Дейността на търговец на ДДС (част 2) - Отчет за месец ноември 2019 г., FUSACQ Buzz
В предишната ни статия (Част 1: Отчет за месеца - октомври 2019 г. - Дейността на търговец на имоти 1/2) видяхме, че търговецът на имоти се подчинява на различни данъчни правила, често зависими един от друг. В тази статия ще видим, че режимът на ДДС за недвижими имоти, приложим за търговеца на имоти, е сложен и зависи също от многобройни и променливи практически съображения.
В допълнение, това може да окаже влияние върху други данъчни режими (например данък върху трансфера) и върху цялостната икономика на операцията.
III/ДДС:
За опростяване тук ще изключим изследването на коефициентите. За напомняне приспадащият се ДДС се изчислява съгласно коефициент на приспадане, който е равен на коефициента на задължение x данъчен коефициент x коефициент на допускане. Ще приемем, че когато търговецът е обект на ДДС, коефициентът на приспадане е 1.
Търговецът на стоки е обект на общия режим на ДДС за недвижими имоти, а не на режим, специфичен за последния.
Има няколко практични конфигурации, водещи до различни решения, включително:
- Придобиване от данъчно незадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчно незадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчно незадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на стара сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на стара сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на нова сграда
- Придобиване от данъчнозадължено лице на нова сграда и препродажба на данъчнозадължено лице на стара сграда
Всяка от възможностите му има отговор по отношение на ДДС, който може да включва икономически ограничения, които да бъдат взети предвид при извършване на операцията (прекалено висока цена за отделно лице, приспадане на ДДС за облагаемия купувач, тези критерии могат да бъдат източник на отрицателно договаряне или напротив изгодно за търговеца).
Тези различни ситуации също представляват в някои случаи последици върху правата за прехвърляне по време на придобиването и/или по време на препродажбата (вж. 1-ва част).
И накрая, естеството на извършената работа може да измести операцията от една категория в друга (стара сграда към нова сграда), с последствията, които това поражда (вижте определението за нова сграда по-долу).
Следователно перфектното владеене на приложимите принципи е от съществено значение. Грешката в преценката може да доведе до намаляване или дори поставяне под съмнение на рентабилността на операцията.
По принцип операциите, допринасящи за производството или доставката на сгради, се облагат с данък върху добавената стойност (чл. 257 от CGI). Предвидени са изключения: освобождават се от данък върху добавената стойност доставки на земя, които не са земя за строителство, и доставки на сгради, завършени за повече от 5 години (чл. 261 от CGI). Възможност за ДДС обаче е възможна в тези два случая (чл. 260 CGI).
Може да съществуват два вида изчисляване на ДДС:
- ДДС върху общата цена (ДДС се добавя към продажната цена)
- ДДС върху маржа (ДДС се изчислява в реализирания марж)
ДДС върху общата цена се прилага по принцип, освен ако не оставя място за ДДС върху маржа. Последното може да се прилага в две ситуации и при условие, че имуществото, първоначално придобито от търговеца в стоки, не отговаря на изискванията за приспадане на ДДС [1]. Това е продажбата от търговеца на парцел за строеж или, когато е изпълнена посочената по-горе опция, на сграда, завършена за повече от 5 години.
От тези правила следва, че:
- Новите сгради трябва да се продават с ДДС върху общата цена
- Земята за строителство трябва да се продава с ДДС върху общата цена, ако придобиването е отворило правото на приспадане на ДДС, в противен случай върху маржа
- Старите сгради не се продават с ДДС, с изключение на опция или за ДДС върху общата цена, ако придобиването е дало право на приспадане на ДДС, или върху маржа в обратния случай
- Земя, различна от сграда, не се продава с ДДС, с изключение на опцията за ДДС върху общата цена
Отбелязваме, че фактът на придобиване на стоки от физическо или данъчнозадължено лице може да повлияе на режима на ДДС, приложим за продажбата от търговеца. А в случай на придобиване от данъчнозадължено лице, дали ДДС е отворил правото на приспадане или не за придобиващия търговец (което може да зависи от самата опция, взета или не от данъчнозадължимия прехвърлител.).
В случай на ДДС върху маржа, изчисляването на ДДС ще се извърши върху разликата между продажната цена и покупната цена. Някои разходи могат да бъдат взети под внимание. На този марж ще е необходимо да се определи ДДС "в рамките на".
Пример: имот, придобит 100 000 евро + 10 000 евро разходи[2] се продава за 200 000 евро. Маржът е равен на 90 000 евро. Това всъщност е маржът с включен данък. HT маржът[3] е равно на 90 000/1,2 = 75 000 евро. Следователно ДДС върху маржа е 15 000 евро.[4]
Тези събрани 15 000 евро ще бъдат върнати на държавата след приспадане на платения ДДС, по-специално върху определени разходи за придобиване (в този случай те не могат да бъдат взети предвид при изчисляването на маржа, ДДС се приспада) или например например върху извършената работа.
Тъй като маржът се намалява с ДДС, който може да се дължи на държавата, може да е икономически по-уместно да не се избере ДДС върху маржа и да остане извън ДДС. Това често се случва при придобиване на частно лице и препродажба на частно лице. Все още трябва да имате този избор (обърнете специално внимание на естеството на работата).
В случай, че ДДС върху общата цена е приложим (по избор или не), търговецът на стоки също ще трябва да направи икономически изчисление, в зависимост от клиента си: той може да продаде 200 000 € + 20% ДДС, т.е. 240 000 €, включително данък и запазете маржа му, или продайте 200 000 € с включен данък и намалете маржа му. Ако купувачът е данъчнозадължено лице, той може да може да приспадне ДДС и следователно да приеме цена от 240 000 евро с включен данък. Ако е физическо лице, препродажбата на цена от 240 000 евро с включен данък може да бъде по-сложна, ако действителната стойност на пазара е 200 000 евро с включен данък .