Данък върху сградите в новия фискален кодекс

Universuljuridic.ro PREMIUM

Тук ще намерите информацията, необходима за осъществяване на вашата професионална дейност.

Universuljuridic.ro PREMIUM предоставя на юридическите специалисти ценен инструмент за обучение. Ние предлагаме огромен обем съдържание: статии, статии, становища, юриспруденция и коментирано законодателство, обхващащо всички области и правни въпроси. Ясно, кратко, ние ефективно се справяме с текущите проблеми, отговаряйки на сценариите от реални дейности, в които практикуващите работят.

Тествайте СЕГА предимствата на Universuljuridic.ro PREMIUM чрез абонамента БЕЗПЛАТНО за 7 дни!

CLUJUST, заедно с Кристина Бонкачиу, юрист, специализирана във фискалната област, представя в интервю отговорите за десет ситуации, с които се сблъскват малките предприемачи (упълномощени лица или компании) в светлината или - по-реално - вследствие на правилата на новия Фискален кодекс.

Независимо дали имате къща, в която се намират офисите на фирма, ако притежавате къща, в която се намира вашият PFA или SRL, ако живеете и извършвате икономическа дейност в къщата, по-долу ще разберете къде попадате под новия Кодекс данък и какви документи ви трябват. Кристина Бонкачиу е управляващ асоцииран адвокат в SCA Nistorescu, Șomlea & Asociații и е специализирана в следните области: данъчно право, обществени поръчки и сложно търговско право.

Клуюст: От кога трябва да плащаме различен данък поради факта, че в апартамента/къщата, в която живеем, има седалище на фирма или PFA, било то нашата, или на приятел, или на търговец, с когото имаме договор за наем или заем?

Кристина Бонкачиу : Данъкът върху сградите всъщност се променя от тази година, така че когато плащате първата данъчна ставка на 31 март 2016 г., ще усетите разликата. До 31 март 2016 г. лица, които считат, че притежават нежилищни и/или смесени сгради, физически лица, които са регистрирали седалище, които извършват независими дейности и които са декларирали седалище на домашния си адрес, включително тези, които не приспадат разходите с комунални услуги, регистрирани в развитието на стопанската дейност, имат задължението да представят в това отношение декларация за собствена отговорност пред кметството заедно с необходимите документи (доклад за оценка на сградата, доклад за завършване на строителството, акт за придобиване на собственост).

Тези законодателни промени имат за цел да определят много по-голяма грижа за всеки собственик в начина, по който той управлява собствеността си, а фактът, че създаването на седалище влияе върху разходите за собственост, ще доведе до по-голяма дисциплина и още по-ефективно използване на недвижимите имоти. Наистина нежилищните сгради (офис сгради, нови или стари) скоро ще станат по-интересни, защото създаването на компании с приятели и роднини ще срещне с голямо нежелание. И така, в крайна сметка законодателната норма има много полезна цел да направи ред в "морето на предприемачите" в Румъния, но аз признавам, че законодателството е толкова тромаво, че е много трудно за фрийлансър или собственик на магазин да успее да пробие всички правила на Фискалния кодекс. Ето защо вярвам, че през следващите 2-3 години данъчните консултанти ще бъдат нещо изключително необходимо за всеки гражданин, който има стопанска дейност. Мисля, че накрая тези, които практикуват икономически дейности, ще разберат, че вече не е възможно да се прави данъчно облагане на ухо или след това, което казва счетоводителят.

Клуюст: Какво се случва, ако категорията на употреба се промени през календарна година (това е жилищна къща, но се продава на човек, който създава компания в тази сграда). От кога се увеличава данъкът?

Кристина Бонкачиу : Данъкът върху сградите ще се дължи за цялата финансова година от лицето, което е собственик на сградата на 31 декември на предходната финансова година (чл. 461 от новия Фискален кодекс). Ако собствеността върху сграда бъде прехвърлена през финансовата година, данъкът ще се дължи от лицето, което притежава собствеността върху сградата на 31 декември на финансовата година, предхождаща годината, в която е отчуждена.

Например, ако човек продаде дома си през май 2016 г., по време на продажбата той ще трябва да е платил данъка върху сградите за цялата 2016 г. Новият собственик, купувачът ще дължи данъка върху сградата едва от 2017 г., в зависимост от крайната дестинация на което го възлага на закупения имот.

В същия пример, през 2016 г. купувачът има задължението само да подаде декларация до местния данъчен орган, в чиято териториална област на юрисдикция се намира сградата, в рамките на 30 дни от датата на придобиване и дължи данък върху сградите от 1 януари, следващата година, 2017г.

Клуюст: Всички хора, които имат седалище у дома, трябва ли да оценят имота си чрез доклад за оценка? Кой прави тези доклади за оценка?

Кристина Бонкачиу : Не всички хора. Критерият е свързан с действителното провеждане на стопанска дейност на определен адрес. Може да има сгради, които имат както жилищна площ, така и площ, заета от седалище, но по-специално компанията, чието седалище е установено на този адрес, всъщност не извършва икономическа дейност там: или защото има други точки дали дейността му временно е спряна в Търговския регистър. В този случай сградите остават жилищни и не е необходимо да се правят доклади за оценка.

Изготвянето на доклади за оценка може да е необходимо само за установяване на данъчната основа в случай на нежилищни сгради и сгради със смесено предназначение. Но дори и в техния случай, това зависи в коя от ситуациите се намира сградата: ако е по-стара от 5 години, ако е новопостроена, ако е придобита през последните 5 години.

По този начин, в случай на нежилищни сгради, данъчна основа може да бъде:

стойността, получена от доклад за оценка, изготвен от оторизиран оценител през последните 5 години, предхождащи референтната година;
окончателната стойност на строителните работи, в случай на нови сгради, построени през последните 5 години преди референтната година;
стойността на сградите, произтичащи от акта, с който се прехвърля собствеността, в случай на сгради, придобити през последните 5 години преди референтната година.

По отношение на актовете за придобиване на собственост, се изисква повече внимание относно стойността на придобитите недвижими имоти.

Да вземем например класическата ситуация на договор за покупко-продажба. Обектът на договора е продажба на поземлена сграда заедно със сградата, разположена върху нея. Ако общата цена на договора е посочена на обща сума от 130 000 евро, това ще бъде стойността, която ще бъде взета предвид при установяване на данъка върху сградите.

Препоръчително е в тези ситуации да се разбие цената, платена за земята, съответно цената, платена за сградата.

Докладите за оценка се съставят от оценител, одобрен в съответствие със стандартите за оценка на активите, действащи към датата на оценката, и отразяват стойността на сградата към 31 декември на годината, предхождаща референтната година.

За да се установи данъкът върху сградите, докладите за оценка се предоставят в копие на местния фискален орган, като приложение към декларацията на данъкоплатеца, до първия срок на плащане за референтната година.

Докладите за оценка трябва да съдържат доказателство, че резултатите от оценката са регистрирани в базата данни, съдържаща данъчните стойности на сградите, управлявани от Националната асоциация на упълномощените оценители в Румъния (ANEVAR). За целите на определянето на данъка върху сградите могат да бъдат проверени от местните власти в съответствие със стандартите за оценка, които са в сила към момента на оценката.

Клуюст: Каква е разликата между данъчно местожителство и седалище и как това влияе върху данъчното облагане на сграда?

Кристина Бонкачиу : Идеята за фискален дом по никакъв начин не трябва да се припокрива с тази на седалището. Същият субект може да има седалище на един адрес, а данъчното му местоживеене на друг адрес.

Понятието данъчно местожителство означава:

а) за физически лица, адресът, по който имат местоживеене, съгласно закона, или адресът, където действително живеят, ако е различен от местоживеенето;
б) за физически лица, които извършват самостоятелно стопанска дейност или упражняват свободни професии, седалището на дейността или мястото, където действително се извършва основната дейност;
в) за юридически лица - седалището или мястото, където се осъществява административното управление и ефективното управление на бизнеса, в случай че не се извършват в декларираното седалище;
г) за сдружения и други субекти без юридическо лице, тяхното седалище или мястото, където действително се извършва основната дейност.

В ситуацията, когато фискалното местожителство не може да бъде установено съгласно горното, данъчното местожителство е мястото, където се намират по-голямата част от активите.

За да се обсъди съществуването на „данъчен дом“ е необходимо да се извършва икономическа дейност на този адрес (в допълнение към съществуването на седалище).

Клуюст: Какви са данъчните ставки и в коя категория е най-добре да фигурирате?

Кристина Бонкачиу : Ще обясня как да изчисля 3-те категории. Въпросът не е къде е най-добре да се разбере, а каква е категорията, която отразява реалната дестинация на собствеността, притежавана от някого. Ако човек е позволил на няколко приятели да създадат социални централи или работни пунктове в семейния си дом, възниква въпросът защо би искал да поддържа подобна ситуация, стига това да генерира високи разходи за собственост. По същия начин, когато купуват недвижими имоти, хората ще бъдат много внимателни отсега нататък и ще искат да купуват „чисти“ недвижими имоти.

Жилищни: промяна на данъчната ставка от 0,1% на ставка между 0,08% -0,2%;

Нежилищни: данъкът върху сградите се изчислява чрез прилагане на ставка между 0,2-1,3%;

Смесено: сбор от данъка, изчислен за площта, използвана за жилищни цели, с данъка, определен за площта, използвана за нежилищни цели.

Клуюст: Как се установява данъкът за тези сгради със смесено предназначение? Питам ви, защото много хора се питат до каква степен им се отразява, ако държат малкото компании/PFA в сградата, в която живеят.

Кристина Бонкачиу : Считам, че трябва да се вземе предвид дали тези компании/PFA извършват действителна икономическа дейност в тази сграда, както бе споменато по-горе. Ако не се извършва действителна икономическа дейност, тогава сградата може да остане жилищна със съответната данъчна ставка.

Виждам следните варианти в ситуацията, когато седалището на фирма е установено на адреса на физическо лице:

а) Доколкото може да се идентифицира площта на седалището (различна от използваната за живеене) и дали

дружеството работи, данъкът, приложим за жилищни сгради (свързани с жилищната площ) + данъкът, приложим за нежилищни сгради (свързан с площта, отредена на седалището) ще бъде платен;
дружеството не извършва стопанска дейност, плаща се данъкът, приложим за жилищни сгради.

б) доколкото площта, съответстваща на седалището, не може да бъде подчертана отделно от тази, предназначена за живеене (и/или припокриване) и:

дружеството не извършва икономическа дейност, данъкът, приложим за жилищни сгради, ще бъде платен;
дружеството извършва стопанската дейност, а разходите с комуналните услуги са регистрирани на лицето, извършващо стопанската дейност, ще бъде платен данъкът, приложим за нежилищните сгради. [Изкуство. 459 ал. (1) и (2) от новия Фискален кодекс].

В случай на сграда със смесено предназначение, собственост на физически лица, на адреса на която е регистриран данъчен дом, където се извършва стопанска дейност, когато площите, използвани за жилищни цели и тези, използвани за нежилищни цели, за изчисляване на данъка са известни/по данъка върху сградите се извършват следните операции:

а) се определя развитата изградена повърхност на сградата. Развитата вградена повърхност на сградата, която не може да бъде измерена по външния контур, се установява чрез измерване на използваемата площ, ограничена от вътрешния контур на помещенията, и резултатът се умножава по коефициента на трансформация от 1,4;

б) определена е застроената застроена площ на помещенията, които се използват за нежилищни цели;

в) процентът на сградата, съответстващ на помещенията, които се използват за нежилищни цели, се определя чрез разделяне на площта, предоставена в let. б) към предвидената в let. а);

Клуюст: Има ли значение дали няколко компании са установили седалището си в семейния дом? Ако има такава, в една и съща сграда има 3 или 8 фирми, ако приемем, че това е голяма площ.

Кристина Бонкачиу : Данъкът ще варира в зависимост от площта, заета от компанията/PFA, която извършва икономическа дейност на този адрес. Колкото по-висок е той, толкова по-висок ще бъде данъкът. В резултат на това се отчита площта, отредена за икономическа дейност, а не непременно броят на фирмите, регистрирани на този адрес.

Разграничаването на площите за установяване на данъка, в зависимост от жилищната или нежилищната дестинация, произтича от документа, приложен към декларацията, подадена от данъкоплатеца до компетентния местен данъчен орган, който може да бъде: договор за наем/заем, посочващ площта, подадена за стопанска дейност; разрешението за строеж и/или разрушаване, в зависимост от случая, относно промяната на местоназначението на сградата, при условията на Закон №. 50/1991 относно разрешението за изпълнение на строителни работи, докладът за оценка, ако в него са ясно подчертани повърхностите, използвани за жилищни и нежилищни цели; кадастралната документация или декларацията за собствена отговорност на собственика на сградата, регистрирана във фискалния орган, в случай че няма доказателствени документи.

Клуюст: Тези компании вече могат да променят притежаваната площ за централата?

Кристина Бонкачиу : Площта, отредена за седалището на компания, може да бъде ограничена/разширена с Допълнителен закон към Договора за наем/заем, който е сключила със собственика на сградата. Този документ се представя в Търговския регистър.

Клуюст: Какво препоръчвате на мъж с PFA в къщата си до 50 кв.м: да го обяви за смесен или нежилищен?

Кристина Бонкачиу : Декларацията ще бъде направена според реалната ситуация, съответно крайната дестинация на пространството. Ако PFA не извършва стопанска дейност в рамките на жилището, тогава сградата трябва да бъде декларирана като жилищна.

В случая, когато се извършва икономическа дейност, тя също се разграничава според възможността за разделяне на зоната, засегната от PFA или тази, засегната от обитаване, както следва:

Ако тези две области могат да бъдат идентифицирани поотделно и не се припокриват, данъкът, приложим за жилищни сгради (свързани с жилищна площ) + данъкът, приложим за нежилищни сгради (свързан с площта, отредена на седалището), ще бъде платен;
Ако площта, съответстваща на PFA, не може да бъде маркирана отделно от тази, предназначена за живеене (и/или припокриване), тя се анализира, в отговорност на кого са регистрирани комуналните разходи. Ако те са регистрирани като лице, извършващо икономическата дейност (PFA), сградата ще бъде нежилищна и данъкът, приложим за нежилищните сгради, ще бъде платен.

Анализът, включващ метода на плащане на комунални разходи, малко „обърква“ тези ДЗП, които имат данъчно местоживеене, установено в личното жилище, и включва разходите за битови комунални услуги в категорията на подлежащите на приспадане разходи на ДЗП. Ако искате да прехвърлите пълната стойност на вашите комунални услуги към приспадащи се разходи, тогава трябва да декларирате целия дом като нежилищен. Ако го разделите на смесен, подлежащите на приспадане комунални услуги също се разделят според площта, разпределена за икономическата дейност.

Клуюст: Ако са построили офис сграда, но не са завършили процедурите за таблиране, се изисква декларация за данъци върху сгради?

Кристина Бонкачиу : Задължението за деклариране на притежаваните сгради принадлежи на всички данъкоплатци, включително тези, които са строили без разрешение, които не са изпълнили формалностите по кадастъра на поземления регистър, съответно освободените от плащане на данъци.