Обзаведен наем и допълнително настаняване, как да изберем

Обзаведен наем и допълнително настаняване

  • Документация
  • Обзаведен наем и допълнително настаняване
  • Новини
  • Обзаведен наем и допълнително настаняване, как да изберем ?

Обзаведен наем и допълнително настаняване, как да изберем ?

В тази бележка предлагам да отговоря на въпроса дали хората имат интерес да избират обзаведени наеми или допълнителни хотели, за да управляват своите недвижими активи. Предлагам също да обсъдим различните видове обзаведени наеми и странични хотели и да посочим кой данъчен режим е най-подходящ според ситуацията и целите на инвеститорите.

наем

Трябва да разграничим няколко различни данъчни режима:

- непрофесионално обзаведен наем

- малкият професионално обзаведен наем

- големият професионално обзаведен наем

- непрофесионална парахотелска дейност

- професионална парахотелска дейност.

Предварителни наблюдения

Разликата между обзаведен наем и допълнително настаняване е в естеството на предоставяните услуги: обзаведеният наем се състои от наемане на обзаведено настаняване, допълнителното настаняване се състои от наемане на обзаведено настаняване чрез добавяне на значителни хотелски услуги при определени много специфични условия.

Разграничението между професионален и непрофесионален във фискален смисъл е много деликатна концепция. Критериите за разграничение не са еднакви според данъците и дори за един и същ данък според приложимите данъчни режими.

Целта на тази бележка е да предостави преглед на предимствата и недостатъците на всеки от режимите, но не и да ги дефинира точно. Това би отнело твърде много време. Позовавам се на другите си бележки.

Непрофесионално обзаведен наем

Статутът на непрофесионално обзаведен лизингодател (LMNP) се прилага за хора, които наемат обзаведени квартири, но без да отговарят на условията на режима на професионално обзаведен лизингодател (LMP) и по-специално задължението да имат по-висок брутен доход от наем.

На практика този статут на LMNP се прилага за хора, които вече имат значителни професионални доходи, например служители, и които следователно не могат да попаднат в режим LMP.

Този статус обикновено е по-благоприятен от режима на доходите от земя, който се прилага при наемането на голи жилища.

Предимството на LMNP в сравнение с доходите от собственост е преди всичко възможността да се приспада амортизацията на конструкциите. Нетният облагаем доход обикновено е по-нисък, когато даден имот се наема под режим LMNP, а не доход от земя.

Не винаги е така. По-специално, тъй като системата на доходите от земя има специфично предимство: тя позволява да се приспадат подобрителните работи от годината, в която са извършени, което не е възможно в LMNP, когато тези работи се приспадат само за няколко години, под тяхната амортизация.

Режимът LMNP изисква създаването на сметки. Разумно е да сте член на одобрен център за управление, ако дейността е печеливша. За малки LMNP е възможно да се избере микро режим, който дава възможност да се определят таксите на базата на 50% фиксирана ставка (по-висока от 30% фиксирана цена на микрофон).

В случай на продажба операторът на LMNP попада в режим на капиталови печалби от недвижими имоти за физически лица, както когато имотът е нает гол. Не забравяйте, че този режим на капиталовата печалба предвижда постепенно намаляване в зависимост от продължителността на задържането.

Дарението на имот, експлоатиран в LMNP, е освободено от капиталови печалби, но поражда прилагането на права за дарение.

Режимът LMNP не позволява да бъдете освободени от ISF.

В заключение, режимът LMNP е адаптиран да оптимизира данъчния режим за управление на малък портфейл от имоти. Често е по-изгодно да се наеме обзаведен, отколкото да се наеме гол. Но този режим не е подходящ за хора, които имат значителни активи и които искат да намалят данъците върху наследството и данъка върху имуществото си.

Освобождаването от данъци LMP, капан, който трябва да се избягва

Предлагам бързо да извикам тип LMP, който не препоръчвам и който наричам освобождаване от данъци LMP.

Предимство на LMP пред LMNP е, че позволява дефицитът да бъде отнесен към общия доход. Следователно LMP е схема за стимулиране, често използвана като средство за освобождаване от данъци.

Като казах, че според мен това е много лоша инвестиция, защото за да имаш дефицит в LMP, трябва да влезеш в дълг. Всъщност при режима на обзаведен наем амортизацията не може да се вземе предвид, за да се създаде дефицит. Необходими са много други такси за облагане. Единственият случай, в който другите такси са достатъчни, за да надвишат наемите, е когато операторът на LMP е задлъжнял и трябва да плаща лихви и маркетингови такси за освобождаване от данъци.

Дългът обаче е начин за обогатяване на банките и продавачите на освобождаване от данъци, но рядко е добър начин за обогатяване на инвеститора.

Освобождаването от данъци LMP също е обект на доста неблагоприятен данъчен режим, тъй като не може да бъде освободено от данък върху имуществото. Всъщност освобождаването от ISF на LMP предполага, че дейността на LMP генерира нетни данъчни приходи, по-високи от други професионални приходи. По хипотеза обаче задлъжнелият LMP не генерира доход.

Като цяло не препоръчвам всякакъв избор на инвестиция, който би бил продиктуван изключително от данъчни причини. Данъчното облагане е един от критериите, които трябва да се вземат предвид при управлението на вашите активи, но това е вторичен критерий. Също така съветвам да не купувате инвестиционен продукт въз основа на фалшиво безплатен съвет от продавача. Внимавайте за марабутите! Ако искате добър съвет, платете го !

Разумният режим на малки LMP за малки активи

Малкият LMP е LMP, чийто оборот е под 90 K €.

Този режим позволява да се възползвате от освобождаването от капиталови печалби. Не се дължи данък в случай на продажба на имота, ако дейността се е извършвала поне 5 години.

Малкият LMP трябва да избягва да става голям, тоест, необходимо е да се избягва превишаването на прага от 90 K € в оборот, за да се избегне загубата на освобождаване от капиталовата печалба.

Приходите от LMP се изчисляват както за LMNP с възможност за приспадане на амортизация, което е благоприятно.

Малкият LMP подлежи на социалноосигурителни вноски за самонаети работници. Това е значителен недостатък за някои инвеститори, тъй като цената е около 35% от сумата на печалбата.

Краткосрочните капиталови печалби, дори освободени от данък, подлежат на вноски за социално осигуряване. Ето как продажбата на сгради остава скъпа за LMP, защото това непременно води до признаване на значителни краткосрочни капиталови печалби, съответстващи всъщност на размера на амортизацията, приспаднат преди това.

Някои LMP могат да имат интерес да станат LMNP, за да избегнат вноските за социално осигуряване.