Регламент на SCPI (гражданско общество при инвестиции в недвижими имоти)

Какъв е правният статут на SCPI ?

SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) е хибридна структура, както компания, така и инвестиционен фонд:

инвестиции

  • както подсказва името му, това е a компания за недвижими имоти (който може да направи публично предлагане на своите акции);
  • и също е a алтернативни инвестиционни фондове (AIF) по смисъла на Директивата за ЛУАИФ (Директива 2011/61/ЕС относно управителите на алтернативни инвестиционни фондове), регулирана от Autorité des marchés financeers (AMF).

Класифициран е от Парично-финансовия кодекс като фонд, отворен за непрофесионални инвеститори.

Акционерният капитал на SCPI е най-малко 760 000 евро.

Какъв е пруденциалният режим на SCPI ?

Като AIF, SCPI трябва да се управлява от управляваща компания, одобрена от AMF с специфична програма за дейност за недвижими имоти. За да бъде одобрено от AMF, управляващото дружество трябва да представи достатъчно гаранции по отношение на своята организация, своите материални и човешки ресурси, както и финансови (минимален дялов капитал и собствен капитал), почтеността и опита на своите лидери.

Тъй като компания, предлагаща своите ценни книжа на обществеността, създаването и пускането на пазара на акциите на SCPI изисква a предварителна виза, издадена от AMF. SCPI трябва също да обоснове банкова гаранция, одобрена от AMF и предназначена да възстанови сумата на първите абонати в случай на недостатъчен абонамент от обществеността.

Кои са основните текстове, приложими към SCPI ?

Като гражданско общество, SCPI се управлява от членове 1845 и следващите от Гражданския кодекс.

Като FIA, SCPI се управлява от:

  • Членове L. 214-86 и сл. От Валутния и финансов кодекс (и по-конкретно от членове L. 214-114 и сл.)/R. 214-130 и сл. (И по-точно от членове R. 214-155 и следващи);
  • Членове 422-189 и сл. От Общите разпоредби на AMF (и по-точно от членове 422-223 и сл.); и
  • инструкция DOC-2019-04.

Следното също е приложимо:

  • счетоводният план за SCPI: счетоводен регламент № 2016-03 от 15 април 2016 г .; и
  • етичния кодекс на SCPI и техните управляващи компании от 13 юни 2001 г.

Каква е корпоративната цел на SCPI ?

Целта на SCPI е:

  • прякото или непрякото придобиване, включително в бъдещото състояние на завършеност, и управлението на недвижими активи, отпуснати за отдаване под наем; и
  • придобиването и управлението на сгради, които тя е построила изключително с оглед наемането им.

Той може също така:

  • да извършват всякакъв вид работа в тези сгради, по-специално операции, свързани с тяхното изграждане, обновяване, поддръжка, рехабилитация, подобряване, разширяване, реконструкция или надграждането им до екологични или енергийни стандарти (при условие, че тяхната стойност на TTC не надвишава, по време на 12 -месечна финансова година, повече от 15% от пазарната стойност на недвижимите активи на SCPI, появяващи се в баланса за последната приключена финансова година); и
  • да придобият оборудване или инсталации, необходими за използването на сградите.

От друга страна, всяка дейност на търговец на стоки и развитие на недвижими имоти му е забранена: може да има прехвърляне на сграда само ако SCPI я притежава поне 5 години към датата на прехвърлянето (обаче, тя може да прехвърли към по време на 12-месечна финансова година на активи на недвижими имоти, без да се спазва този 5-годишен период, в рамките на кумулативна стойност от 2% от пазарната стойност на нейните активи на недвижими имоти, появяващи се в баланса за последния приключен финансов период година).

Какви са допустимите активи за портфейла на SCPI ?

SCPI може да побере:

  • сгради, построени или придобити с оглед на лизинг и вещни права, свързани с такива активи (гола собственост/плодоползване, гола земя, продажба в бъдещо състояние на завършеност, емфитевзис, сервитут и др.);
  • дялове в дружества, които не са включени в списъка, предимно в недвижими имоти, чиято корпоративна цел е идентична с тази на SCPI;
  • дялове/акции на SCPI, OPCI или органи, регулирани от чуждестранното право, имащи еквивалентна цел независимо от тяхната форма;
  • договори за хеджиране на финансов лихвен процент и валута;
  • депозити и пари в брой; и
  • аванси по текущата сметка.

Кои са актьорите на SCPI ?

The управляваща компания, чиято роля е:

  • като управител на гражданското общество, за да осигури неговото ръководство (социален живот на компанията);
  • и като управител на ФАИ, за да осигури управлението на финансите и недвижимите имоти (решения за инвестиция/продажба и управление/поддръжка на активи на недвижими имоти).

The Надзорен съвет, чиято роля е да подпомага управляващото дружество, без да има правомощия за вземане на решения при управлението на SCPI. Състои се от най-малко 7 членове, назначени на общо събрание измежду партньорите. Мандатът им е 3 години.

The депозитар, отделно от управляващото дружество, чиято роля е:

  • проверка на собствеността върху недвижими активи на SCPI;
  • наблюдение на редовността на решенията, взети от управляващото дружество;
  • съхраняването на финансови ценни книжа, държани от SCPI; и
  • наблюдение и контрол на паричния поток на SCPI.

Theексперт по недвижими имоти работи върху целия имот на SCPI (всяка сграда подлежи на оценка поне на всеки 5 години). Той се назначава от общото събрание за срок от 5 години. Заявлението му, представено от управляващото дружество, трябва да бъде одобрено от AMF.

The) одитор (и) а/имат обща мисия да контролират счетоводните документи на SCPI (удостоверяване на сметки) и споразуменията, сключени между управителите на управляващото дружество и SCPI. Те се назначават от общото събрание на SCPI за срок от 6 години.

Каква е информацията за инвеститора ?

Преди да се абонира за единици SCPI, инвеститорът трябва да получи:

  • на Документ с ключова информация (DIC във формат PRIIPs), който описва ключовите елементи на продукта на ясен и разбираем език, за да се отговори на основните инвеститорски въпроси, включително инвестиционната цел и стратегия, скалата на риска, сценариите за изпълнение и разходите;
  • на устави, които съставляват оперативните правила на SCPI и които управляващото дружество е свободно да изготвя в рамките на ограниченията, наложени от закона;
  • на информационна бележка одобрен от AMF, актуализиран при всяка голяма промяна в живота на SCPI, който информира партньора за работата на последния и условията за покупка и продажба на дялове;
  • на абонаментна форма; и
  • на последен годишен отчет както и последен двугодишен бюлетин.