Организация на оценъчната дейност Олга Бузу - Документ на DOC
Документи
Основният фокус (в тази книга) е насочен към такива въпроси като: особеностите на пазара на недвижими имоти и пазара на услуги за оценка в Молдова; характеризиране на участниците на пазара на недвижими имоти; ролята на оценителите и организациите, получени от оценителите, при формирането на пазара; дейността на държавните организации, участващи в оценката; получените асоциации на оценители от ОНД, страните от Западна Европа и Америка; професионални стандарти на оценяващата дейност; въпроси за лицензиране и сертифициране на оценители; професионална етика на оценителя.
От голяма помощ при написването на тази книга беше проучването на опита на пазара на недвижими имоти и услугите за оценка в страни като САЩ, Канада, Великобритания, синтеза на опита, придобит в страните от ОНД и тези от Западна Европа.
Авторът на тази книга имаше късмета да бъде в продължение на няколко години представител на избраните асоциации на оценители от Молдова в Европейската група на асоциациите на оценителите, за да участва лично в много събития от формирането на пазара за оценка в Република Молдова.
От 1999 г. авторът включва този материал в лекционния курс „Организация на оценъчната дейност“, който държи във Факултета по кадастър, геодезия и строителство, специалност „Оценка на недвижими имоти“ в Техническия университет в Молдова. Материалът на някои глави също е включен в лекциите, които авторът изнася пред обществените оценители - работници от териториалните кадастрални служби.
Контактът със студентите, практическите оценители, приемащите оценители демонстрира необходимостта от криза, която да отразява същността и основите на организацията на оценъчната дейност, която да бъде достъпна и полезна за различни категории читатели. Авторът се надява, че до известна степен е успял да задоволи тази нужда.
Авторът искрено благодари на Международния съвет за научни изследвания и обмен (IREX) за организацията на моя стаж в САЩ; професори J. Eckert, H. Harrison, S. Malpezzi. Специални благодарности на професор Джералд Макграт за организацията на моето посещение и многобройни консултации с асоциации на оценители в Канада.
Благодаря и на заместник-председателя на Обществото на оценителите на Русия И. Л. Артеменков, председателя на Обществото на оценителите на Беларус, председателя на Координационния съвет на оценителите на SCI Н. Ю. Трифонов, президентът на Националната камара за недвижими имоти на Република Молдова А. Панов, лидерите на Републиканската асоциация на професионалните експерти в оценката, президентът - хабилитираният лекар Т. Баджура и зам.-
на президента, на лекаря хабилитат В. Мороз за помощта, която ми оказаха при този вик.
В заключение бихте искали да изкажа дълбоката си благодарност на рецензентите, които направиха редица полезни наблюдения и препоръки.
Първият опит на систематичен подход към организацията на дейността по оценка на недвижимите имоти, естествеността не може да бъде без недостатъци. Авторът ще бъде благодарен на сътрудниците от административните органи, на научните работници, на преподавателите от висшите учебни заведения, на практикуващите оценители, на специалностите, които работят на пазара на недвижими имоти, за техните наблюдения и предложения.
Оценки и забележки по тази книга можете да изпратите на адрес: MD2005, ул. Пукин, 47, р. 514. Адрес на електронната поща: [email protected] ГЛАВА 1 ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ И НЕГОВИТЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
1.1. Пазар на недвижими имоти. Сегментиране на пазара
Развитието на пазара на недвижими имоти има особено значение за консолидирането на икономически стабилна държава. значимостта на този пазар се определя от неговите особености. От една страна, това е сфера на отношенията, която включва не само субектите на предприемаческата дейност. От друга страна, пазарът на недвижими имоти е съществен компонент на пазарната икономика. Пазарът на труда, капиталовият пазар, пазарът на различни ресурси и стоки не могат да съществуват без пазара на недвижими имоти. Без напреднал пазар на недвижими имоти не е възможно да се развият инвестиционни процеси, да се динамизират административно-битовите дейности, да се увеличи производството и да се повиши жизненият стандарт на населението на страната.
Пазарът на недвижими имоти определя съвкупността от недвижимите имоти и правата върху тях, които са обект на договора за покупко-продажба. Понятието за пазара на недвижими имоти обхваща и набор от институции и процедури, които имат за цел да обединят купувачите и продавачите на специална стока - различните права върху недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е съвкупност от специални механизми, чрез които се предават правата на собственост и интересите, свързани с него, установяват се цените и пространството се разпределя между различни конкурентни варианти на управление на земята.
На пазара на недвижими имоти се осъществява взаимовръзката между търсенето и предлагането на всички купувачи и продавачи, които понастоящем се намират в едно и също пространство, и се извършват сделки с недвижими имоти. Пазарът е сложна структура, която осигурява рамката за обмен на стоки, недвижими имоти, услуги, капитал. Състоянието на пазара на недвижими имоти отразява по най-подходящия начин икономическия просперитет на компанията.
Пазарът на недвижими имоти се отличава със своите особености, които го идентифицират сред останалите видове пазар. Тези особености на пазара на недвижими имоти имат неразривна връзка с характеристиките, характерни за недвижимите имоти.
Недвижимите имоти могат да се разглеждат по два начина - физически и икономически. От физическа гледна точка недвижимият имот има следните характеристики:
неподвижност, т.е. постоянство на мястото, където се намира, солидност, триединство, неподвижен характер;
трайност на съществуването и експлоатацията, следователно износване;
уникалност, с други думи, неповторим характер;
хетерогенност, голямото разнообразие на недвижимите имоти;
имотът да се управлява.
От икономическа гледна точка недвижимият имот е обект, който изисква постоянното и периодично насочване на инвестициите за неговото опазване и развитие. Недвижимият имот има определена стойност, той може да бъде от полза за собственика и може да бъде идентифициран чрез:
качеството да бъдеш рядкост;
в зависимост от това къде се намирате.
Специфичните особености на недвижимите имоти, в качеството им на стоки, са причина за разделянето на пазара на недвижими имоти на отделни сегменти. Критериите за сегментиране на пазара на недвижими имоти могат да бъдат следните:
съдържанието на правата на собственост;
функционална дестинация на недвижими имоти;
„географско положение на недвижимите имоти;
качеството на недвижимите имоти;
В зависимост от съдържанието на имуществените права, които съставляват обекта на сделката между продавачи и купувачи, пазарът на недвижими имоти се разделя на два сегмента: пазар за покупко-продажба и пазар за наем. Наскоро беше идентифициран и пазарът на сервитути и други ограничения на пълното право на собственост.
На пазара на сделки за покупко-продажба в замяна на съответния еквивалент се търгува пълното право върху имота, което