Преобразуване на голи жилища в обзаведени помещения за настаняване Le Revenu
Публикувано на 18.06.2014 г. в 16:13 - Актуализирано на 07/09/2014 в 16:54
Инвестицията в непрофесионално обзаведени наеми (LMNP) се възползва от по-атрактивно данъчно облагане от голи помещения за отдаване под наем. Какви са последиците от подобна трансформация и как можем да я направим? Дидие Каплан, президент на мрежата от счетоводни фирми Compta Expert (*), дава своята гледна точка.
Голи наеми, непрофесионално обзаведени наеми: какви предимства ? Основното предимство на непрофесионалния обзаведен наем (LMNP) пред голия наем се крие в данъчния режим на LMNP. Всъщност в тази система е възможно да се приспаднат от данъчния резултат почти всички направени разходи, включително, разбира се, финансови разходи, но също и амортизация на наетия имот (без земя) и обзавеждането му, което не е възможно за доход от гол наем.
В резултат на това облагаемият доход от обзаведен наем е почти винаги значително по-нисък от този от голи наеми, като действителният доход е доста близък. Освен това в LMNP режимът на капиталовите печалби, приложим за продажбата на наетия имот, е идентичен с този на голия наем, с възможно освобождаване след двадесет и две години за данък върху доходите и тридесет години за CSG/CRDS. Така че по този въпрос няма неприятни изненади, от които да се страхувате.
Тази разлика в размера на таксите се илюстрира и от разликата в процента на фиксирана редукция между режима на микроземли, приложим за голи наеми, които генерират по-малко от 15 000 евро годишни приходи (30%), и приложимия режим на микро BIC до LMNP., които генерират по-малко от 32 900 евро годишни приходи (50%), като това намаление се увеличава до 71% за свързаните с туризма LMNP, чиито годишни приходи са под 82 200 евро.
В режима на LMNP обаче има две данъчни ограничения:
- Не е възможно да се начисли дефицит от LMNP спрямо общия му доход. От друга страна, ако дефицитите на LMNP, които не са резултат от амортизация, могат да бъдат пренесени в продължение на десет години върху печалбите на LMNP, дефицитите в резултат на амортизация, които са най-често срещаните, могат да бъдат пренесени без ограничение във времето. Освен това, ако преносът на дефицит рано или късно намалее, освен ако не е бил в състояние да бъде начислен навреме, основата на CSG CRDS върху доходите от активи (15,5%), дефицит на земя, начислен към глобалния доход (в рамките на 10 700 евро/година в общия случай) никога няма да бъдат взети предвид за намаляване на тази база. Следователно тези ограничения в крайна сметка не са толкова ограничителни.
- Обзаведените имоти под наем подлежат на CFE (вноска за бизнес имоти), която обикновено възлиза на около 300 евро годишно и за нает имот. Тази подлежаща на приспадане такса обаче като цяло е значително по-ниска от печалбата, реализирана между обзаведения наем и голия наем.
Освен данъчния аспект, обзаведеният наем е по-гъвкав от правна гледна точка, тъй като собственикът може да прекрати наема по всяко време и без конкретна причина, с тримесечно предизвестие и наемателят може да прекрати наема по всяко време с едномесечно предизвестие.
Предварителна предпазна мярка: да не се приписва дефицит на земя, свързан с голия нает имот за трите години, предхождащи промяната на обзаведен.