Общи разпоредби за изменение и прекратяване на споразумение за управление на жилищна сграда

В Алмати можете да се обадите на компанията JET LINE

Общи разпоредби за изменение и прекратяване на споразумение за управление на жилищна сграда

В съответствие с част 8 от чл. 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация, изменението и прекратяването на договора за управление на жилищна сграда се извършва по реда, предвиден от гражданското законодателство. Очевидно за това споразумение могат да се прилагат общите правила за изменение и прекратяване на споразумението (глава 29 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Придържайки се към мнението за независимостта на договора за управление на жилищна сграда и нейния сервизен характер, ние вярваме, че правилата за прекратяване на договора за предоставяне на услуги могат да се прилагат субсидиарно към отношенията, възникващи по неговото основа.

Основанията за прекратяване (изменение) на договора се различават в зависимост от прилагания метод за прекратяване (изменение) на договора. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация е възможно изменение и прекратяване на договора както по споразумение на страните (клауза 1 на член 450), така и по искане на една от страните (клауза 2 на член 450, клауза 2 от член 451). Трябва да се съгласим с мнението, че най-оптималният начин за промяна и прекратяване на договора от гледна точка на защита на интересите на страните е да се съгласим да го изменим или прекратим. Страните по договора имат възможност да се споразумеят за всички условия, при които е приемливо за тях да прекратят или променят договорните отношения. В същото време основанията за използване на този метод за прекратяване или изменение на договора имат правно значение само за определяне на правните последици от прекратяване или промяна на договора, но не и за оценка на законността на споразумението на страните.

Вторият начин за прекратяване (промяна) на договора е, че договорът се прекратява (променя) от съда по искане на една от страните. Когато се използва този метод за прекратяване или изменение на договора, „решаващото значение както за оценка на законосъобразността на прекратяването (изменението) на договора, така и за определяне на последствията е отговорът на въпроса дали е имало основания за прекратяване или изменение на договорът, предвиден от закон или договор. " В съответствие с параграф 2 от чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по искане на една от страните, договорът може да бъде променен или прекратен само:

при съществено нарушение на договора от другата страна;
в други случаи, предвидени от Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони или споразумение.

Концепцията за съществеността на нарушението е оценъчна и се основава предимно на прилагането на икономическия критерий, когато нарушаването на договора от една от страните води до увреждане за другата страна от особен характер. Изразява се във факта, че увредената страна е до голяма степен лишена от това, на което е имала право да разчита при сключване на договора. Страната, която е подала искане за изменение или прекратяване на договора, трябва да докаже, че ако договорът продължи, може да претърпи вреди под формата на пропуснати ползи и тези разходи, възникнали в процеса на изпълнение на договора.

За някои видове (видове) на имената на договорите съществеността на нарушението се определя от законодателя чрез посочване на съдържанието на нарушението. Жилищният кодекс на РФ не посочва общите критерии за съществеността на нарушението на задълженията по отношение на споразумението за управление на жилищна сграда, оставяйки този въпрос на преценката на съда.

В правната литература се считат за съществени нарушения на споразумението за управление на жилищна сграда:

неплащане на възнаграждение на управляващата организация;
систематични закъснения при предоставянето на услуги и извършване на работа по управление на жилищен блок, свързани с незадоволително изпълнение от управителната организация на нейните задължения;
неуспех на управляващата организация да представи доклад за изпълнението на договора за управление;
причиняване на вреда в резултат на действия (бездействие) на управляващата организация върху общото имущество на жилищен блок.

Окончателната оценка на съществеността на нарушението на договора се прави от съда. По отношение на споразумението за управление на жилищна сграда, тази практика все още не е формирана. Сред съществените нарушения на други договори за гражданско право съдилищата включват: нарушаване на сроковете за предаване на резултата от извършената работа, укриване на заплащане на разходи и комисионни, нарушение от изпълнителя по време на производството и монтажа на електрическо оборудване на задължителни технически изисквания, неподаване от страна на клиента на документация, необходима за предоставяне на одиторски услуги и др. Изглежда, че такива нарушения могат да се превърнат в основание за промяна или прекратяване на споразумението за управление на жилищен блок по искане на една от страните, ако те отговарят на критерия, установен с параграф 2 на чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Други случаи на промяна и прекратяване на договора по искане на една от страните включват, на първо място, значителна промяна в обстоятелствата, от които страните са пристъпили при сключването на договора (член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация) . При обстоятелствата в правната литература се предлага да се разбира „икономически извън контрола на страните (например наличието на стоки на пазара, начините на доставка) и други фактори, съществували към момента на сключване на договора "6 Кабалкин А. Промяна и прекратяване на договора // Руско правосъдие. - 1996. - No 10.-С.22., природни бедствия или други обективно съществуващи причини (военни операции, действия на компетентните държавни органи и др.) 7 Виж: MG Rosenberg. Коментар на член 451 // Коментар на Гражданския кодекс на Руската федерация, част първа (подробно)/ръце. изд. броя и отв. изд. ТОЙ ЛИ Е. Садиков. - М., 2005. - С. 1012. Съдилищата при обстоятелствата, предвидени в чл. 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация, те разбират „конкретни събития, явления, факти, настъпването на които страните не биха могли да предвидят при сключването на договора, т.е. не зависи от тяхната воля и преценка ".

В съответствие с параграф 1 от чл. 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация, промяната на обстоятелствата се признава за значителна, когато те са се променили толкова много, че ако страните могат разумно да предвидят това, договорът изобщо не би бил сключен от тях или би бил сключен на значително различни условия. В такава ситуация говорим не за невъзможност за изпълнение на договорни задължения, а за изключителна трудност (прекомерна тежест). По принцип е възможно да се изпълни договорът при такива условия, но това ще доведе до толкова опустошителни последици за страната, че самият смисъл на влизане в договорно правоотношение се губи, което като общо правило би трябвало да бъде от взаимна полза.