Обхват на съсобствеността на невъзможността да се раздели една сграда на обеми
„Като има предвид, че от разпоредбите на член 28-IV от закона от 10 юли 1965 г. относно съсобствеността, в неговата формулировка, произтичаща от закона ALUR от 24 март 2014 г., произтича, че разделението по обем в никакъв случай не може да се използва за разделяне на една сграда;
Че това е случаят на сграда, чийто архитектурен дизайн е еднороден за цялата сграда, така че е немислимо да се извърши частично обновяване на фасадата или покрива, че основите са общи за всички части на сградата. сграда и че има няколко общи достъпа до различните части на сградата;
Докато сградата, която е предмет на заявките, има такива характеристики "(CA Aix-en-Provence, 28 март 2017 г., n ° 15/14766).
Член 1 от закона от 10 юли 1965 г. предвижда, че:
„Този закон урежда всяка построена сграда или група от построени сгради, чиято собственост се разпределя между няколко души, по обособени позиции, всяка от които включва частна част и дял от общи части.
При липса на противоречиво споразумение за създаване на различна организация, този закон е приложим и за комплекси недвижими имоти, които освен земя, съоръжения и общи услуги включват парцели, построени или не, които са обект на права на частна собственост ".
С изключение на конкретния случай, посочен в параграф 2 от настоящия текст (в присъствието на комплекс от недвижими имоти, управляван от споразумение, създаващо различна организация, на практика ASL, AFLU или Съюз на синдикатите), следва от първият параграф, че правният режим на съсобственост е автоматично приложим:
- в присъствието на сграда или група от построени сгради;
- споменатите сгради са собственост на няколко души;
- тази множествена собственост се организира въз основа на географски идентифицирани частни части (апартаменти, магазини, паркинги.), увеличени от общи части, подлежащи на съвместна собственост.
Когато тези условия са изпълнени, режимът на съсобственост се прилага автоматично (Cass. Civ. 3rd, 13 април 1988 г., Bulletin Loyers et съсобственост, 1988 г., стр. 290). По-специално няма значение, че не съществува регламент за съсобствеността: по закон сградата вече е обект на режима на съсобственост, поради единствения факт на разделение между собственици, придружено от съществуването на неразделени общи части (Cass. Civ. 3-ти, 2 декември 2008 г., Наеми и съсобственост 2009, съб. 47; Cass. Civ. 3-ти, 30 януари 2007 г., Revue Administrator, април 2007 г., стр. 54; CA Париж, 16 май, 2012, Наеми и съсобственост 2002, ком. 265).
Но обратно, липсата на общи части позволява ли му да избегне закона от 10 юли 1965 г.? ?
Иначе формулирано, би ли било възможно да се съставят обеми, за да се избегне режимът на съсобственост при липса на общи части ?
Ако тази възможност не създава никакви трудности в случай на огромен комплекс от недвижими имоти (гореспоменатият параграф 2 го предвижда), авторите, от друга страна, бяха разделени относно възможността за извършване на разделяне на обеми в рамките на " уникална сграда, за да избегне закона от 10 юли 1965 г.
Част от доктрината счита, че възможността за избор на разделяне на обеми би била отворена само в присъствието на комплекс от недвижими имоти и изключена в случай на единична сграда (LAFOND и ROUX, Кодекс на съсобствеността 2013, Litec, чл. 1, бележка 21).
Други, по-умерени, смятат, че този маршрут със сигурност ще бъде изключен в рамките на една сграда, включваща партиди с една и съща употреба (например жилищна сграда), но позволено, ако в сградата няколко парцела имат различни задания, "например от отделяне на обем търговски или професионални помещения от обем, запазен изключително за жилища "(Ph. SIMLER, Създаване на сложната недвижима собственост и право на собственост, RDI 1999, стр. 289).