Инвестиции в недвижими имоти тази малка правна и данъчна ниша, върху която собствениците
Въпреки повишаването на цените, застоялите наеми в най-добрия случай и затягане на регулациите, собственикът на лизингодател би имал всички интереси да се обърне към непрофесионално обзаведени наеми, LMNP. Обяснения.
Контекстът едва ли е благоприятен за собственика-лизингодател. Докато цените на придобиване нарастват и достигат разубеждаващи суми, наемите стагнират и понякога дори падат. А атмосферата не се подобрява, защото законът на Elan (Еволюция на жилищата, развитието и цифровите технологии) от 23 ноември 2018 г. възнамерява да съживи регулирането на наемите. В комбинация с регламент за договори за наем, който е много защитен за наемателя, все по-тежка система за данък върху доходите, това ограничение на стойностите на наема може много добре да сложи край на и без това депресиран хазяин.
Но не всички перспективи са мрачни. Все още има малка правна и данъчна ниша, която трябва да накара лизингодателя отново да се усмихне: непрофесионално обзаведен наем (LMNP). Не сезонният наем, предназначен за туристическа клиентела, повече от всякога в кръста на публичните власти. Това е обзаведен наем за годината за хора, които искат да се настанят временно или за постоянно.
Защо се грижи за статуса на LMNP ?
По няколко причини. Тъй като търсенето под наем за обзаведени помещения е силно и предлагането все още е недостатъчно във Франция. Тъй като наемите са по-високи от необзаведен наем (но наемателите се срещат там). Тъй като лизингът е по-гъвкав, особено с "лизинг за мобилност", предизборно обещание от Еманюел Макрон, залегнало в закона на Елан. Запазен за активни работници в ситуация на професионална мобилност или за студенти, които се нуждаят от настаняване за относително кратък период, този наем е възможен само ако помещението е обзаведено. И накрая, последна причина и не на последно място: тъй като данъчната система е много изгодна. Следователно лизингодателят би сгрешил, ако не се възползва от това !
Според данни на Министерството на икономиката обаче от приблизително 4 627 000 данъкоплатци, декларирали облагаеми наеми за 2017 г., само 443 450 са обзаведени компании за отдаване под наем. От които само 52 000 са подали декларацията си по т. Нар. Реален данъчен режим, който е най-благоприятен. Страхът от административни, счетоводни и данъчни задължения, считан за много сложен, със сигурност не е напразен. Те обаче не са непреодолими! Ето по-подробно петте добри причини да наемете обзаведен апартамент целогодишно.
Силно и незадоволено търсене
Обзаведените наеми представляват особен интерес за два профила на наематели: студенти и млади работници. Често мобилни, все още не "оборудвани" с мебели и притесняващи се да не пуснат корени твърде бързо, те търсят малки площи (студио и двустайни) и по-рядко тристайни и други, в които да живеят. Днес предлагането не отговаря на търсенето. Различните проучвания за дела на обзаведените жилища в рамките на предлагането под наем показват, че той все още е много ограничен: той ще представлява, във Франция, 10% в частния сектор или около 660 000 жилищни единици, според публикуван доклад. През 2016 г. от Главният финансов инспекторат. Много кратките срокове за отдаване под наем на обзаведени имоти (средно пет дни според изчисленията на Lodgis, специалист по обзаведени наеми в Париж, с изключение на туризма) свидетелстват за известно напрежение.
Набор от социално-икономически фактори обяснява защо търсенето нараства. През 2013 г. Министерството на висшето образование обяви, че до 2023 г. ще има близо 219 700 допълнителни студенти; От своя страна министър-председателят заяви на 19 ноември 2018 г., че иска да посрещне 500 000 чуждестранни студенти до 2027 г. Пазарът на труда също оказва влияние, с нарастващия дял на временната заетост и развитието на географската мобилност, по време на стажове, обучение, мисии или трансфери. Увеличението на броя на разделянията в двойките също допринася за тази прогресия. Следователно, за момента, ако предлагането се намира главно в големи мегаполиси, търсенето съществува и нараства във всички университетски или икономически динамични градски райони.
Наеми с 10 до 15% по-високи
По повод прилагането на рамката за отдаване под наем през 2015 г., Olap (Обсерваторията на Париж под наем) отбеляза, че в района на Париж обзаведените помещения за наемане са наети средно с 12% по-скъпо от имот. Този различен наем съответства на цената на мебелите и монетизирането на финансовата и практическа полза за наемателя, който не винаги разполага с достатъчно пари за закупуване на мебели, нито със средствата за транспортирането им.
Разликата дори има тенденция да се увеличава с размера на дома. Според LocService, сайт, специализиран в отдаване под наем и споделено настаняване между физически лица, студио се наема средно 508 евро обзаведено, срещу 478 евро празно (т.е. + 6%). От друга страна, наемът за двустаен апартамент възлиза на 707 евро, срещу 612 евро (+ 15,5%). За тристаен апартамент разликата се увеличава до + 19,7% в полза на обзаведени апартаменти. Обяснението? Тези супермаркети са по-редки и привличат ръководители в дългосрочни бизнес пътувания. Тези цифри дават порядък.