Схеми за закупуване на апартамент в строяща се сграда - Читалня Мирта
един. Първата (най-често срещаната) схема: чрез сключване на договор за дялово участие - DDU.
2. Втора верига: чрез сключване на предварителен договор за продажба.
3. Трета схема: чрез закупуване на запис на заповед, който по-късно може да се използва за плащане на апартамента.
4. Четвърта схема: чрез присъединяване към кооперация.
пет. Пета схема: чрез закупуване на жилищни сертификати (облигации) по номинална стойност на квадратен метър.
6. Шеста схема: прехвърляне на иск.
И така, вие сте избрали компания и след това трябва да формализирате на хартия отношенията си с тази организация. Основният документ, чрез който ще взаимодействате със строителна фирма, е договор. Общите принципи за съставяне на всеки договор са следните: договорът трябва да съдържа ясно описание на предмета на договора, цената на договора и процедурата за плащане, задълженията на страните, времето на тези задължения и отговорността за тяхното неизпълнение, условия за прекратяване или прехвърляне на права и реда за възстановяване на средства при прекратяване.
Помислете за нюансите на закупуване на апартаменти според тези схеми.
Ако всички тези елементи са отразени в споразумението за дялово участие, акционерът получава допълнителна гаранция за защитата на своите средства. По правило не е възможно акционерът сам да изготви компетентно споразумение за дялово участие. Ето защо е препоръчително да се потърси помощ при съставяне на договор в правна консултация, специализирана в споделени строителни въпроси. Като цяло е желателно сделката да бъде придружена от адвокат на всички етапи, като се започне с консултация, съставяне на договор, преговори със строителна компания и до получаване на удостоверение за собственост от RR. Този списък с препоръки трябва да помогне за намаляване на рисковете, пред които са изправени притежателите на акции. В бъдеще в раздела „Основни рискове“ се опитахме да анализираме подробно отделните компоненти на споразумението за дялово участие.
Договор за предпродажба - PKP договор
Най-хлъзгавата схема е предварителен договор за продажба. Сред юристите няма еднозначно мнение за това колко легитимни са действията на разработчиците, които предлагат да сключат споразумение за ПКП. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, договор за покупко-продажба може да бъде сключен само от собственика на имота, поради което собственикът трябва да подпише и предварителния договор. Има още един нюанс - за сключване на предварителен договор е необходимо да се определят всички съществени условия на основния договор, но докато къщата не бъде построена и регистрирана, е невъзможно да се идентифицира ясно предмета на договора за продажба, тъй като апартамент все още не съществува.
Гражданският кодекс описва механизма за сключване на предварителен договор, но не казва нищо за плащането. Според много експерти плащането по предварително споразумение не трябва да бъде сто процента, в противен случай то може да бъде признато за фиктивна сделка и средство за избягване на сключването на споразумение за споделено участие в съответствие със Закон № 214 „За участие в споделено Строителство. ", Тоест напускане по силата на този закон.
Още една точка - съгласно предварителен договор за покупко-продажба е невъзможно акционерът да регистрира собственост върху апартамент. Акционерът може да получи собственост върху имота само чрез сключване на договор за покупко-продажба, но може да бъде сключен само след като предприемачът е регистрирал собствеността върху себе си - естествено, след пускането на къщата в експлоатация. Въпреки това може да се случи, че предприемачът няма да може да получи такова право - по различни причини или умишлено ще избегне регистрацията на собствеността върху себе си.
Тогава акционерът ще трябва да се обърне към съда, но едва ли съдът ще бъде в състояние да принуди предприемача да сключи договор за покупко-продажба, тъй като самият разработчик все още не е собственик.
За да се предотврати това, е необходимо в договора да се опишат подробно всички етапи от строителния процес с времето и отговорностите на предприемача за всеки поотделно, както и санкции, в случай че предприемачът не е регистрирал собствеността си навреме или не е сключил договор за продажба.
Записи на заповед
Компанията разработчик издава записи на заповед (записи на заповед) за определена сума и ги продава на участник в строителството. След това се сключва предварителен договор за продажба, където сметките служат като обезпечение.
След завършване на строителството собственикът на сметките може или да получи апартамент за тях (предварителният договор за продажба и покупка се превръща в окончателен), или да изплати сметките от предприемача с лихвите, обещани в началото на издаването.
Обемът на записи на заповед е известен предварително. Деноминацията на записи на заповед е обвързана със средната цена на апартамент в зависимост от продажната цена в началния етап на строителството и очакваната окончателна след завършване на строителството. Доходността по сметките също е обявена. Тя не може да се промени.
Както знаете, по време на строителния период (среден срок - 1,5 години) цената на квадратен метър нараства. В различни години - по различни начини. Например през 2004 г. този ръст е бил около 40% годишно, а 2005 г. е годината на стагнация на цените за пазара на недвижими имоти. Въпреки това, според резултатите от първата половина на 2006 г., според някои оценки продажните цени са се увеличили с 40% и продължават да растат. Възможно е до края на строителството „рентабилността“ от покупката на апартамент да надвишава рентабилността на записи на заповед.
Менителницата е безусловно задължение, следователно, ако не бъде платена, можете да се обърнете към съда, който веднага ще застане на страната на притежателя на сметките. Също така в този случай (съгласно закона!), Всички собственици на менителници имат право да изискват предсрочно погасяване.