Пазарът на недвижими имоти - какво да направя срещу спекулативните нива на свободни работни места (архив)
От Даниела Зиберт
Въпреки недостига на жилища, много къщи в Берлин са празни. Зад това се подозират предимно чуждестранни инвеститори, спекулиращи с по-висока възвръщаемост. Но явлението трудно може да бъде схванато. Местната политика също е до голяма степен безсилна.
Една странична улица в Берлин-Нойкьолн. Не е богат район. Калдъръм. По-стари модели малки коли са паркирани край пътя. Петте етажни стари сгради, типични за Берлин, стоят тук без пропуски, а малките фирми често са на приземния етаж. Много сгради имат наскоро реновирани фасади. Само една къща привлича вниманието: номер 5. Тя е тъмносива от мръсотията, изглежда самотна и изоставена.
Студентът по архитектура Джулс живее в тази до голяма степен свободна къща в Берлин-Нойкьолн. (Deutschlandradio/Даниела Зиберт)
Пощальон влиза в къща номер 5 и аз го следвам.
Никой никъде не отваря.
Почти искам да се откажа и да застана пред къщата, нерешен, когато млад мъж идва по тротоара и се насочва към входа. Бинго! Жул всъщност живее тук, в апартамента на леля си, който отдавна се е изнесъл.
"Аз съм тук през лятото и сега мисля да остана тук през зимата, защото тогава стигаме до нестандартното: апартаментът, разбира се, не е изолиран и не се отоплява. Построен е през 1960 г., бих казал Това е моята стая сега, направих я малко, колкото можех, но сега идва зимата и мисля, че и аз няма да мога да издържа, защото, например, сам изолирах прозорци, с уплътнителна лента, другите изобщо не са. Всичко е студено, така че цялата къща е с външна температура. Ако не се отоплявате с печката. "
Къщата се разрушава в продължение на 30 години
С малко пари и много свежа боя, лесно бихте могли да превърнете това в хубав, уютен дом. Но десетте съседни апартамента в сградата също вече ги няма. В момента той е единственият, който живее в предната сграда, казва Жул, а няколко наематели също отсядат в задната сграда. Студентът по архитектура може да каже малко за собственика на къщата. Това вероятно е някой от района на Рур, казва той на балкона.
"Леля ми каза, че винаги се е опитвал да продаде къщата, да я продаде и никога не е била на правилната цена. Ако щете, преди 10 години беше безполезна, трябваше да бъде съборена, но ако погледнете цените на земята днес, той направи всичко както трябва. Той не е вкарал нито стотинка в къщата си в продължение на тридесет години и сега може да иска каквато и да е цена за този етаж! И вероятно още догодина! "
Официалният процент на свободните работни места е намалял
Окръжният съветник Йохен Бидерман от Bündnis 90/Die Grünen отговаря за тази сграда, както и за останалите свободни имоти в Нойкьолн. Той може само да гадае колко голям е проблемът.
"За съжаление не можем да кажем точно това. Е, официалният процент на свободните работни места в Нойкьолн рязко е спаднал. Много трудно се определят апартаменти, които са празни по спекулативни причини."
Ръцете на окръжния съветник на Нойкьолн Йохен Бидерман често са вързани въпреки забраната за злоупотреба. (имаго/Олаф Селчоу)
Според берлинския закон за забрана на присвояване, собствениците трябва да имат обявено и одобрено свободно място най-късно до четвъртия месец. Не всеки го прави обаче и може да отнеме известно време, докато отговорните органи разберат за това.
„Това е много труден бизнес, защото от една страна разчитаме на съветите на жителите, защото нямам служители, които по някакъв начин да се разхождат из квартала и да гледат, къде изглежда, че един апартамент е празен И тогава е много сложно да се разследват тези случаи. Това е продължителен административен акт, при който първото нещо, което трябва да се разбере е: за кой апартамент става въпрос, на кого принадлежи? Тогава на собственика се пише, може да коментира. След това носи В случай на съмнение имате някакви аргументи, защо не, тогава трябва да ги оцените и проверите, което продължава от известно време. "
Компаниите от чуждестранни фондове затрудняват задачата
Като цяло Biedermann отбелязва, че сега на пазара на недвижими имоти в Neukölln действат различни участници, отколкото преди, и затрудняват задачата. По-конкретно, това означава: чуждестранни компании вместо местни хора. Това беше резултат от оценка на продажбите в модерния квартал "Kreuzkölln" през последните две години:
"В това отношение вече виждаме, че зад него стоят люксембургски или каквито и да било други фондови дружества или някакви вложени фирмени структури, където в случай на съмнение ни е трудно да разберем кой всъщност стои зад това? Ако изобщо успеем."
Често е трудно да се влезе в контакт с тези участници, съобщава Biedermann, тъй като те дори не отговарят на писма и не изпращат адвокати.
За да се противопостави на спекулативните свободни работни места, Йохен Бидерман сега разчита главно на Закона за забрана на незаконното присвояване. Понякога се налагат и глоби. Но Бидерман смята, че сумата е твърде ниска, за да бъде решаващ фактор.
Понякога след намесата на властите собствениците само инициират проекти за обновяване проформа, отбелязват неговите експерти. Въпреки това има успехи: областта е успяла да върне най-малко 140 апартамента обратно на пазара на жилища през последните четири години, казва Йохен Бидерман. Процесът за издаване на разрешение за строеж също е в ход и за къщата на Жул.
Компаниите за пощенски кутии очевидно не са голям проблем
На много други места в Берлин също има основателно или потвърдено подозрение, че апартаментите и къщите са празни само по спекулативни причини: Prenzlauer Allee 174, например, Suarezstraße 24, Habersaathstr. 40-48, .
Явлението трудно може да бъде схванато и доказано наистина еластично. Райнер Уайлд, управляващ директор на сдружението на наемателите в Берлин, подчертава, че феноменът на празни апартаменти е нещо повече от напълно празни къщи.
Райнер Уайлд не вижда факта, че компаниите за пощенски кутии играят важна роля в спекулациите с недвижими имоти в Берлин:
"Това се случва, но по принцип не можете да кажете, че това са предимно компании като тази, защото често става въпрос само за данъчното законодателство."
Например в Люксембург собствеността върху собствеността се облага значително по-ниско, отколкото в Германия, според Wild.
"Обикновено глобални корпорации"
Кай Уорнеке, президент на сдружението на собствениците "Haus und Grund", също е запознат с феномена на свободните работни места. Той обаче поставя съвсем различни акценти в оценката си. Той не смята, че Берлин е особено силно засегнат.
"Процентът на свободните работни места е особено проблем в региони, където търсенето на жилищна площ не е толкова високо."
Според неговия опит само чуждестранни инвеститори оперират свободни работни места за спекулативни цели. Особено от други страни, често извън Европа.
"По правило това са глобални корпорации, включително по-малки компании. Тук се прави залог, така да се каже, на развитието на пазара."
Тези актьори често създават вложени общества, в които истинските актьори са трудни за разпознаване, казва Уорнеке.
"Дори сграда, която е празна в тези спекулативни случаи, ще бъде собствена компания, която от своя страна принадлежи на друга компания, която принадлежи на компания някъде в чужбина."
Дания като модел?
Всички интервюирани са единодушни, че трябва да се направи нещо по отношение на спекулативните свободни места. Но подходите към решенията са много различни. Окръжният градски съветник Йохен Бидерман, например, би искал повече служители във всичките си отговорни административни области, докато лобистът наемател Райнер Уайлд разчита на други законови разпоредби:
„Фактът, че свободното движение на финанси в рамките на ЕС би трябвало да бъде ограничено до недвижими имоти, в Дания има специален регламент към Договорите от Маастрихт за Дания, които запазиха своя пазар на недвижими имоти практически свободен от международен капитал, тоест от европейски капитал, това е модел, който със сигурност може да се приложи и в ЕС. Просто трябва да го искате. "