Особености на оценката на отделни жилищни сгради за ипотечни цели
Статията представя характеристиките на оценката на отделна жилищна сграда в случай, че тя действа като обезпечение на заем. Той описва кои компоненти на такъв обект ще бъдат включени в обезпечението и кои не. Дават се и се оповестяват етапите на работа на оценителя.
Ипотека - това е заем, обезпечен с недвижими имоти. Недвижимите имоти в рамките на ипотечното кредитиране се отнасят до следните видове обекти:
- отделни апартаменти;
- жилищни помещения, разположени в други помещения (стаи);
- индивидуални жилищни къщи;
- нежилищни сгради и вградени помещения за различни цели;
- земя.
По този начин, когато купувате индивидуална жилищна къща, можете да използвате заети средства, както и да получавате тези средства под гаранция на съществуваща къща. Както при покупката на апартаменти на кредит, ако обектът на обезпечение е индивидуална жилищна сграда, нейната пазарна стойност трябва да бъде определена от оценител.
Оценката на жилищна сграда включва следната последователност от действия:
1. Избор на фирма за оценка и сключване на договор за оценка. В съответствие със закона за дейностите по оценка, оценката на всяко имущество се извършва въз основа на споразумение. Договорът се сключва в писмена форма и трябва да съдържа задание за оценка. Заданието за оценка определя кой конкретен обект подлежи на оценка, неговия състав, имуществени права върху него, целта на оценката, продължителността, както и някои други разпоредби, определящи условията за оценката.
2. Предоставяне от клиента на оценка на документи за оценяваната собственост, както и заминаване на специалист директно до местоположението на жилищна сграда за нейната проверка. Нормативните правни актове не установяват проверката на предмета на оценка като задължителна. По правило обаче, ако има оценка за прехвърляне на недвижим имот като обезпечение, проверката е задължителна по искане на банката. Проверката може да бъде извършена от самия оценител или от служител на оценителната компания. По време на огледа имотът се снима, могат да се правят измервания.
3. Анализ на представените документи за обекта на оценка. На този етап оценителят анализира основните свойства и характеристики на имота (установява основните му параметри, дизайнерски решения, условия и условия на експлоатация). Освен това, въз основа на информацията, съдържаща се в титулните документи, се определя правният статут на имота, който се оценява, чийто анализ и описание е една от задължителните процедури при оценката.
4. Пазарно проучване на имота, който се оценява. Този етап включва идентифициране на фактори, които влияят върху цената на жилищна сграда, нивото на търсене и предлагане на подобни обекти, средните продажни цени и оферти за продажба на подобни обекти. Въз основа на данните, получени в хода на проучването на пазара, в бъдеще се изчисляват разходите за недвижими имоти.
5. Изчисляване на себестойността на обекта на оценка, съставяне на доклад за оценка и прехвърлянето му на клиента. Изчисляването на стойността на недвижимите имоти се извършва в съответствие с изискванията на законодателството за дейностите по оценяване и федералните стандарти за оценка, които са задължителни за прилагане. В допълнение, оценителят може да използва насоки за оценка на недвижими имоти за целите на обезпечението. Но във всеки случай оценителят определя пазарната стойност, чиято оценка предполага използването на специални методи.
Когато оценява отделна жилищна сграда, оценителят е изправен пред задачата да определи не само стойността на самата къща, но и правата върху парцела, върху който се намира, тъй като обект на недвижим имот - сграда не може да съществува отделно от земя. Следователно не само самата къща, но и парцелът действа като обезпечение на заема.