Специални права за ползване на кооперации »Immobilienrecht Essen
1. Съдържание
Специалното право на ползване предоставя на собственика на апартамент правото на еднолично ползване на площ или част от сграда и изключва останалите собственици на апартаменти от всякакво възможно използване.
Специалните права на ползване са от особено значение в законодателството на етажната собственост, тъй като не всички площи и части от сгради могат да бъдат възложени на собственик на апартамент като отделен имот.
Най-често срещаните случаи са специални права за ползване на места за паркиране на превозни средства, градински тераси и градински площи.
Специални права за ползване могат да бъдат установени и върху площи, които биха могли да бъдат собственост на физически лица, като заключени складови помещения или мазета, балкони, лоджии или покривни тераси.
Понякога се предоставят специални права на ползване и за строеж на полуфабрикати, ако за тях не може да се установи отделна собственост.
Специалните права за ползване винаги са свързани със собственост на асоцииран апартамент или част. Площта или частите от сградата, които са обект на специално право на ползване, остават съвместна собственост.
2. Обосновка
Специалните права за ползване могат да бъдат обосновани въз основа на декларацията за делба и специално да бъдат възложени на собственик на апартамент.
Често се случва разделящият собственик, като например предприемач, да си запази правото да предостави по-късно специални права за ползване, като паркоместа, на купувачите в декларацията за делба.
И накрая, специални права за ползване също могат да бъдат установени със задна дата със съгласието на всички собственици на апартаменти.
Истинските бенефициери трябва да се съгласят, т.е. преди всичко кредиторите за ипотечни и земни такси, бенефициери и бенефициери от предимство. При установяване на специално право на ползване не се изисква съгласието на вещното право, ако споразумението едновременно свързва етажната собственост, която е обременена в негова полза, със специално право на ползване, особено ако са установени специални права на ползване за всички единици.
Не е възможно да се оправдаят специални права за използване с мнозинство от гласовете.
Също така, специални права за ползване не могат да възникнат от дългогодишно използване на части от общата градина от отделни собственици на апартаменти.
Специалното право на ползване обикновено се вписва в жилищния поземлен регистър.
Ако не е вписано в поземления регистър, съответното споразумение е само правно обвързващо. Това означава, че правоимащото лице придобива право на специално ползване само по отношение на собствениците, сключили споразумението, но не и спрямо техните специални правоприемници, като купувачи на жилищния имот.
3. Прехвърляне
Специални права за ползване могат да бъдат прехвърлени без съгласието на останалите собственици на апартаменти, но само на един съсобственик.
Специални права за ползване, вписани в поземления регистър, се прехвърлят по споразумение и вписване в поземления регистър, така че се изисква участието на нотариус.
Специални права на ползване, които не са вписани в поземления регистър, могат да бъдат прехвърлени чрез прехвърляне; това е възможно и без формуляр.
Истинските правоимащи лица, особено длъжниците на земята, които имат права върху засегнатия апартамент или частна собственост, трябва да дадат съгласието си за прехвърлянето.
4. Промени
Лицето, което има право на специално използване, трябва да използва своето специално право на ползване по такъв начин, че правата на други собственици на апартаменти да не бъдат нарушени извън неизбежната степен. Следователно използването трябва да бъде разумно за останалите собственици на апартаменти и да бъде в рамките на целта, свързана със съдържанието, напр. дръжте като тераса, градина или място за паркиране на автомобили.
В случая с градински площи е разрешено само нормално градинарско или развлекателно използване.
Разрешени са детски съоръжения за игра, люлки, по-малки заграждения за зайци или обичайните градинарски грижи чрез подрязване или засаждане и премахване на растения, които не оформят цялостната картина.
Не са разрешени радикални пренареждания, като например премахване на жив плет или дървета, които оформят цялостната картина или са необходими за защита на личния живот.
Структурните промени в областта на специално право на ползване изискват, в противен случай, резолюция на мнозинството, на която всеки собственик на апартамент също трябва да даде съгласие, чиито права са нарушени от мярката извън това, което е неизбежно при подредено съжителство.
Причината за това е, че зоната, предмет на специално право на ползване, продължава да принадлежи на общността.
Това се отнася например за увеличаване на тераса, изграждане на гаражи, стени, навеси за автомобили, градински къщи, навеси за инструменти, монтаж на сенници, изграждане на плувен басейн или структурно разграничаване на място за паркиране на автомобили със стълбове на специално предназначена площ.
Всяко първоначално засаждане в градината с цветя, храсти и дървета не е структурна промяна, но е оправдано от специалното право на ползване, при условие че се спазват необходимите гранични разстояния.
5. Поддръжка и ремонт
По принцип собствениците на апартаменти остават задължени да поддържат и ремонтират зоната със специално предназначение за съвместни разходи.
Сдружението на собствениците обикновено поема разходите за поддръжка и ремонт на зоните със специално предназначение. Причината за това е, че зоната за специална употреба е част от общата собственост.
Отчасти има отклоняващи се разпоредби в обществения ред.
6. Искове в случай на нарушение на специални права за ползване
Правоимащият може да предяви искове за пропуск или отстраняване поради нарушаване на неговото специално право на ползване.
Например, той може да изиска съсобственикът, който погрешно използва зоната за специално предназначение, да я предаде на еднолична собственост.
За това не се изисква резолюция на мнозинството от събранието на собствениците.