ИНВЕСТИЦИИ Нова професия; полеви концентратор

Две неща са абсолютно сигурни. Първо, земеделската земя е "разпокъсана" сред твърде много собственици. Второ, цената му ще се увеличи с приближаването си към ЕС, ако има по-големи площи, концентрирани от един инвеститор. Резултатът: появата на нова професия.

Илие Моромете, най-известният герой на Марин Преда, се грижеше за земята на семейството си като очите в главата си. По-добре лош кон, отколкото никакъв. Манталитетът на румънския селянин се е променил междувременно. За да бъда честен, в Силистея-Гумести, село Морометилор, хората останаха също толкова „упорити“ и идеята да продадат единственото си богатство, наследено от баща на син, но в непосредствена близост до местността Марин Преда, не ги кара да се усмихват., чуждестранните инвестиции проникнаха. Германец успя да обедини имот от 500 хектара за биологично земеделие. Също така в района французин наел земеделска земя и построил мелница.

"Трудно ми беше да концентрирам имот, който надвишава 30 хектара. Основният проблем, с който се сблъсках, беше разпокъсаността на имота. Намерих човек, който желае да продаде, но същото не беше вярно за собственика на съседната партида", обяснява Петрица Олтеану, сънародник от Моромете, който след 2007 г. ще потрие ръце от радост, когато види истинската стойност на своята земя.

В момента цената на един хектар земя в Бараган варира между четири и 15 милиона леи, в зависимост от продадената площ, качеството на земята и съоръженията (напоителна инсталация или път за достъп). Истината е, че за началото на 2005 г. тези цени са ниски в сравнение с други области, където треската на чуждестранните или местните инвестиции започна да се проявява по-рано. По-специално това е западната област и Добруджа.

С други думи, в области, където чуждестранният капитал е навлязъл по-плахо, все още има възможност за инвестиции. И тези области се намират, особено в Румънската равнина. Тук цената все още е ниска. Раздробеността на имота обаче представлява голяма пречка. Или голямо предимство! По принцип инвеститор, който успее да съсредоточи площи от поне 50 хектара, като закупи и се присъедини към малки партиди от два или три хектара, каквото е положението на тези в Силистея-Гумести, ще бъде богат човек при присъединяването си към Европейския съюз.

Усилията за концентриране на земя, направени от местен спекулант, са напълно оправдани, предвид факта, че чужденците, които искат да се занимават с професионално земеделие, се нуждаят от големи площи. Всъщност спекулантите отсега установяват, че стойността на площ, която са закупили изолирано, се е увеличила значително, след като са успели да я „залепят“ за други. Следователно инвестицията може да се изплати преди момента на интеграция.

Възвръщаемостта на инвестицията на такъв инвеститор на „борсата“ на земята е около 1000%. Ако средната цена на един хектар земя в европейските страни е 10 000 евро, в Румъния цената ще се повиши до 3 000 евро/хектар, след интеграция. Цифрата е посочена в проучване на ЕС, проведено в края на 90-те години.

Всъщност последните години на последното десетилетие поставиха началото на „преследването след земята“. Предлаганите тогава цени за земеделска земя бяха изключително ниски, направо нелепи. Така хектар земя в Румънската равнина е продаден за около 70 долара, като максималната цена е 100 долара. По това време цените на земята не се различават в зависимост от географския район, като са приблизително еднакви както в Румънската равнина, така и в западната част на страната. Впоследствие в графствата Арад и Тимиш цените се увеличиха, поради парите, пуснати на пазара от унгарски, италиански или германски инвеститори.

Ливиу Урече, председателят на Румънската асоциация на агенциите за недвижими имоти (ARAI), обвинява в сливането разликата в цените между запад и юг. "В западния район имаме работа с качествено предложение. И нямам предвид качеството на земята, а фактът, че тя е концентрирана. В Румънската равнина имаме трудности по отношение на големия брой имоти, което води до разширения от периода на сливане. "

Всичко хубаво и красиво до 2000 г. "Краят на ХХ век съвпадна с намаляването на възможностите за закупуване на земеделска земя на почти скромни цени", обяснява Артур Силвестри, президент на SGA - Румънски институт за консултации в областта на недвижимите имоти. Всъщност начело на консултантската компания беше човекът, който с течение на времето съветваше всеки клиент, който прекрачи прага му, да купува земеделска земя. Малцина са наистина интуитивни потенциала на този бизнес.

След 2000 г. цените се удвояват всяка година. Така в края на 2003 г. цената на един хектар в Румънската равнина беше достигнала 250-300 евро, а в западната зона същата площ струва между 600 и 900 евро.

Между 2003 и 2004 г. цените се повишиха с 60-100% под натиска на спекулантите. Цените са валидни за големи площи над 30-40 хектара, в случай на малки площи от един или два хектара стойностите остават ниски.

"2004 г. може да се нарече година на земята, тъй като 2003 беше годината на ипотеката по отношение на апартаментите. Има земи, които са се удвоили за една година. Тази година растежът ще продължи, но не можем да очакваме повече. към такива еволюции ", заключава Ливиу Урече.

Засега по-голямата част от хората вярват, че само чужденците влагат парите си в земята. А най-илюстративните примери са окръзите Арад и Тимиш, където масово купуват германци, австрийци и италианци. "Легендата" циркулира, според която чужденците притежават 80-90% от общата земеделска земя в тези райони.

В действителност делът е по-нисък, но е трудно да се направи точна статистика, тъй като чужденците не купуват земята директно, а чрез трети страни или чрез компании, регистрирани в Румъния. Във всеки случай, според доклад на Министерството на земеделието, горите и развитието на селските райони, от обща площ от 25 000 хектара, закупена от чуждестранни граждани, около 16 500 хектара са само в окръг Тимиш.

Адвокатските кантори получават многобройни заявления от чуждестранни граждани, които искат да регистрират компании, чийто предмет на дейност е земеделска експлоатация. Особено след като след 1 януари 2005 г. придобиването на земя върху компанията вече не представлява неудобство при плащането на ДДС, новият Фискален кодекс премахва тази разпоредба.

Едно от най-известните имена на инвеститори в западната част на страната е Стефано Орланди, собственик на компанията Emiliana West, притежаваща хиляди хектари. Румънските инвеститори са по-малко видими, но това не означава, че те не съществуват. „Мисля, че румънците са купували повече от чужденци“, казва Кристиан Вавуре, директор на агенцията за недвижими имоти Select.

Декларациите за богатство на румънските парламентаристи също са свидетелство в този смисъл. Повечето от тях притежават от свое име площи със земеделска земя, достигащи в някои случаи до 50 хектара. Политиците много добре знаят, че стойността на земеделските земи ще се увеличи значително, поради което те са се насочили към този тип инвестиции предварително. В книгата „Ефектът на Фалес на Милет“ Артур Силвестри, известен анализатор на пазара на недвижими имоти, рисува сцена, вдъхновена от реалността: „През пролетта на 2004 г. съпруга на наскоро министър пое комуните, наредени на национален път в южната част на страната. създавайки почти общи вълнения сред селяните ".

Как да постъпим конкретно: „Първо човекът, придружен от двама или трима лоялни служители на окръга, се представи в кметството и искаше незабавно да разговаря с местния началник. най-посещаваните (от пощата до полицията), които съобщават за желанието си да купят оран, но само от два хектара нагоре. До онези славни дни през този регион е продаден един хектар на изненадващо скромна цена, която не надвишава осем милиона, обикновено „без кадастър“, т.е. максимум 200 евро. неприводимата и доста мистериозна цел ".

Преценката на тези, които купуват земя, все още е валидна. По тази тема не се говори много, основната причина е да се избегне внезапното поскъпване. Спекулантите избягват да рекламират област, която може да привлече други инвеститори. Тази на ръка, две на ръка, селяните можеха да разберат от конкуренцията около имота си, че могат да увеличат своите вземания.

Фантастичният потенциал на инвестициите в селското стопанство е интуитиран не само от политиците. Адриан Порумбой, президент на земеделския холдинг Racova Com Agro Pan Vaslui, който обработва обща площ от 40 000 хектара тази година, потвърждава, че интересът към спекулации със земеделска земя е голям.

"Освен румънците, има германски, белгийски и италиански инвеститори, които са успели да концентрират площи от стотици хектари, включително в района на Молдова. Чуждестранните инвеститори не са много богати хора. Те само са усетили възможност", каза бизнесменът. „Купих също чрез различни компании земеделска земя, но не възнамерявам да я продам след интеграция. Купих я, за да я използвам“.

Adrian Porumboiu признава, че инвестициите в земеделска земя могат да донесат добра възвращаемост, но смята, че прагът от 3000 евро няма да бъде надвишен след интеграция. "Огромните цени в Европейския съюз ще бъдат невъзможни за достигане в Румъния, тъй като в западните страни има малки земеделски площи, докато у нас чрез сливане могат да се получат много големи площи. С други думи, у нас земята се намира в изобилие, докато за други държави това е ограничен ресурс ", коментира бившият съдия, настоящ бизнесмен.

Покупката на земеделска земя обаче не е толкова проста операция, колкото изглежда. Инвеститор, който би се изкушил да играе на тази фондова борса (чийто пръстен е толкова голям, колкото Румъния), също трябва да вземе предвид някои невидими разходи за инвестицията си.

Накратко, те означават заплащане на кадастър и имуществени актове. Повечето селяни нямат кадастър и плащането на документи може да се превърне в значителен разход, ако се опитате да съсредоточите площ от сто хектара, като съберете партиди от два или три хектара.

Към всички тези допълнителни разходи се добавя допълнителна грижа: какво да правя със земята, докато цената се увеличи достатъчно, за да я продам? Ако инвеститорът реши да го обработва, той трябва да очаква сериозно главоболие.

Адриан Порумбойу предупреждава, че годишната инвестиция, която трябва да се направи за обработка на един хектар земеделска земя, възлиза на 500 долара. Или може би тези, които купуват земя, очакват да получат европейска субсидия, за да не обработват земята (ограничение, породено от известните квоти, които ще бъдат наложени на Румъния). Засега всичко това са хипотези. Това, което е сигурно обаче, е, че като цяло спекулантите не са задължително заинтересовани да обработват земята, а само да я препродадат.

Спекулациите с извънградска земя не се свеждат до купуване и препродажба на обработваема земя с цел печалба. Има категория инвеститори, които поставят парите си върху земя, разположена отстрани на бъдещата магистрала или в близост до жилищен район с големи шансове за разширяване.

Това важи за окръг Илфов, където стойността на извънградска земя с реални шансове да стане градска се е увеличила като силния човек в историята. Погледът към статистиката на Министерството на земеделието относно законното обращение на извънградска земя между 1998 -2004 г. е достатъчен и може да се види, че средната цена на един хектар е била миналата година 192 милиона леи (почти 5000 евро).

Кристиан Вавуре от Select говори за напълно различни цени. Той заявява, че инвеститорите в този тип земя плащат между едно и пет евро за квадратен метър. Това означава, че цената на хектар варира между 10 000 и 50 000 евро.

В този случай вече не се очаква интеграция на Румъния в ЕС, а интеграцията на околностите на Букурещ в самия град или в съседните комуни. Тъй като някои области, като Iancu Nicolae, достигнаха насищане, в смисъл да спрат строителството, моментът, в който инвеститорите ще се пенсионират, не може да бъде твърде далеч. Вместо това тези, които купуват земя с вода и блясък на горите, също се подготвят за интеграция. Цената на горските земи варира между 3-4 000 евро и може да достигне до 10 000 евро.

И все пак, какво кара някои да продават земята си, като се има предвид, че слуховете за грандиозното увеличение на цените, които ще се случат след 2007 г., са известни на голям брой румънци?

Мнозина вземат решението да продадат, поради невъзможността да се работи със земеделски имот. И така се връща към фрагментацията на поземления фонд. Освен това издаването на удостоверения за собственост в средата на 90-те години беше доста разхвърляно. Този акт не отчита кварталите, които партидите са имали преди колективизацията. За продажба земята ще бъде продадена от тези, които се въздържат по простата причина, поради простата причина, че нямат друг източник на поминък, въпреки че непрофесионално извършените селскостопански работи не водят до блестящи добиви.

Петрица Олтеану, малкият „земевладелец“ от село Морометилор, предлага решение. "Както беше обещано в предизборната кампания, би било добре хората, които продават земята си без други източници на доход, да получават доживотна пенсия от държавата." Това би „освободило“ редица неизползвани имоти с пълния им потенциал. Същият инвеститор предлага обменът на имоти да бъде насърчаван да се фокусира върху тези, които възнамеряват да продават. По този начин ще бъде възможно да има високоефективни земеделски стопанства и в Румъния, тъй като се казва, че имат западняци. Всъщност това е видът селско стопанство, преживян от Emiliana West, италианската компания от окръг Тимиш, която притежава хиляди хектари, обработвани изцяло.

Дали този вид земеделие ще бъде по вкуса на Моромете? Разбира се, че не. Героят на Марин Преда силно вярва, че собствеността е по-важна от представянето на фермата. Лесно е да си представим, че той би бил два пъти по-разстроен, когато знае, че някои от собствениците на земя около селото му са чужденци.

В крайна сметка икономическите закони не отчитат традициите и се налагат с непобедима сила. Особено, когато „сме в период, благоприятен за спекулации с недвижими имоти, когато възвръщаемостта на тези инвестиции надвишава всяка лихва, която някога е била отпускана от търговска банка“, както заключи Ливиу Урече, президент на ARAI.