Рисковете от; инвестирайте в наем в сграда, предмет на закона от 1948 г.
I/Законът от 1 септември 1948 г. за защита на наемателя
Някои инвеститори в недвижими имоти избират да инвестират в имоти, отдадени под лизинг съгласно Закон № 48-1360 от 1 септември 1948 г.
Законът за обществения ред от 1948 г. е приет след Втората световна война, за да се справи с недостига на жилища и да защити наемателите от произтичащите увеличения на наемите.
При прилагането на този закон наемателят се ползва от правото да остане в помещението, което е изключително за него, с някои изключения.
Все по-малко са имотите, подчинени на законовия режим от 1948 г.
Но този тип имоти привличат инвеститори, заинтересовани от тяхната покупна цена, чиято отстъпка трябва да бъде договорена, в контекст, в който цените на пазара на недвижими имоти са високи.
II/Рисковете от инвестиция по закона от 1948 г., сравними икономически с инвестиция в доживотна рента
Инвестирането в собственост, предмет на закона от 1948 г., понякога се сравнява с инвестиция в живота.
Законният инвеститор от 1948 г. става собственик на имот, чийто наем не съответства на пазарната цена на наетите наеми.
Следователно новият собственик трябва да изчака до края на лизинга съгласно закона от 1948 г., за да обмисли подписването на нов лизинг на цената, съответстваща на търсенето на предлагане и наем и по този начин да направи инвестицията си печеливша.
Ето защо по принцип цената за придобиване, договорена в предварителния договор за продажба, подписан с агента за недвижими имоти или с нотариуса, взема предвид това правно ограничение за новия собственик-лизингодател и бъдещия поток от дисконтирани доходи.
По делото, породило решенията, постановени от Парижкия апелативен съд на 22 март 2019 г., след това от Касационния съд на 24 септември 2020 г. (жалба № 19-17.068), купувачът на имота, предмет на закона от 1948 г. вероятно е мислил да инвестира в познаване на приложимото законодателство, неговите ограничения и възможността да се освободи от него.
(Парижки апелативен съд, полюс 4, стая 3, 22 март 2019 г., n ° 17/15473)
(Cass, civ, 3-ти, 24 септември 2020 г., n ° 657, n ° 19-17.068)
Постановените решения свидетелстват за необходимостта на инвеститора да одитира с голяма точност правната ситуация на имота, който възнамерява да придобие, и на лизинга, уреден от закона от 1948 г., като се вземат предвид правните рискове, които при вида, са разкрити в ущърб на наемодателя.
III/Прехвърляне на правото на престой в помещенията на починалия наемател на неговите наследници
1) Фактите и процедурата
Фактите зад делото, преценено от Касационния съд в неговото решение от 24 септември 2020 г., са както следва:
На 1 юли 1955 г. наемодател сключва договор за наем, подчинен на закона от 1 септември 1948 г., с няколко наематели.
Наемателите загинаха:
- Мосю умира през 1963 г. и,
- Мадам почина в края на 2015 г.
Двете наследници останаха в жилището, едната беше единствената дъщеря на двамата първоначални наематели, а другата наследница, родена от втори съюз на майката.
След смъртта на майка им през 2015 г., новият собственик на наемодателя поиска от наследниците да напуснат помещенията, като се има предвид, че те не държат договора за наем и че са обитатели без права или титли.
На 20 април 2016 г. наемодателят съди двамата наследници пред районния съд по времето, компетентно за изселване.
На 28 април 2017 г. съдът разпореди изгонването на двете наследници с временно изпълнение, като ги намери за обитатели без права или право на собственост върху спорното жилище.
Двете наследници обжалват решението, като твърдят, че една от нея, единствената дъщеря на двамата съпрузи наематели, е имала статут на наемател по закона от 1 септември 1948 г.
Напротив, пред Апелативния съд в Париж ответникът наемодател/лизингодател приема, че прехвърлянето на правото на наем, предвидено в член 5 от закона от 1 септември 1948 г., не е приложимо.
Един от въпросите към Апелативния съд в Париж беше този на правоприлагане с течение на времето.
2) аргументите на ответника собственик-лизингодател
Според наемодателя член 5 от закона от 10 юли 1948 г. предвижда, че:
„И. - Ползата от поддържането на помещенията (...) принадлежи, в случай (...) на смъртта на обитателя добросъвестно, на съпруга (...) и когато те действително са живели с него повече от един година, (...), докато навършат пълнолетие, на непълнолетни деца. (...) "