Правно регулиране на договора за продажба и покупка на жилищни недвижими имоти, статия в списанието
Заглавие: Държава и право
Библиографско описание:
Върхът на йерархичната система на нормативно-правни актове е зает от Конституцията на Руската федерация, която е основният, върховен закон, който съдържа основните принципи на социалните отношения, въплътени в конкретна правна форма. Такива правоотношения са и отношения, възникващи въз основа на договор за покупко-продажба на жилищен недвижим имот.
Преди приемането на Конституцията на СССР през 1977 г. конституционното право на гражданите на жилище се отъждествяваше с широко разпространения по това време термин „право на жилищна площ“. Така че, много правни учени разбират правото на жилище като специален граждански правен институт с набор от правни норми, който включва набор от правомощия на наемателя да използва и да се разпорежда с жилищните помещения, предоставени му по договор за наем или друг правен основа [4, с. 62].
В същото време тази позиция не се споделя от всички цивилни лица на съветското законодателство, например първоначално С. Н. Братус, а след това И. Л. Брауд и А. И. Пергамент остро критикуват тази гледна точка, тъй като според тях е погрешно да се намаляват правомощията наемател на правото на собственост върху чужда собственост [5, с. 86–88]. Въпреки факта, че в теорията на съветското право имаше противоположна позиция, бяха проведени по-нататъшни научни изследвания именно за разкриване и обосноваване на правото на съветските граждани да получават жизнено пространство, по-специално Ю. К. Толстой пише, че „гражданин има субективното право да бъде осигурено жилище от публични средства “[6, с. 6-7]. Известният граждански адвокат В. П. Грибанов също пише за разкриването и обосноваването на термина „право на жилище”, който разглежда понятието „право на жилище” в три значения: правото да се задоволи нуждата от жилище, правото на заемат помещения и правото да ползват определени жилищни помещения [7, с. 23]. По-късно той посочи, че правото на жилищна площ включва правото на жилище [8, с. 25-27].
По този начин, преди приемането на Конституцията на СССР през 1977 г., може да се каже с увереност, че правото на жилище "... беше свързано с необходимостта да се осигурят жилища на съветските граждани ... Терминът" право на жилище " по това време няма самостоятелно значение и се използва много по-рядко от общоприетата тогава концепция „Право на жилищна площ“ [9].
С появата в член 44 от Конституцията на СССР от 1977 г. на конституционното право на жилище, в теорията и практиката на гражданското право те започнаха да говорят за необходимостта държавата да използва гаранции за прилагането на това конституционно право [ 10], включително задълженията на държавата и нейните органи (неприкосновеност на дома, икономическа достъпност на жилищата, стабилност на субективните жилищни права, защита на жилищните права и законните интереси на гражданите, държавна помощ за жилищно строителство и др.) [11, стр. 25-29].
Въпреки гореизложеното, в правната литература има мнение, че терминът "право на жилище" е жалко и би било по-правилно да го наречем жилищен закон, означаващ набор от правила, уреждащи жилищните отношения, независимо от причините за тяхното възникване [ 12, стр. 18].
Основният акт, регулиращ отношенията по договора за продажба и покупка на жилищни недвижими имоти, разбира се е Гражданският кодекс на Руската федерация. Отношенията за продажба на недвижими имоти и следователно договорът за продажба и покупка на жилищни недвижими имоти се уреждат от правните разпоредби на глава 30, параграф 7, членове 549–558 от Гражданския кодекс на Руската федерация и в случай на тяхната недостатъчност - общи разпоредби за продажбата и покупката. Разделянето в параграф 7 на глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация на член 558 "Особености при продажбата на жилищни помещения" се дължи на редица обстоятелства. Първо, жилищните помещения са обекти на недвижими имоти, които в съответствие с член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както всеки недвижим имот, са здраво свързани със земята, където се намират, т.е. движението на които е невъзможно без непропорционално увреждане на тяхното предназначение. На второ място, специалната стойност, изразена в увеличените разходи в сравнение с други обекти на гражданското право. Трето, жилищните помещения са предназначени за постоянно пребиваване на гражданите (определена цел). И накрая, специален правен режим, изразен в установяването от законодателството на редица изисквания за тяхното участие в гражданското обръщение.
Основната характеристика, която прави възможно разграничаването на договора, разгледан в тази статия, на подвид на договор за продажба на недвижим имот и съответно на вида на договора за покупко-продажба е неговият предмет - жилищни помещения. Жилищните помещения като предмет на разглеждания договор имат свои собствени характеристики. Първо, съответствието на жилището с правилата на законодателството (техническо, санитарно) за подходящо и постоянно пребиваване на гражданите. На второ място, целта е постоянно пребиваване на гражданите. На трето място, изолирането на жилище, според което част от стая или друга стая, свързани с друга стая чрез общ вход, не е жилище в правния смисъл, не може да бъде независим предмет на договора, разгледан в тази статия. Правната уредба на договора за продажба на жилищен недвижим имот зависи не само от спецификата на неговия предмет, но и от правния статус на страните по сделката, както и на други лица, чиито права и интереси са засегнати от продажбата от жилищни помещения, на първо място, това са непълнолетни.
Гражданският кодекс на Руската федерация постави основата за разпределяне на видове жилищни помещения, за разлика от Гражданския кодекс на РСФСР от 1964 г., когато предмет на регулиране на договора за продажба е жилищна къща, и двете със състоянието от жизнената подкрепа на продавача и без него по този начин жилищните недвижими имоти се приравняват на концепцията Къща.
От другите закони, съдържащи нормите, уреждащи отношенията, произтичащи от споразумението, разгледано в тази статия, на първо място са Жилищният кодекс на Руската федерация, Семейният кодекс на Руската федерация и много други нормативни правни актове. По въпроса за отношенията, възникнали въз основа на разглеждания договор, е трудно да не се съгласим с мнението на С. Д. Аюшеев, че „... без значение какви отношения могат да имат участниците в гражданския оборот относно жилищните помещения, тези отношения ще винаги в една или друга степен се подчиняват на нормите както на гражданското, така и на жилищното законодателство ”. [девет].
3. Красавчикова, Л. О. Жилищното право и личните неимуществени права на гражданите. Актуални проблеми на жилищното право: Сборник памет на П. И. Седугин. М.: Устав. 2003 г.
4. Asknazy, SI съветско жилищно законодателство. М., 1940.
5. Asknazy, S.I., Braude, I.L., Pergament, A.I. Жилищно право. М., 1956.
6. Толстой, Ю. К. Съветско жилищно право. Л., 1967.
7. Грибанов, В. П. Основи на съветското жилищно законодателство. М., 1964.
8. Грибанов, В. П. Основи на съветското жилищно законодателство. М., 1983.
10. Маркович, И. Б. Конституционно право на жилище. М., 1979. С. 5–6; Басин, Ю. Г. Укрепване на гаранциите за защита на жилищните права на гражданите. Съветска държава и право. No 1. 1982. С. 12-17; Литовкин, В. Н. Правото на съветските граждани на жилище. М., 1982. С. 3-4; Пергамент, А. I. Жилищни права на граждани на СССР. Съветска държава и право. No 1. 1982. С. 3–11; Грибанов, В. П. Основи на съветското жилищно законодателство. Наръчник за студенти от държавни университети. Стр. 27.
11. Маркович, И. Б. Жилищно право. Право и практика. М., 1990.
12. Басин, Ю. Г. Въпроси на съветския жилищен закон. Алма-Ата, 1963.