Режимите на специална отговорност на синдиката на вноските за съсобственост и недостатъците на
Законът от 10 юли 1965 г. предвижда два специални режима на отговорност за синдиката на съсобствениците, единият за вреди, причинени от обща част, а другият за вреди, причинени от извършване на работа, решена от общото събрание. Заповедта от 30 октомври 2019 г. изменя текстовете, които ги управляват, но това е по-скоро очевидна промяна, отколкото съществена. Въпреки това е илюстриран от някои от недостатъците му.
Законът от 10 юли 1965 г., който възлага на синдиката на съсобствеността запазването и управлението на общите части 1, също признава гражданското състояние, което е оспорено по закона от 28 юни 1938 г. Това признание е от съществено значение за постигането от неговия обект има за последица, че неговата гражданска отговорност може да бъде ангажирана въз основа на общото право 2, тъй като тя е "контрагент на властта" 3 .
Законодателят отиде по-далеч, като създаде два специални режима на отговорност 4. Най-очевидният е този на член 14 от закона от 10 юли 1965 г., който предвижда отговорността на сдружението на етажната собственост "заради сградата" 5. Второто е, че за вреди, причинени от извършване на работа, решена от общото събрание, която изисква достъп до частните части на партида и от която основната разпоредба 6 се намира днес в член 9 от същия. Закон 7. Тези режими на специална отговорност предполагат, че общото право не само не се е оказало достатъчно адаптирано, но и че спецификата на някои предположения не позволява създаването на специален режим на единична отговорност. Тази специфичност трябва да се търси в условията за ангажиране на отговорността на съюза и по-точно в оперативното събитие 8. Всъщност на последното се основава разграничението между тези два специални режима.
Член 14 от закона от 10 юли 1965 г. е вдъхновен от член 1244 от Гражданския кодекс, но за разлика от последния, качеството на отговорността не се основава на качеството на собственика 12, което е лесно оправдано, доколкото общите части са съвместните собственост на съсобствениците, а не тази на синдиката 13. Наредбата променя формулировката си, очевидно за дълговото задължение (A), и въпреки че дълговата вноска заслужава известно разяснение, тя остава мълчалива по този въпрос (B).
А - Дълговото задължение
За да бъде ангажиран синдикатът на съсобственост въз основа на член 14, условията му все още трябва да бъдат изпълнени. Докато условието, свързано с щетите, се отнася до общото право, условието, свързано с оперативното събитие, създава особена трудност, която наредбата от 30 октомври 2019 г. пояснява (1). От друга страна, тя остава твърде неточна по отношение на причинно-следствената връзка (2).
1 - оперативното събитие
В своя текст преди изменението, което ще бъде направено с наредбата от 30 октомври 2019 г., член 14 предвижда в четвъртия си параграф, че синдикатът "носи отговорност за вреди, причинени на съсобственици или на трети лица от строителния дефект или дефект на „поддържане на общите части, без да се засягат каквито и да било регресни действия“. Отсега нататък, от 1 юни 2020 г., вече няма да се споменава за липсата на поддръжка на общите части или за строителни дефекти, тъй като синдикатът ще носи отговорност за щети, "произхождащи от общите части". На пръв поглед тази нова формулировка ще разшири случаите, когато отговорността на съюза може да бъде ангажирана. Това обаче е само освещаване на юриспруденцията.
Старата формулировка на този текст всъщност предполага, че липсата на поддръжка на общите части предполага грешка на съюза 14, идея, подсилена, тъй като тази отговорност е следствие от задължението на съюза да поддържа общите зони 15. Съдебната практика реши обратното, че вината на съюза не е необходимо условие за ангажиране на отговорността му. Според доклада до президента на републиката това съдебно тълкуване доведе до заличаване на позоваването на липса на поддръжка, избор, който не изисква конкретна забележка. Второ, изтриването на препратката към „дефект на конструкцията“ няма да ограничи обхвата му. В действителност, повреда, която произхожда от общите части, може да бъде причинена от такъв дефект.
Това разяснение, свързано с оперативното събитие от наредбата от 30 октомври 2019 г., е добре дошло, но за съжаление разяснението не беше разширено до причинно-следствената връзка, което на практика понякога причинява някои трудности.
2 - Причинната връзка
Установяването на причинно-следствената връзка между щетата и действителното събитие е условие за ангажиране на отговорността на съсобственото сдружение на основание член 14, параграф 4 17. При изготвянето му преди наредбата текстът предвиждаше това съвсем ясно, като претендираната вреда е „причинена“. Това е причината, поради която се счита, че синдикатът не може да носи отговорност, когато вредата произхожда изключително от частната част на друга партида 18. От 1 юни 2020 г. формулировката ще се промени, но причинно-следствената връзка ще остане условие, тъй като щетата ще трябва да има своя "произход" в общите части. .
Пълната отговорност на съюза обаче не означава, че той не може да бъде частично или напълно освободен, ако успее да предостави доказателство, че вредата е причинена от чужда причина. На първо място, разбира се, непреодолимата сила напълно го освобождава от отговорността му, но много рядко се задържа. Постъпката на трета страна, от друга страна, изглежда по-трудна за възприемане. Всъщност в общото законодателство за отговорност, дори ако вината на трето лице допринася за реализирането на вредата, това вече не води до споделяне на отговорността на етапа на задължението към дълга, като съавторите се осъждат в солидум. Подобно споделяне би противоречало на принцип: „правилото, според което авторът на една от причините за щети трябва да направи пълна компенсация за нея спрямо жертвата“ 19. За съжаление, някои съдии не винаги зачитат този принцип, когато понякога погрешно приемат, че отговорността е споделена между профсъюза и трета страна 20. Наредбата може окончателно да изясни този въпрос, но все пак го разглежда.
И накрая, вината на жертвата може да бъде причина за освобождаване от отговорността на съюза. Когато обаче жертвата е един от съсобствениците и извършването на определена работа би могло да избегне щетите, трябва да се анализира поведението му в живота на съсобствеността. По този начин допуска грешка в причинно-следствена връзка с претърпените вреди, съсобственикът, който е направил неоправдано възпрепятстване за извършване на работа, решен от синдиката 21, или който не заплаща таксите, които води 22. По същия начин могат да се вземат предвид гласовете на общи събрания, които отлагат завършването на работата 23. В тези хипотези оценката на причинно-следствената връзка става трудна, което може да доведе до извода, че поведението на съсобственика на жертвата е изключителната причина за неговата вреда; следователно всъщност не е причина за освобождаване от отговорност на съюза, тъй като мотивите водят до заключението, че липсва условието, свързано с причинно-следствената връзка.