Наемателите могат да получат тези козметични ремонти безплатно - WELT
Боядисването на апартамента определено е един от козметичните ремонти. Повечето наематели просто не трябва да го правят
Източник: (в) Крис Роджърс/Корбис
Договорите за наем изобилстват от клаузи, които изискват бояджии, тапети или шлайфане на паркет. Но много от тях вече са неефективни. Сега BGH отново засили позицията на наемателите.
Почистете отново, предайте ключовете и сбогом: Повечето наематели могат да си направят цялостен козметичен ремонт безплатно. Дори ако вашият договор за наем действително ви задължава да реновирате, когато се изнесете, обикновено трябва само да премахнете вградените компоненти и да преминете за последен път с прахосмукачката. Готово.
Съобразената с наемателите съдебна практика на Федералния съд (BGH) дава много възможности. Сега има ново решение в полза на наемателите.
VIII граждански сенат на BGH, който е отговорен за наемателското право, реши, че наемателите могат да изискват пари от наемодателя, дори ако умишлено са извършили ремонт, който не са били задължени да извършат (решение от 3 декември 2014 г., Az.: VIII ZR 224/13).
75 процента от старите договори с невалидни клаузи
BGH по-рано беше постановил, че наемателите могат да искат пари обратно, ако само след преместване осъзнаят, че са ремонтирали ненужно.
Според Асоциацията на германските наематели поне всеки втори договор за наем е изпълнен с неефективни клаузи за обновяване, в стари договори отпреди 2002 г. дори 75%.
Но само много малко наематели знаят за тяхното щастие, както обяснява Улрих Роперц от Германската асоциация на наемателите в Берлин. Милиони граждани все още са погрешно убедени, че техните хазяи не са отговорни за тапети, боядисване и шлайфане на паркет по подразбиране.
Нито премахвайте тапета, нито боя, когато се изнасяте
Според Гражданския кодекс на Германия, параграф 535, се прилага точно обратното. През последните няколко десетилетия беше обичайно да се прехвърлят ремонтни дейности на жителите. Това, което наемодателят може и не може да поиска всъщност, винаги зависи от формулировката в договора за наем.
Колкото по-стар е договорът, толкова по-голяма е вероятността жителите да спестят ремонта. Ако само една-единствена клауза е формулирана несправедливо съгласно указанията на BGH, не е нужно да вдигате пръст. Тогава винаги става въпрос за цялостен ремонт или изобщо не.
В тези случаи не е необходимо да ремонтирате апартамента
Гарантирано, че няма да се налага да правите нищо, ако имате такова в договора си правило за твърд краен срок намира. Строг корсет за време, според който определени стаи трябва да се обновяват на всеки две, три или пет години, BGH обяви за неефективен (VIII ZR 360/03).
Ако „поне“ или „най-късно“ ще бъде обновен след xy години, жителят не трябва да прави нищо. Същото се отнася за клаузи, според които апартаментът трябва да бъде върнат „като оставен” или „в договорно състояние” (VIII ZR 339/03). Такива формулировки могат да бъдат намерени главно в по-стари договори.
Наемателите също се чувстват добре, ако апартаментът трябва да вземе козметичен асансьор, когато се изнесе, без такъв Ремонт по време на наемния период се взема предвид (VIII ZR 166/08).
Не е нужно да „умирате Боядисвайте врати и прозорци“(VIII ZR 210/08), тъй като клаузата включва и външното боядисване. Или нещо като "Таваните и стените са бели"(VIII ZR 47/11). Вие също не трябва Премахнете тапета при изнасяне (VIII ZR 152/05), нито "не се различават значително" по време на ремонт (VIII ZR 237/11) или „се отклонява само от предишната версия със съгласието на лизингодателя“ (VIII ZR 199/06).
Разходка Подробни изисквания твърде далеч, наемателят е свален и наемодателят носи отговорност - без значение колко дълго е било наемането. Дори кратки формулировки „Стаите трябва да бъдат върнати обновени“ или „... да бъдат предадени наляво“ са неефективни (VIII ZR 308/02).
Ако клаузата е невалидна, наемодателят трябва да извърши ремонт
Ако наемателят не се откаже, той често трябва поне да плати. По принцип това е позволено. Но: Ако той бъде осъден по договор на процент от разходите за обновяване съгласно твърди квоти като „след 12 месеца ... 20 процента, след 24 месеца ... 40 процента“, той не трябва да плаща нищо (VIII ZR 52/06). Наемателите също не трябва да участват, ако само на наемодателя е разрешено да определи фирмата за боядисване (номер на файл: BGH VIII ZR 285/12).
Важно: Ако клаузата за ремонт е невалидна, наемателите все още могат да изискват по време на периода на наема собственикът да поправи износен апартамент за своя сметка - и не само при изнасяне. Но бъдете внимателни: Ако собственикът ремонтира, наемателите едва ли имат думата в цветовата схема. Освен това след това е вероятно увеличение на наема.
Всеки, който получи протокол за предаване при изнасяне, в който се изискват индивидуални козметични ремонти поотделно, не трябва да приема пасажа. Ако наемател се съгласи, той в крайна сметка ще трябва да извърши ремонт - въпреки че първоначалната клауза за обновяване в договора е била невалидна, съгласно BGH (VIII ZR 71/08).
Козметични ремонти: В тези случаи трябва да обновите
По-новите наеми отново могат да наложат козметични ремонти. Всеки, който намери в договора си гъвкави формулировки като „обикновено“ „приблизително“, „предимно“ или „обикновено на всеки три години“, трябва да обнови.
Дори ако са изброени обичайните интервали от време (три, пет, седем години), тази клауза остава в сила. След това може да бъде изтрит по-късно. Думите „като цяло“ или „като правило най-късно“ също са разрешени и одобрени от BGH (III ZR 351/04).
Какво включва козметичният ремонт и какво не
Ако наемателите не могат да избегнат козметични ремонти, те трябва да знаят какво друго може да се иска от тях освен боядисване. Тук BGH го направи безпогрешно ясен: Козметичните ремонти включват само тапети, боядисване или вароване на стени и тавани, боядисване на подове, радиатори, включително отоплителни тръби, вътрешни врати и прозорци и външни врати отвътре.
По този начин той регулира втория регламент за изчисляване на субсидираната жилищна площ. И според BGH, това определение се отнася и за безценовия пазар на жилища (VIII ZR 210/08). Между другото ви е позволено да го направите сами. Работата обаче трябва да е професионална, качеството на хобито не е достатъчно. Собственикът не трябва да премахва криви тапети, капещи носове или косми от четка в боята.
Наемателят, от друга страна, може да си спести нуждата от подмяна на килими, които хазяинът е положил. Същото се отнася и за шлайфане и запечатване на паркет. Това също е въпрос на наемодателя, договор или не.
Наемателите се нуждаят от потвърждение за нанасяне при преместване
Това е с цел предотвратяване на фиктивни регистрации. Наемателят трябва да предаде формуляра в регистрацията на жителите в рамките на две седмици. В противен случай съществува риск от глоби.