Практически случай за извеждане на победител d; злополучно освобождаване от данъци от типа Pinel и Scellier
През 2002 г. се срещнаха Никол, Франсилиен и Франсоа, Лион. По това време те имаха професионална дейност в съответния регион, техник по управление за нея, ИТ разработчик за него. Всеки собственик на дома си, връзката им се живее в размер на TGV пътувания. Но сега, на близо 70 години, и двамата вече пенсионери, те изчерпаха удоволствията от разстоянието и планират да живеят под един покрив. Защото връзката им е сериозна !
Като доказателство те направиха инвестиция в недвижими имоти заедно, за да изградят наследство благодарение на доходите от земята и оценката на сградата. Това придобиване, студио, е част от проблема, с който Никол, която притежава заедно половината от студиото, се сблъсква днес, тъй като сделката осакатява книгите ѝ. Именно това я реши да се свърже с нас, докато се чуди как най-добре да управлява собственото си наследство за общата им съдба.
Покупката на имота датира от 2009 г. По това време бяхме в процес на пускане на пазара на сградите на Scellier, една от предишните схеми за освобождаване от данъци под наем, в момента заменени от Pinel. Твърде често тези програми за недвижими имоти се представят като инвестиция, която не изисква личен принос и ви позволява да не плащате данъци в продължение на няколко години !
Съблазнени, Никол и Франсоа заемат общо 122 000 евро, за да си купят студио в предградията на Лион. Продавачът им обещава наем от 500 евро на месец. И намалява своя коз: по това време Scellier намалява данъка си с 25% от инвестицията, разпределена в продължение на девет години, или за Никол годишна данъчна облага от 1650 евро.
Обещанието беше красиво. Но нищо не мина по план. Нека разгледаме различните елементи на финансовия пакет точка по точка. Отначало всичко беше наред: първият наемател остана четири години. Но следващите останаха все по-кратки. „През 2017 г. имахме три, единият от които остана само два месеца. И за да наемем отново през 2018 г., трябваше да намалим наема от 500 на 450 евро ”, казва Никол. Въпросът е многобройността на новите конструкции в същия сектор, все още четири нови тази година. Изобилие от предлагане, което работи в полза на наемателите. Те нямат проблеми с намирането на по-добри и по-евтини, особено тъй като таваните на наемите, необходими за режима на Pinel, са по-ниски от тези на Scellier.
Доход от земя на половина мачта и много тежки такси
Ако постъпленията са трудни за влизане, таксите са тежки. Никол и Франсоа са избрали да поверят управлението на студиото си на агенция. Възнаграждението му: 6% от събраните приходи (7,2%, с включен ДДС) и фиксирана ставка от 210 евро за всяка смяна на наемател. В допълнение към тези разходи има такси за етажна собственост, застраховки и данъци върху имуществото. Резултат: с дял от приходите от наем от 2600 евро през 2017 г. (като се вземат предвид свободните периоди), Никол плати общо 6100 евро такси, включително разходите за ипотеката, от 415 евро на месец.
Следователно тя трябва да тегли 3500 евро годишно от спестяванията си, за да покрие разликата. Ние сме далеч от самофинансирането на инвестициите. „Никога не трябва да се позовавате на симулации, публикувани в Интернет или представени от продавачи, които„ забравят “, по-специално, за да вземат предвид допълнителните разходи и ваканционните периоди под наем.“, отбелязва Кристин Чиоза-Ваутерин, данъчен адвокат в LightHouse LHLF.
В края на 2018 г., когато изтече задължителният период за наем (девет години в случая на Scellier), Никол планира да продаде, за да сложи край на тази разрушителна операция. Но след приспадане на непогасения капитал по текущия заем, ако тя възстанови 25 000 евро за този имот на стойност 110 000 евро, тя може да се смята за щастлива. Въпреки това, Никол не плаща данък от девет години, нито върху пенсиите си, нито върху наемите, които е получавала, резултатите са не по-малко ужасни. Тъй като доходът не покриваше разходите, тя трябваше да плати общо около 30 000 евро по сметката, открита за управление на този имот. Ето скъпо намаление на данъците !
Препродажба, която е твърде неблагоприятна
В такава ситуация възниква въпросът за продажбата на студиото е легитимен. Но дали е точното време? Защото местният пазар е мрачен. Инвеститорите предпочитат скорошни строежи, предлагани на пазара в Pinel и от своя страна с данъчни предимства. Освен това има причина да се опасяваме, че други собственици на Scellier от 2009 г. желаят да ликвидират своята партида едновременно, точно след съдбоносната деветгодишна марка, с риск от насищане на транзакции.