Украйна - покупка на недвижими имоти, земя и жилища от чужденци в Украйна

Покупка на недвижими имоти за чужденци в Украйна

Придобиването на недвижими имоти за чужденци е възможно в Украйна без никакви проблеми. Има обаче няколко важни неща, които трябва да имате предвид. Пазарът на недвижими имоти, както и придобиването на собственост и прехвърлянето, показват някои специфични за страната характеристики.

Трябва да се прави разлика между първичния пазар и вторичния пазар на недвижими имоти. Основният пазар е предложението от предприемачи и инвеститори за нови апартаменти и къщи. Инвестициите в имоти, които все още не са завършени, също са възможни и често срещани. Тук като доставчици и продавачи имаме основно разработчици на имоти. Агенти и брокери рядко могат да бъдат намерени.

Вторичният пазар се използва за описване на недвижими имоти втора ръка чрез придобиване от предишни собственици. На практика почти винаги е така, че брокерите и посредниците се използват от продавачите на вторичния пазар. Често това не се забелязва веднага при реклами във вестници или оферти за недвижими имоти в Интернет.

На практика сделките с недвижими имоти се различават значително от обичайните процедури в Германия.

Това се дължи на някои разпоредби на украинския граждански закон, семейното право, наследственото право, регистрацията, а също и самия процесуален закон. Освен това в Украйна няма поземлен регистър, който да се ползва с обществено признание.

Следователно следните точки трябва да бъдат внимателно обмислени, ако искате да закупите имот:

действителна собственост
Забрани за продажба
Тежест на собствеността със скрити права на трети страни
Особености в договорите за продажба, които биха довели до обезсилване изцяло или частично в Германия
на практика чести отклонения от законоустановените Регламенти
непълни или неинформативни държавни регистри
Документите на етажната собственост се отклоняват от реалността, това често се отнася до структурни промени и действителни размери
много широка договорна свобода, като в същото време не се прави разлика между търговци и нетърговци
специални формални изисквания
аспекти на данъчното право
данъчни аспекти за чужденци/нерезиденти
Придобиване на недвижими имоти от юридически лица/фирми
Строителни и други административни разпоредби
отворени сметки от комунални услуги
Изземване/Забрана за продажба

В Украйна в момента е незаконно чужденците да придобиват земеделска земя. Но z. Б. придобити жилищни къщи, свързаната земя може да бъде придобита и от чужденци.

Освен това в украинския закон за недвижимите имоти има специални характеристики, които при определени обстоятелства изключват придобиването чрез покупка на някои обекти. Тогава съответните транзакции са невалидни или оспорими.

При закупуване на недвижим имот е възможно представителство от страна на купувача и продавача. Съответните пълномощни трябва да бъдат дадени на нотариус и нотариално заверени. Ако пълномощното е дадено на чуждестранен нотариус, документът трябва да бъде апостилиран и преведен от украински преводач в Украйна и също така нотариално заверен.

Данъчни аспекти и такси при сделки с недвижими имоти в Украйна

Данъците и митата, възникнали при закупуване на имот, зависят от няколко фактора.

Следващата част предоставя груб преглед на нормативната уредба. Регламент:

Ако имотът е собственост на продавача повече от 3 години и както купувачът, така и продавачът са украинци или жители, се прилагат следните данъци:

1% - пенсионен фонд (заплаща се от купувача)

1% - държавна административна такса (заплаща се от продавача)

Ако имотът е собственост на продавача за по-малко от 3 години и както купувачът, така и продавачът са украинци или жители, се прилагат следните данъци:

1% - пенсионен фонд (заплаща се от купувача)

1% - държавна административна такса (заплаща се от продавача)

5% - данък върху доходите за физически лица, платени от физически лица според резултатите от официалната годишна декларация (заплаща се от продавача)

1.5 - Налог за защита (заплаща се от продавача)

Ако имотът е собственост на продавача за по-малко от 3 години и продавачът е чужденец

(ако чужденецът е местно лице на Украйна, размерът на таксите, които трябва да бъдат платени, може да се регулира отделно от данъчната служба):

1% - пенсионен фонд (заплаща се от купувача)

1% - държавна административна такса (заплаща се от продавача)

18% - данък върху доходите на физически лица, платен от физически лица според резултатите от официалната годишна данъчна декларация (заплаща се от продавача)

1.5 - Налог за защита (заплаща се от продавача)

От това се вижда, че практически няма различно данъчно третиране, когато чужденците купуват недвижими имоти в Украйна. Винаги има само 1% вноска в държавния пенсионен фонд.

Единствената разлика е, когато имотът се препродаде в рамките на по-малко от 3 години. В този случай украинецът ще трябва да плати 5% данък върху доходите. Чужденец обаче 18%.

Ако имотът бъде препродаден след изтичане на 3-годишния период, не се начислява данък върху доходите, дори ако е продаден от чужденци.

Така че това е единствената голяма разлика в сделките с недвижими имоти между украинци и чужденци по отношение на данъчните въпроси.

Основата на това е данъчната такса върху спекулативните печалби.

Често чуваните слухове, че е по-скъпо или дори невъзможно чужденците да купуват недвижими имоти в Украйна поради данъчни причини, са погрешни.

На практика обаче продавачът, особено в случай на използвани имоти, често настоява купувачът да споделя или дори да поеме всички такси и данъци.

Това обаче няма правно. Основата и е въпрос на преговори.

Документи, изисквани от чужденец при покупка/продажба на недвижими имоти

Чужденецът се нуждае от следните документи, за да закупи недвижим имот:

Валиден паспорт
Превод на паспорт, направен в Украйна и нотариално заверен
Идентификационен код

Данъчните власти издават това при поискване за около седмица, всичко, от което се нуждаете, е валиден паспорт с превод, т.е.не регистрация, разрешение за пребиваване или други подобни.

Ако даден имот трябва да бъде придобит с пълномощно за трето лице, се изисква нотариално заверено пълномощно. Ако това е дадено на нотариус в чужбина, то трябва да бъде апостилирано.

Ако продавачът на имот е женен по време на сключването на договора, съпругът трябва да одобри или да даде съгласие за продажбата на имота. Това важи и за чужденците. Това е особеност в украинското брачно право на собственост. Съгласието може да бъде дадено лично в присъствието на нотариуса и е отбелязано в договора за покупка.

Или може да се подаде и нотариално заверена декларация за съгласието на съпругата при сключване на договора. Съгласието на съпругата не се изисква, ако съпрузите са сключили брачен договор, който прави това съгласие излишно. При сключване на договора за покупка на имота, съответният брачен договор се представя на нотариуса от продавача.

Типичен процес на покупка/договор/регистрация/плащане на имот

Страните подписват договора за покупка на имота в присъствието на нотариуса. Честа практика е да се сключва предварителен договор при покупка на недвижим имот и особено при покупка на апартамент. Нотариусът удостоверява договора за покупка и в двата случая.

Договорът за продажба е вписан в държавния регистър. Прехвърлянето на собствеността се извършва тук. При регистрацията нотариусът проверява дали са платени всички необходими данъци и такси и дали страните имат право да извършват правната сделка или има ли тежести или права на трети лица върху имота.

Обикновено плащането се извършва веднага след сключване на договора, освен ако не е уговорено друго.

Следните опции са основно достъпни за това:

Откриване на инвестиционна сметка и прехвърляне към нея в чуждестранна валута от чужбина, след това продажба на чуждестранна валута и прехвърляне на средства по инвестиционната сметка в UAH за по-нататъшни чуждестранни инвестиции;
Директен превод по сметка в чуждестранна валута на продавача със седалище в Украйна в чуждестранна валута;
Плащане в брой в банка и превод от там по сметката на продавача, тъй като плащанията в брой могат да се извършват само до сума от 50 000 зелени. Трябва да се отбележи, че трябва да се представи средство/доказателство за произход. Освен това горната граница на недекларираните пари в брой от чужденци в Украйна е 10 000 евро.

Що се отнася до плащането, трябва да бъде привлечен адвокат, който е информиран в бранша, тъй като плащането често се отклонява от описаната правна уредба.

След това трябва да бъдат регистрирани или пререгистрирани договори с общински комунални услуги за електричество, вода, такси за смет и други спомагателни разходи.

Промяната в регистрацията може да бъде инициирана и от представител.

При сключване на договора за покупка трябва да се внимава да няма стари дългове или просрочия по отношение на предлагането на жилища, тъй като доставчиците могат да се свържат с новия собственик на имота тук, за да уредят иска, тъй като те са обвързани със съответния имот.

Документи, необходими за сключване на договор за покупка на недвижим имот:

Документите, необходими за извършване на сделка с недвижими имоти в Украйна, зависят от вида на собствеността (апартамент, земя, къща, търговски имот, жилищен имот и др.), Формата на собственост върху имота, правото на ползване, тежестите, правата на трети страни и законовите. Наредби и разпоредби и други условия, които не могат да бъдат представени тук подробно.

В допълнение, семейното състояние на купувача и продавача, както и тяхното имуществено състояние. Следователно създаването на изчерпателен списък, който е валиден за всички съзвездия от случаи, е възможно само във всеки отделен случай.

Примери могат да бъдат:

документът, потвърждаващ собствеността върху имота
технически паспорт (не се изисква)
ИД на продавача
Идентификационен код на продавача
ако е необходимо, идентификация на съпруга на продавача
Идентификационен код на съпруга на продавача
Свидетелство за брак на продавача
Съгласие на съпруга на продавача (декларация)
ИД на купувача, паспорт за чужденци, ако е необходимо разрешение за пребиваване
Идентификационен код на купувача
свидетелство за брак, ако е приложимо
Идентификация на съпруга/съпругата на купувача
Идентификационен код на съпруга на купувача
Съгласие на съпруга/съпругата на купувача (декларация)

Съгласието на съпруга за покупка и продажба може да бъде пропуснато и от двете страни, ако има съответния брачен договор. В този случай трябва да бъде представен брачният договор.

документът, потвърждаващ собствеността върху имота
технически паспорт (не е задължителен)
ИД на продавача
Идентификационен код на продавача
Идентификационен номер на съпруга на продавача
Идентификационен код на съпруга на продавача
Свидетелство за брак на продавача
Съгласие на съпруга на продавача (декларация), съгласие за подписване на договора за продажба може да се даде със съгласието на предварителния договор. Тогава съпругът не трябва да присъства отново.
Самоличност на купувача, за чужденци, паспорт, ако е необходимо разрешение за пребиваване
Идентификационен код на купувача
ако е приложимо, свидетелство за брак на купувача
Идентификация на съпруга/съпругата на купувача
Идентификационен код на съпруга на купувача
Съгласие на съпруга/съпругата на купувача (декларация)
Оценка/експертиза
Удостоверение за технически инвентар, ОТИ (при поискване от нотариус)
Удостоверение по образец 13 за лицата, регистрирани в апартамента

Текущи разходи, повтарящи се такси, данъци

Повтарящите се редовни данъци върху недвижимите имоти не се различават между чужденците и украинците.

Данъците върху недвижимите имоти се дължат само за апартамент от 60 m² или повече и за къща от 120 m² или повече и след това се дължат годишно.

Данъкът се различава регионално и възлиза на максимум 1,5% от месечната минимална заплата на квадратен метър жилищна площ. Понастоящем това е около 1.- Евро на m² и годишно на квадратен метър.Данъкът в момента може да бъде максимум 830.- Евро на имот

Данъци върху доходите от наем

Данъците върху доходите от наем обикновено са 18% от доходите от наем.

Същата ставка на данъка върху дохода от 18% се прилага за местни, чуждестранни, украинци и чужденци.

По принцип е възможно структуриране на данъци чрез регистрация на бизнес, което може да намали данъка.