Оценка на икономическата ефективност на строителен проект (част 1)
Когато говорим за анализ на ефективността на инвестиционните и строителните проекти и строителните модели за такъв анализ, е необходимо ясно да се прави разлика между строителните сфери - жилищната и индустриалната. Подходът за определяне на множеството входни параметри на модела и алгоритъмът на неговото функциониране в тези две области ще бъде различен, така че ще дадем два отделни примера. Търговският недвижим имот, например офис център, включва реализиране на печалба чрез отдаване под наем на офис площи, което е подобно на продажбата или отдаването под наем на жилищни площи и следователно не изисква отделно подробно разглеждане.
Когато говорим за анализ на ефективността на инвестиционните и строителните проекти и строителните модели за такъв анализ, е необходимо ясно да се прави разлика между строителните сфери - жилищната и индустриалната. Подходът за определяне на набора от входни параметри на модела и алгоритъма на неговото функциониране в тези две области ще бъде различен, така че ще дадем два отделни примера. Търговският недвижим имот, например офис център, включва реализиране на печалба чрез отдаване под наем на офис площи, което е подобно на продажбата или отдаването под наем на жилищни площи и следователно не изисква отделно подробно разглеждане.
1. Оценка на икономическата ефективност на строителния проект на жилищен комплекс
В статията "Ефективността на проекта за развитие" вече споменахме характеристиките на жилищното строителство по отношение на неговата възвращаемост и рентабилност. Този пример е илюстрация към споменатата статия.
Сред първоначалните данни за жилищен имот, които ще интересуват предимно инвеститора при оценка на икономическата ефективност, са следните:
- площта на парцела за строеж в хектари;
- текущото състояние на обекта: необходимост от разрушаване на порутени сгради или къщи, в които живеят хора (в последния случай са необходими допълнителни разходи за презаселване на наематели и обезщетение за собствениците на сгради; необходима е точна информация за такива разходи); необходимостта от планиране на площадката и други предварителни земни работи, например укрепване на нестабилни почви;
- площ на сградата в квадратни метри, общата площ на сградата в размерите на външните стени, общата площ на апартаментите и вградените в нея нежилищни помещения в сградата;
- състояние на бъдещия недвижим имот (типичен - индивидуален - елитен), етажност на сградата;
- материал от носещи стени и подове;
- зона за подобряване на местната зона, наличие и размер на подземен и надземен паркинг;
- ситуацията с наличието и състоянието на инженерните мрежи, които да осигурят на съоръжението всички необходими комуникации.
Изброените първоначални данни съдържат не само качествени показатели, които ще позволят на инвеститора „на око“ да оцени мащаба на проекта, трудностите, свързани с изпълнението му, и перспективата за успешна продажба на поръчаната жилищна площ. На тяхна основа се изчислява цената на проекта, като се вземат предвид всички негови разходни показатели, като: