Реалният данъчен режим за празен и обзаведен наем Nexity

Публикувано на 08/12/2020

Какви са предимствата на реалната система за данък върху доходите от наеми? Подробен преглед на проблема в зависимост от естеството на доходите от наем: доход от земя или печалби от промишлеността и търговията.

Реалният данъчен режим за празен наем

Наемите, които получавате от голи наеми, попадат в категорията доход от собственост, докато тези, получени от обзаведен наем, попадат в категорията на индустриалните и търговски печалби (BIC). Методите за облагане на доходите от собственост зависят от прилагания към тях данъчен режим:

т. нар. режим „микросуша”: доходът се облага с фиксирана надбавка от 30%, без приспадане на действителните такси. Следователно този режим, който със сигурност опростява отчитането на наемите и отчета за приходите и разходите, е интересен само доколкото действителните такси са по-малки или равни на надбавката от 30%;
истинската диета: обратно, позволява ви да приспаднете действителните си разходи. Възможно е доброволно да изберат тази диета, който след това е валиден 3 години без възможност за отмяна (и подновен за всеки период от 3 години, с изключение на условието за подаване на декларация за доходи от собственост № 2044). Ако получавате над 15 000 евро приходи от наем на година, реалният режим вече не е възможен вариант, а задължение: автоматично сте там предмет. Същото се отнася, ако вашият имот е исторически паметник или вече се ползва от специален режим на приспадане (Périssol, Besson, Borloo и др.).

Приспадането на таксите при действителния режим за празен наем

Следователно реалната система ви предлага възможността да приспаднете определени такси от вашия брутен доход от собственост, за да намалите общото си данъчно облагане. The облагаем доход от недвижими имоти по този начин е равна на разликата между размера на получения наем и общите разходи и подлежащите на приспадане разходи.

Какви са разходи, приспадащи се от действителния план ? Законът предвижда точен списък:

Разходите за изготвяне на правни актове, свързани с вашия имот, като нотариални такси;
Заемна лихва, когато кредитът е бил за придобиване, изграждане, подобряване, ремонт или консервация на имота;
Разходите за поддръжка и ремонт на имота, тоест работата, предназначена за възстановяване или поддържане на помещението в добро състояние, като обновяване на фасадите, ремонт на покрива или дори подмяна на котела;
Такси за управление (ако наемете агенция за недвижими имоти например) и застраховка;
Местни данъци като данък върху имуществото;
Разпоредби за такси за съсобственост;
Разходите за производство в случай на спор с наемател;
Провизии за риск от неизпълнение;
Подобряване на имота, т.е. тези, които се състоят от осигуряване на елемент на комфорт или ново оборудване, но които не променят структурата на сградата.

След приспадане на вашите разходи, резултатът от вашия имот е или печеливш, или в дефицит. В първия случай нетната печалба от собствеността се добавя към дохода, който получавате в други категории, преди облагане с данък. Ако резултатът е отрицателен, можете при определени условия да начислите този дефицит на общия си брутен доход.

Доход от недвижими имоти, който не попада под данъка при източника. Данъкът им се плаща под формата на вноски, плащани месечно или тримесечно.

Разпределението на дефицита на земя в случай на реален режим при празен наем

Ако дефицитът на земя се дължи на разходи, различни от лихвите по заема, тогава имате възможност да го приспаднете от общия си доход до лимит от 10 700 евро годишно. Ако жилището също се възползва от амортизацията на Perissol, този таван се увеличава до 15 300 евро.

Фракцията, надвишаваща таваните от 19 700 евро или 15 300 евро, и дефицитът на земя, свързан с лихвите по заеми, могат да бъдат начислени само върху доходи от собственост: те могат да бъдат пренесени в доходи от собственост през следващите години, до 10 години.

Реалният данъчен режим за обзаведени наеми

Доходите от обзаведени наеми се облагат с печалби от промишлеността и търговията (BIC). Данъчното им третиране зависи от нивото на доходите и статута ви: