиция, поставете шансовете във ваша полза !
Наемане на квартира: въпросите, които трябва да си зададете
Наемането на апартамент изисква да си зададете няколко въпроса. Малко напомняне от информиран и внимателен лизингодател !
Купили сте под наем и сега е моментът да направите печелившата си инвестиция под наем. Преди да наеме апартамент, наемодателят винаги трябва да зададе няколко въпроса.
Дали имотът, който предлагате под наем, е достоен за настаняване? Той трябва да се състои от основно помещение от най-малко 20 м3 с височина на тавана 2,20 м и да разполага с цялото необходимо оборудване за комфорта, безопасността и здравето на обитателите (отопление, течаща вода, вентилация ...)
Къде мога да намеря наемател? В зависимост от това как искате да управлявате инвестицията си, можете сами да се погрижите за наема. Едно условие: да имате малко време, което да отделите за посещения, сметки, промяна на законодателството ... Но можете също така да делегирате задачата на агенция за недвижими имоти в замяна на месечна такса.
Тогава се запитайте на кого искате да наемете: двойки, съквартиранти, студенти? Всяка ситуация има своите предимства и своя дял от рискове.
По същия начин помислете за вида на лизинга, който ще сключите: празен наем или обзаведен наем. ?
И накрая, след като файловете на вашите потенциални наематели бъдат получени, запитайте се за тяхната реална платежоспособност, за да ограничите риска от неплатени сметки.
Управление под наем или не ?
Делегирайте управлението на наема или го осигурете сами? Две опции, достъпни за собственика, след като бъде направена инвестицията им под наем.
Какво представлява управлението под наем ?
Управлението под наем се отнася до всичко, което е свързано с ежедневието на имота под наем. Следователно е въпрос на намиране на наемател, проверка на неговата платежоспособност, посещение на помещенията, подписване на договора за наем, след това управление на събирането на наеми, съставяне на касови бележки, но също така и намеса в случай на възможни искове или ремонти.
Осигурете сами управление на наема
Всички тези задачи изискват голяма наличност. Но някои собственици предпочитат сами да управляват инвестициите си под наем. Защо ? Защото те продължават да контролират последните да имат пълна видимост какво се случва там.
Второто предимство на личния мениджмънт е връзката, която се изгражда с наемателя. Стига да е сериозно (и вие също), може да се създаде доверително отношение.
Но нека си признаем, основното предимство на управляваното от собствениците управление на наемите е финансовият аспект. Ако отнема време, това не му струва пари. Тъй като която и да е услуга се заплаща, а агенция за недвижими имоти не предоставя управлението под наем на имот безплатно !
Делегиране на управление на наемане
Но защо тогава да се обаждате на агенция за недвижими имоти, администратор на имоти или агенция за отдаване под наем да управляват дома ви? За мир и сигурност. Защото именно тук се крие основното качество на делегираното управление на наемите. Собственикът почти не се грижи за нищо. Професионалистите осигуряват процеса от началото до края: съобщения, търсене на наематели, посещения, инвентаризация, наем, ежедневно управление ... Собственик с ограничен бюджет може да вземе всички или част от услугите си, за да намали крайната бележка и да запази добра рентабилност.
Предимствата на обзаведените наеми
Често считани за по-интересни от празния наем, обзаведените наеми предлагат по-добра рентабилност. Защо да наемате обзаведени квартири и да изберете статут на LMNP ?
Обзаведените наеми имат две основни предимства:
Наемите често са по-високи поради предоставеното оборудване: оставяне на мебели и други удобства на разположение на цена. При една и съща площ и местоположение се смята, че обзаведен имот наема между 10 и 20% по-скъпо от празен имот. Следователно брутната рентабилност е по-интересна от тази на празен наем.
По-изгоден данъчен режим от този при празни наеми: като реши да инвестира под наем обзаведено жилище, собственикът се възползва от статута на непрофесионално обзаведен лизингодател (LMNP). След това той се възползва от намаление с 50% върху получените наеми. Той може също така да избере реалния режим, разрешаващ приспадането на таксите му (ипотечни лихви, възможни работи ...) и доходи от наем.
Предимствата на празния наем
Използване на празен наем: предимствата на необзаведен наем
За разлика от обзаведения наем, празният наем е наем за минимум 3 години. По този начин предлага на собствениците малко спокойствие, когато търсят наематели. Всъщност при необзаведен наем има по-малко "оборот", отколкото при обзаведен наем, който продължава една година. Друго предимство е, че плащанията за наем са по-редовни от обзаведените наеми.
Празният наем дава възможност да се получат приходи от наетите наеми, без да се правят допълнителни разходи за управление. Всъщност, когато наемате обзаведен апартамент, е необходимо да закупите мебелите, уредите и посудата, необходими за дома. Необзаведен наем не изисква този вид инвестиция и предлага известна спокойствие при управлението. Наемателят няма да ви се обади в неделя сутринта, защото пералнята е счупена !