Закон за строителството Неефективност на клаузите за депозит в договора за строителство; Д-р
Отново и отново в договорите за застрояване на имоти се регламентира, че последната вноска на изкупната цена трябва да бъде платена по доверителна сметка на нотариус преди предаване на обекта на покупка. Според решение на Ханзейския висш окръжен съд от 16 юли 2020 г. (Az.: 8 U 61/19) такива клаузи са неефективни. Решението е публикувано тук на платформата IWW.
За какво беше?
В допълнение към недостатъците, съдебното производство се занимава и с освобождаването на сумата, внесена в депозитната сметка на нотариуса. Ответникът е придобил и приел новопостроена кооперация от ищеца. За тази цел имах i.a. последната вноска на покупната цена също се внася в нотариална доверителна сметка. Поради дефекти ответникът не одобри плащането на последната вноска.
Ищецът поиска изявление, че строителните му работи са без дефекти. Така че разработчикът искаше да получи последната вноска. Ответникът оспори освобождаването на депозираната от него сума за последната вноска.
решение
Ханзейският висш окръжен съд потвърди решението на регионалния съд. Регионалният съд е приел насрещния иск за основателен, тъй като плащането на последната вноска на покупната цена по доверителната сметка на нотариуса е извършено без правно основание.
Според Ханзейския висш окръжен съд „договорна разпоредба, предварително формулирана в договора за строителство, според която купувачът на апартамент трябва да плати последната вноска от покупната цена, преди да предаде обекта на покупката по сметка на нотариус, е неефективна съгласно раздел 309 No 2а BGB“.
Договорът за развитие на имота предвиждаше окончателната вноска на покупната цена да бъде внесена по доверителната сметка на нотариуса преди предаването. Съгласно § 309 No 2 лит. а) BGB неефективен, тъй като това ограничава правото на задържане - а именно упражняването на правото да се откаже изпълнение в съответствие с раздел 320 BGB поради конструктивни дефекти.
По този начин съдът продължава доста стара практика на BGH (BGH, решение от 11 октомври 1984 г., Az.: VII ZR 248/83). Това е интересно, доколкото това е регламентът в § 648а BGB стара версия. (сега изменен в § 650f BGB) относно ипотеката за сигурност на строителната търговия все още не е съществувала. Съгласно решението на Ханзейския висш окръжен съд, този регламент защитава предприемача и осигурява правото му на заплата, като същевременно защитава интересите на клиента.
Това е различно, когато последната вноска се депозира в нотариална доверителна сметка. В този случай интересите на купувача биха били защитени само недостатъчно, тъй като упражняването на правото на купувач да откаже изпълнение би било значително по-трудно. Той не може просто да удържи пари, но трябва да поиска освобождаването на депозираната сума в доверителната сметка на нотариуса от предприемача на имота и, ако е необходимо, да го утвърди в съда.
Заключение
Решението на Висшия окръжен съд е абсолютно правилно. По принцип предприемачът на недвижими имоти или строителният предприемач трябва да плати - така казва законът. Плащане може да бъде поискано само когато работата приключи. Много разработчици на недвижими имоти или изпълнители се съгласяват (допустимо) с вноски според напредъка на строителството. Това е разбираемо, тъй като предприемачът или строителният предприемач трябва да авансира значителни разходи при изграждането на къща. Без първоначални вноски платежоспособността на такива компании може бързо да застраши.
Точно този принцип - първо изпълнение, след това пари - се подкопава от депозита на последната последна вноска преди предаването на апартамента. Тъй като след депозита купувачът вече няма пряк достъп до последната вноска, но тогава той все още не притежава обекта на покупка.
Отново и отново срещам договори за развитие на собственост, които съдържат недопустими клаузи - понякога с драматични последици. Ще се радвам да ви посъветвам или подкрепя при проверка на съответните клаузи.