Инвестиции под наем - Рентабилност - Доходност от наем от индивидуално на индивидуално - PAP
Публикувано от P. Chevillard на 5 февруари 2021 г.
Рентабилността измерва ефективността на инвестицията под наем. Как да го изчислим? Колко печелят недвижими имоти? Каква е реалната доходност от наем на камък ?
Прави се инвестиция, за да бъде печеливша. Например поставяте 100 ?. Година по-късно имате 104 ?. Следователно операцията печели 4% годишно. Що се отнася до инвестициите в недвижими имоти, става въпрос за това да знаете доходността си от наем. Грубо казано, това е съотношението между това, което печелите от квартирата, която наемате (наемате), и това, което ви струва (покупна цена, кредит, поддръжка, данъци и т.н.). Що се отнася до вас, като инвеститор въпросът придобива решаващо значение, тъй като вашата сделка с недвижими имоти не трябва да ви кара да губите пари.
Накратко рентабилност под наем. Основното изчисление взема предвид наемите и цената на жилищата, което прави възможно получаването на брутната възвръщаемост. Чрез добавяне на такси и данъци към него получавате нетна рентабилност. Чрез интегриране на данъчните предимства говорим за нетна-нетна рентабилност. Предстои да разберем как точно работи. И преди всичко колко наистина носи камъкът.
Инвестиция под наем: възвръщаемост или рентабилност ?
Думите имат значение. Особено когато става въпрос за инвестиции в недвижими имоти. Следователно идеята е да се знае точно за какво говорим, за да се направи ясно разграничение между добив и рентабилност.
Доходност под наем. Строго погледнато, засяга само дохода, който ще ви донесе настаняването спрямо разходите му.
Рентабилност под наем. Включва дохода, генериран от наетото ви жилище И варирането в цената на настаняването, в което сте инвестирали. Ако вземем предвид всички финансови потоци (в частност препродажба), говорим за вътрешна норма на възвръщаемост. Тази статия се занимава основно с доходност от наем.
Как да изчислим възвръщаемостта на инвестиция в недвижим имот ?
Брутна рентабилност. Получава се чрез разделяне на годишния наем на цената на настаняването и умножаване на резултата по 100. Следователно това е брутна годишна възвръщаемост. Пример: студио купи 150 000 ? и наети 650 ? на месец дава 5.2% бруто (650 x 12/150 000 x 100 = 5.2).
Нашето мнение. Този брутен доход от наем е много полезен първи показател. Това дава възможност да се сравни това, което е сравнимо: всъщност за всеки имот таксите или дори местното данъчно облагане се различават. Брутната рентабилност обаче дава само първа индикация и други фактори трябва да се вземат предвид за по-точно изчисление.
Рентабилност без такси. Възобновявате предишното изчисление. В годишния наем изваждате данъка върху собствеността (той се плаща от собственика на инвеститора, с други думи от вас), невъзстановимите такси върху наемателя и таксите за управление. Например от годишния наем на нашето студио отнемате 600 ? данък върху имуществото, 10% такси за управление и 400 ? невъзстановими такси. Нов годишен наем: 6.020 ?. Рентабилност (или доходност от наем), без такси: 4,01%.
Нашето мнение. Тук имате много по-точна представа за доходността под наем. Този подход взема предвид притока и изхода на пари и ви позволява да измервате по-добре тънкостите на вашата инвестиция в недвижими имоти. Ще интегрирате тези елементи във финансовата симулация, която ще ви позволи да изградите своя финансов план.
Нетна нетна рентабилност. Това е рентабилност, нетна такси, плюс данъчни облекчения. Не забравяйте, че данъкът върху работата, данъка върху имуществото или заема се приспада от наемите, когато ги декларирате пред данъчните власти. Можете също така да се възползвате от някои схеми за освобождаване от данъци като Pinel или схемата Censi-Bouvard в новите недвижими имоти, или данъчните предимства на Cosse, но също и Denormandie в старата.
Нашето мнение. Прецизната оценка на нетната нетна рентабилност е въпрос за всеки отделен случай: тя зависи от данъчния профил (по-специално данъчната ставка) на всеки лизингодател и всяка инвестиция. За да научите повече, вижте Данъчно облагане на недвижими имоти.
Интелигентно: изчисляване на рентабилността под наем с метода на Larcher. За да получите по-точна представа за доходността от наема на вашата инвестиция, без да правите тежки изчисления, приложете метода на Larcher. Тя включва брутна рентабилност, като я изчислява за девет месеца наем (не над дванадесет). Изчислено е, че таксите и другите разходи представляват 25% от наемите, което се равнява на тримесечни наеми. Да вземем примера на нашето студио. Рентабилността с метода на Larcher се изчислява, както следва: 650 x 9/150 000 x 100 = 3,90% Нетният доход от наем на този имот е около 3,90%.
Рентабилност под наем: 5 съвета за безопасно инвестиране. Елементите, които съставляват нетната рентабилност, трябва да бъдат възможно най-конкретни, за да можете да изградите солиден финансов план. Ето пет правила, които трябва да следвате.