Право на пребиваване през целия живот при продажба на къща На какво трябва да обърнете внимание!
Тази публикация ще ви научи как да продавате жилище с вписване за цял живот под наем в поземления регистър. Ние ви обясняваме оценката на имота и ви даваме съвети по теми като право на пребиваване за цял живот, право на плодоползване и възбрана продажба.
Сложна тема: разлика между плодоползването и правото на пребиваване. Какво кога? Съветите за това са полезни!
най-важното накратко
- „Покупката не нарушава правото на пребиваване“: Правата на пребиваване остават след продажбата.
- Право на пребиваване може да се прилага и за ограничен период.
- Като продавач можете да постигнете значително по-високи цени за имоти без съществуващо право на пребиваване.
- Един добър брокер ще ви посъветва по всички въпроси, свързани с продажбата на къща с право на пребиваване. Нашата услуга: Препоръчваме трима добри брокери във вашия регион.
1. Основна информация относно правото на пребиваване или жилищното законодателство
Какво означава правото на пребиваване за цял живот?
Право на пребиваване или право на пребиваване включва правото да се използва сграда или част от сграда като апартамент „с изключение на собственика“ (Раздел 1093 BGB). Жилищни права могат ограничена или неограничена да бъдат предоставени. Право на пребиваване, предоставено без ограничение във времето, се нарича "право на пребиваване за цял живот" или "право на пребиваване за цял живот", което завършва само със смъртта на правоимащото лице. Правото на пребиваване не изтича, ако сградата е продадена или в случай на наследство. Ако правото на пребиваване се отнася до част от сградата, бенефициентът може също да използва съоръженията, които са предназначени за обществено ползване. Жилищните права са срещу заплащане или безплатно възможен.
Забележка: За етажната собственост се прилагат специалните разпоредби на раздели 31ff от Закона за етажната собственост относно „постоянното жилищно законодателство“. Постоянното право на пребиваване може да бъде договорено за ограничен период, за живота на правоимащия или за неограничен период.
Примерни случаи на право на пребиваване за цял живот
Правото на пребиваване е особено често срещано за следните групи хора:
- Право на пребиваване на родителите
- Право на пребиваване за партньорите в живота
- Право на пребиваване за наематели
- Равни жилищни права за няколко души, например семейни двойки
Обикновено родителите получават безплатно право на пребиваване за цял живот. По този начин те могат да прехвърлят собствеността си на децата си, докато са още живи, но продължават да използват апартамента. Ранното прехвърляне на собствеността като част от очакваното наследяване може да намали това, което се дължи по-късно в случай на наследяване Наследствен данък: Необлагаемите суми могат да се искат на всеки десет години (раздел 13 (1) № 4в Закон за данък върху наследството и данък върху подаръците).
Партньорите в живота често имат взаимно право на пребиваване, за да защитят оцелелия партньор в случай на смърт. Можете да получите равни права на пребиваване.
Сигурността също е на преден план, когато става въпрос за правото на пребиваване на наемателите. Например наемателите, които поемат разходи за модернизация, получават определена гаранция за инвестиция чрез временно или неограничено право на пребиваване.
Право на пребиваване: Договорено по договор или вписано в поземления регистър
Право на пребиваване може да бъде вписано в поземления регистър или просто договорно договорено между собственика на имота и правоимащия.
Вписването в поземления регистър води до по-силна правна позиция за бенефициента. По този начин клиентът получава допълнителна защита извън договорното споразумение със собственика на имота. Договореното право на пребиваване защитава лицето, което има право да живее само по отношение на собственика, докато правото на пребиваване, вписано в поземления регистър, също на трети лица Ефектът се разгръща. За да се осигури всеобхватна защита на онези, които имат право на живот и да се изключат по-късни спорове, това трябва Право на пребиваване, фиксирано в писмен договор и вписано в поземления регистър ще.
Федералният съд оценява правото на пребиваване съгласно задължителното право като специална форма на договор за наем или договор за заем - в зависимост от това дали правото на пребиваване се предоставя срещу заплащане или безплатно (BGH решение VIII ZR 55/97 от 5 ноември 1997 г.).
Разликата между правото на пребиваване и плодоползването
Правото на пребиваване е ограничено до това Право на ползване в апартамент. Узуфруктът, от друга страна, включва и правото да се събират приходи от наем от имота (вж. § 100 BGB). Узуфруктът предоставя на бенефициера по-широки права в сравнение с правото на пребиваване.
Данъчно облагане на правото на пребиваване и правото на плодоползване
Следното се отнася за правото на пребиваване и плодоползване: Често освобождаванията от данък върху подаръците са толкова високи, в зависимост от степента на взаимоотношения, че всъщност са без данък върху подаръците натрупва се.
В случай на право на пребиваване, лицето, което има право на живот, трябва да обложи спестения наем (или стойността на правото на пребиваване).
В случая на плодоползване доходът от наем се облага като доход от наем и лизинг: Ако собственикът предостави плодоползване на трета страна („плодоползване“), плодоползвателят трябва да плати данък върху дохода от наем или лизинг в бъдеще. Освен това капитализираната стойност на плодоползването се облага с данък върху подаръците. Ако собствеността върху имота е прехвърлена и предишният собственик получи правото на плодоползване („условно ползване“), той трябва да обложи имота въпреки промяната на собствеността. Донорът, т.е. предишният собственик, може да поеме строителните разходи иск като бизнес разходи. Новият собственик подлежи на данък върху подаръците по отношение на дарението на активи, но от 2009 г. е в състояние да приспадне плодоносната стойност от данъка.
Добрият брокер продава
Вашият имот по-бързо.
Добрият брокер ще го направи за вас
добра продажна цена.
Добрият брокер ви предлага
Опит и сигурност.
Правото на пребиваване може да бъде отнето за цял живот?
Право на пребиваване за цял живот може само със съгласието на притежателя на правото на пребиваване За да те вземат. Заличаването на правото му на пребиваване в поземления регистър или отмяната на договорено право на пребиваване е обичайно за бенефициера само срещу заплащане на обезщетение Съгласен. Размерът на сетълмента трябва да бъде поне равен на наемната стойност на апартамента, която се дължи на вероятната оставаща продължителност на жилищния закон.
Право на пребиваване през целия живот и търг за възбрана
Ако имотът е обременен с ипотека и собственикът на жилището вече не може да обслужва заема, правото на пребиваване, вписано в поземления регистър, е изложено на риск. Тъй като банките-заемодатели обикновено настояват за по-висока позиция в поземления регистър за обезпечението си, жилищните права често имат по-нисък рейтинг. Следователно търгът за възбрана редовно води до Загуба на право на пребиваване. В хода на продажбата на възбрана притежателят на правото получава парична сума като компенсация за загубеното право на пребиваване, но това обикновено е под пазарната стойност на имота.
Само в случай че правото на пребиваване е вписано в поземления регистър преди правото на кредитора, лицето, което има право на жилищни права, е в безопасност от търг за възбрана. За да се избегнат недостатъците на възбрана търг, бенефициентът може да добави и Право на връщане на собствеността обезпечени в случай, че собственикът вече не може да изпълни задълженията си по кредита поради свръхзадълженост.
2. Продажба на къща с право на пребиваване: Какво да се има предвид?
Няма взаимодействия между продажбите на жилища и правото на пребиваване
По принцип е възможна и продажба на къща със съществуващо право на пребиваване. Правото на пребиваване Съгласието на собственика за продажба на имота не се изисква. Продажбата на жилище обаче също има не засяга правото на пребиваване през целия живот. Новият собственик не може да прави промени в съществуващото право на пребиваване.
Продажба на къща: Амортизация със съществуващо право на пребиваване
Купувачите на недвижими имоти се интересуват от безплатно разпореждане с имота, който са закупили. Това обаче е възможно само в ограничена степен, ако лице, което има право на живот, би искало да продължи да живее в имота. Следователно търсенето на недвижим имот е по-ниско, когато е обременено с право на пребиваване.
Приходите от продажби, които могат да бъдат постигнати на пазара на недвижими имоти, се намаляват от фиктивния наем, който новият собственик пропуска поради съществуващото право на пребиваване.
При изчисляване на намалението на приходите от продажби се взема предвид очакваната продължителност на живота на притежателя на правото, за да се оцени вероятната продължителност на правото на пребиваване. Тя се основава на таблиците на смъртността на Федералната статистическа служба. Фиктивният годишен наем се отстъпва на 5,5 процента в съответствие с раздел 13 от Закона за оценката, за да се определи „настоящата стойност“ на жилищния закон към настоящия момент. Така нареченият „фактор на капитализация“ (също „фактор на паричните средства в пенсия“), изчислен от това, може да се прочете от таблици, публикувани от Федералното министерство на финансите (BMF) във Федералния данъчен вестник.
Оценка на правото на пребиваване
Използвайки таблиците BMF, валидни от 1 януари 2014 г., процедурата за изчисляване на стойността на правото на пребиваване е показана на пример:
Нека приемем, че годишната жилищна стойност на имот, изчислена на базата на фиктивния наем, е 10 000 евро, а правоимащото лице в момента е на 60 години. Според официалните таблици, валидни за 2014 г., 60-годишен мъж има средна продължителност на живота 21,31 години. При ниво на капитализация от 5,5 процента това води до фактор на капитализация от 12,713. Ако годишната жилищна стойност (в примера 10 000 евро) се умножи по този коефициент на капитализация, резултатът е текуща капиталова стойност на правото на пребиваване от 127 130 евро.
Лесно безплатна оценка искане от експерти!
3. Право на живот за цял живот: Съвети за живот в напреднала възраст
Изчерпателни съвети относно правото на пребиваване или плодоползване
По повод прехвърлянето на собствеността върху имот, Необходимо е участие на нотариус. По този повод трябва да се дадат изчерпателни съвети относно последиците от правото на пребиваване за цял живот или правото на ползване, така че предоставеното право на пребиваване да отговаря оптимално на идеите на всички участващи.
Подарък с право на пребиваване за цял живот
За да се създаде сигурност за всички участващи страни, писмен договор трябва да определя обхвата на правото на пребиваване или плодоползване, както и правата и задълженията на договарящите се страни. Човек осигурява възможно най-голямата сигурност за онези, които имат право на живот Вписване на правото на пребиваване в поземления регистър.
Доживотно пребиваване: Задължения и права
Собственикът на вещно право на пребиваване има право сам да живее в имот или част от имот. Освен това бенефициентът може да приеме членове на семейството и медицински сестри в апартамента. Правото на пребиваване е "ограничен личен сервитут", който дава право само на лицето, имащо право да използва имота по точно определен начин. Например, лице, което има право на пребиваване, може да използва апартамента z. Б. не наема или предава правото си на пребиваване на трети страни.
The Жителите трябва да заплатят разходите за ремонт и спомагателните разходи. Само изключителните ремонти се поемат от собственика. Собственикът няма право на инспекция на апартамента спрямо лицето, което има право да живее, освен ако правото на гледане не е изрично уговорено. Договорното право на пребиваване може да бъде проектирано индивидуално.
Усуфрукт вместо право на пребиваване?
Право на плодоползване е за предпочитане пред правото на пребиваване, ако бенефициентът не може сам да упражни правото на пребиваване, например поради заболяване, възраст или нужда от грижи. Правото на плодоползване също е изгодно, ако бенефициентът се нуждае от постоянни доходи (например за покриване на разходите за грижи).
Продажба срещу пенсия с право на постоянно пребиваване
Като алтернатива на правото на плодоползване е възможно прехвърлянето на собственост върху недвижим имот върху парче земя в замяна на право на пребиваване доживотно плюс месечна пенсия за цял живот. В сравнение с чисто правото на плодоползване, тази комбинация може да увеличи сигурността на дохода за бенефициера.
Нашият съвет: Един добър брокер ще ви посъветва по всички въпроси, свързани с продажбата на къща с право на пребиваване. Нашата услуга: Препоръчваме трима добри брокери във вашия регион.