Време е да се заемете
Ситуацията на пазара за отдаване под наем на недвижими имоти се промени сериозно през последните години и в полза на търговските вериги: предлагането на предмети надвишава търсенето, има възможност за пазарлък, а разходите за наем намаляват. Игор Плетнев, директор по развитието на търговската верига Pyaterochka, нарича тези промени „подобряването на пазара на наеми“. Плетнев говори в интервю за РИА Новости за принципите на политиката за наемане на Пятерочка, спада в доходите на рентиерите и защо Пятерочка не затваря магазини.
- От гледна точка на федералната търговска мрежа, как оценявате ситуацията на пазара на наеми? Какво се промени през последните години?
- Пазарната ситуация се променя, сега има огромен брой свободни помещения. Намаляващото търсене на търговски недвижими имоти тласка нивата на наемите надолу.
През 2000-2014 г. живеехме в условия на завишени наемни цени, които понякога надвишаваха тарифите в много западни страни. Имаме цял клас рентиери, които са загубили мотивацията да правят бизнес - малка стая някъде в Рязан може да донесе около 500 хиляди рубли под наем, при стария курс - около 15 хиляди долара.
Първо, курсът се промени, след това дойдохме с агресивни предложения за промяна на ставката и сега 15 хиляди се превърнаха в 5 хиляди. Време е бившият рентиер да се върне от плажовете на Испания и да се заеме.
- А в регионите ситуацията с наема е различна от столицата?
- Ако говорим за Москва, има централни улици, където наемните ставки в миналото са били „космически“ - например Тверская, Кутузовски проспект, Нови Арбат. В продължение на около 15 години се държаха цени, чието ниво беше невъзможно да се обясни от гледна точка на икономиката. Днес виждаме, че по тези улици се появиха голям брой оферти за отдаване на помещения под наем, а цените намаляха значително.
Като цяло няма голяма разлика между Москва и регионите - броят на наемателите рязко е намалял навсякъде.
Стабилното търсене на лизинг на търговски недвижими имоти се поддържа само в търговията с хранителни стоки. Въпреки това и тук са настъпили сериозни промени - развитието продължава предимно от големи вериги, а малките регионални играчи напускат съвсем или преминават към бизнес за развитие.
Намаляването на конкуренцията за търговски площи и промяната на позицията на най-упоритите рентиери колективно означават, че пазарът на наеми се възстановява.
- Какви са принципите на политиката за наемане на Pyaterochka?
- В момента имаме четири основни приоритета. Първият е намаляване на наемните цени. Днес се опитваме да намалим ставките с около 20% в рубли.
Второто е отхвърлянето на валутни договори за лизинг. Всички съществуващи валутни договори или се преразглеждат по споразумение на страните, или се прекратяват.
Третото е обвързване на процентите с оборота. Вярваме, че това е много правилен подход, отговарящ еднакво на интересите на страните.
Четвъртият е дългосрочните договори. Средният ни оставащ срок на лизинг непрекъснато нараства, през последните две години той се е увеличил с около година - до 6.5 години.
- Какъв е делът на лизинговите договори в Pyaterochka, сключени в чуждестранна валута?
- Работим в рублата - купуваме за рубли, продаваме за рубли. Съответно от няколко години има забрана за сключване на договори за лизинг в чуждестранна валута. Разбира се, в нашето портфолио за отдаване под наем такива споразумения все още се запазват - има малко повече от 100 от около 5 хиляди магазина, наети от търговската верига. И само 20-30 договора продължаваме да считаме за „проблемни“. Привързахме останалото към рублата или фиксирахме "валутния коридор".
- Трудностите при преговорите с наемодателите са?
- Всеки реагира по различен начин. Някои все още не са осъзнали, че светът се е променил, заемат твърда позиция, свиквайки с факта, че в миналото търговските вериги са се подреждали за тях. Сега тези собственици настояват, че валутният курс продължава да се прилага в техните помещения. Но има все по-малко и по-малко от тях, преобладаващото мнозинство от наемодателите отговарят адекватно на исканията за по-добри условия за наем. Това се отнася както за валутни, така и за рублеви договори, при които курсът е по-висок от пазарния.