Промяната на състава може дори да изнуди наемателя в новия собственик на имота
Някои са доволни от обитателя, други не
На пазара на недвижими имоти не е необичайно имотът да сменя собствениците си, като е нает. Ако физическите лица купят апартамент за собствено ползване, те дори могат да преживеят факта на наемането като проблем, тъй като няма да могат да използват апартамента, докато наемателят не се изнесе. Ситуацията обаче е различна, ако някой купува недвижим имот за инвестиционни цели (напр. Офис сграда): в този случай това е изричен фактор за добавяне на стойност, ако имотът се отдава при благоприятни условия за дългосрочно, добре платено наематели.
За наемателите се грижи по-добре от закона
За да се гарантира, че промяната в самоличността на собственика няма да повлияе неблагоприятно на наемателите, съдебната практика преди е приемала, че в случай на продажба на имота, лизингът се прехвърля на купувача, т.е. новия собственик, с непроменено съдържание.
Новият Граждански кодекс също изрично гласи, че ако наемодателят прехвърли собствеността върху наетия имот след сключването на наемния договор, новият собственик ще замени наемодателя по отношение на правата и задълженията, произтичащи от наема.
Новият собственик може да го затрудни
"Проблемът на практика е, че прехвърлянето на лизинга се урежда от правилата за прехвърляне на договора, което означава, че гаранциите по договора се премахват и по този начин позицията на новия собственик е значително отслабена." Каза Миклош Боронкай, адвокат в адвокатската кантора Szecskay.
Това е така, защото към договорите за наем могат да бъдат приложени редица гаранции, напр. гаранция, поръчителство, банкова гаранция, които играят основна роля в наемането на реалния поток от лизинга. Всичко това в новия Граждански кодекс. автоматично се прекратяват, ако наемодателят продаде имота; Така например гаранционният депозит, който обикновено се плаща по време на сключване на договора, не преминава към новия собственик, а се връща на наемателя.
Съдбата на договора в ръцете на наемателя
Според Миклош Боронкай това води до значително намаляване на стойността на лизинговите договори, тъй като вземанията по лизинг стават необезпечени. Според експерта, разбира се, няма пречка за повторното създаване на обезпечение от страните, като подписване на нов договор за поръчител с поръчителя, искане на нова гаранция от наемателя или учредяване на ново запор. Това обаче е тромава процедура, от една страна, а наемателят, поръчителят и т.н., от друга. дали допринася за възстановяването на предпазните мерки зависи от неговата готовност за сътрудничество. Също така е под въпрос как ще се промени съдбата на новоучреденото обезпечение, например в производство по ликвидация срещу фирмата наемател.