Казусът на читателя си струва да се наеме като хотел

Време е за поредния казус. Без прекалено много думи за работа.

Получен имейл

Здравейте г-н CarutaCuBani,

Идвам при вас с въпрос, на който се надявам да намеря отговор. Притежавам апартамент в Сибиу, на 2 км от Пиата Маре (в центъра). 3-стаен апартамент, 75 кв.м, отделна кухня, 2 бани и др. модерно обзаведени и оборудвани, висококачествени неща, направени лично за мен.

Ще се преместя в Букурещ с работата си.

Искам да наема апартамента тук и от „истории и чува“ много хора препоръчват режима на хотела, тъй като Сибиу е доста популярен сред туристите.

Като цена за наем, от моите изследвания, аз оценявам, че ще мога да наема между 350-400 евро.
За хотелския режим намерих сериозна компания, която се грижи за всичко, почистване, реклама, управление на наематели и т.н.

По принцип единствената ми отговорност остава да плащам сметките.

Тази компания работи с комисионна от 30% от общите приходи, а останалото се прехвърля на мен.

Аз съм в голяма дилема, наистина не знам какво да избера. Надявам се да ми помогнете с отговор.

Благодаря ви много за отделеното време, оценявам работата ви.!

Обобщение

Изглежда, че г-н Sibian (DS) не знае дали да наеме 3-стаен апартамент в Сибиу за дългосрочен план, или да го наеме като хотел. Ще започнем с това, което е по-лесно: случаят, когато DS наема дългосрочно.

Дългосрочен наем

Бързо сканирайки онлайн сайтове, забелязах, че на 3-стаен апартамент на 2 км от централния площад на Сибиу наемите са някъде между 350 EUR и 500 EUR. Ще помисля, че DS ще може да наеме апартамента за 400 EUR/месец. Това означава 4800 евро годишно.

Разбира се, от тези пари ДС трябва да плати и данък. По-точно 10% от събраната сума от 60%. С други думи, той трябва да плати 6% данък, оставайки месечно с 376 EUR нето.

Нека да заключим. В ситуацията, в която ДС ще наеме дългосрочен ще бъде избран с 4,512 евро на година в джоба ви.

Нает в хотел

Тарифа на ден

Тук нещата са по-сложни. На първо място, компанията, с която ще работи DS, заяви, че изчислява дневна ставка от 50 EUR. Сканирайки бързо airbnb, видях, че повечето реклами са много близо до централния пазар, до 1 км. На 2 км от централния пазар има много малко апартаменти под наем и цените намаляват директно пропорционално на разстоянието. И накрая, засега нека приемем, че ще се събира 50 евро за нает ден.

Заетост.

Същата компания оцени една заетост от 60% така че ще вземем предвид този процент при изчисленията. По този начин ще предположа, че DS ще има апартаментът е нает 18 дни в месеца.

Комисионна

комисионна което ДС ще плати би било от 30%. Само на мен ми се струва марицел? Ако има друг Сибиан, който чете този блог и наема в хотелски режим чрез компания в Сибиу, моля го да напише в коментари колко дава на комисионна и с каква компания работи.

Хайде грубо

Вече можем да изчислим колко DS ще начислява месечно, ако наема в хотелски режим.

50 EUR х 18 дни = 900 EUR/месец

Но от 900 евро трябва да приспаднем комисионната

900 EUR - (900 x 0,3) = 630 EUR/месец

В хотелския режим данъците са различни от тези за дългосрочен наем. Докато наема по-малко от 5 стаи, се прилага данък върху някои годишни норми за стая, независимо от сумата, с която се наема мястото. Тези суми се различават по държави в зависимост от града. За Сибиу тази норма е 15 000 RON/стая/година.

Това означава, че облагаемият доход за DS е:

15 000 RON x 3 стаи = 45 000 RON/година

Прилаганият данък вече не е 6%, а 10%. По този начин идва данък от:

45 000 RON x 0,1 = 4500 RON/годишно

изразено месечно, идва данък от 375 RON, т.е. приблизително 80 EUR. Но тук имам дилема. Компанията, с която DS ще работи, изчислява данък от 220 RON/стая, така че 140 EUR/месец. Честно казано не знам къде, така че ще продължа с опцията за данък от 80 EUR/месец. Ако някой читател има повече информация, той е добре дошъл.

По този начин DS ще остане на ръка със:

630 EUR - 80 EUR = 550 EUR/месец

Поддръжка

В хотелския режим обаче собственикът плаща издръжката. Ще го оценя на 50 EUR/месец, което означава, че джобът на DS ще включва:

550 - 50 = 500 EUR/месец

Обобщение

Ако DS наеме в хотелски режим, ще остане 500 EUR срещу 376 EUR/месец, което означава с 124 EUR/месец повече от дългосрочните. Не е зле.

Ако DS наеме по-малко от 3 дни, тогава 15 вместо 18 достига точката на рентабилност. Добре, малко допълнително за хотелския режим.
Ако DS наеме по-малко от 4 дни, тогава губи пари, ако наема в хотелски режим в сравнение с дългосрочния.
Ако DS наеме 18 дни на цена от 40 EUR/месец, това е в точката на рентабилност.
Ако DS наеме 16 дни на цена от 45 EUR/месец, тогава отново е в точката на безубезност.

Заключение

Нещата не са толкова лоши, ако DS се опита да наеме в хотел. Добре, и то не е чудесно, но като цяло не е лошо.

Лично аз бих се опитал да отида в хотелския режим за една година, за да видя как работят нещата. Ако не достигна точката на рентабилност, щях да премина към дългосрочен наем.

Първо, бих уловил различни периоди (зима, лято и т.н.)
Второ, помните ли, че казах, че в хотелския режим се плаща данък върху годишна норма? След като платите, е малко трудно да си върнете парите. Има различни клаузи, в които можете да възстановите до максимум 30% от платения данък, но защо да се усложнявате ?

ДС трябва да прочете добре закона. Например:

Тези данъкоплатци имат задължението да подадат до фискалния орган до 31 януари, включително формуляр 220 Декларация относно прогнозния доход/норма на дохода, за текущата година.
Ако данъкоплатците започнат да наемат стаи за туристически цели през годината, след 31 януари включително, те имат задължението да попълнят и подадат декларацията за прогнозния доход/норма на дохода за текущата фискална година в рамките на 30 дни от датата настъпване на събитието.
Фискалният орган изчислява дължимия годишен данък, като прилага 10% ставка върху годишната норма на дохода и издава данъчно решение, като данъкът е окончателен.
Плащането на данъка се извършва през годината на две равни вноски: 50% от данъка до 25 юли включително и 50% от данъка до 25 ноември включително.

Хммм, означава ли това, че ако DS започне да наема през ноември, ще трябва да плати 4500 RON за 2018 г.? Или може да спомене прогнозния доход за тази година? DS трябва да разследва този въпрос малко, за да не си вземе данъка, защото в Румъния никога не знае. DS трябва да попита ANAF. DS, ако получите отговор от ANAF, може би ни кажете как стоят нещата.

Друго наблюдение. Комисионната на управляващото дружество представлява практически повече от 50% от нетната печалба на DS. Там бих се опитал да намеря алтернативи.

В края

Трябва да призная, че съм изненадан, разбира се, от броя на хората, които ми писаха в колоната. казус на читателя. В същото време се извинявам за забавянето при публикуването на този тип статии. Също така се надявам да ме разберат, че поради времето не мога да публикувам всеки отделен случай в блога. Досега обаче съм отговорил на (почти) всички получени имейли. Дори ако не всички случаи ще се появят в блога, аз ще продължа да отговарям на имейли, опитващи се да помогна с каквото мога, и ще ви дам своя поглед върху вашата лична и навременна ситуация. Така че, ако все още не съм отговорил на имейла ви, имайте малко търпение, защото скоро ще го направя.

бонус

Има няколко причини, поради които отворих този блог, но ако трябва да спомена само една, знам отлично какво представлява: доброволчество-на.

Г-н CarutaCuBani, наистина не разбирам, как се предлагате като доброволец чрез блог? Няма смисъл.

Знам, че в момента няма смисъл. Но ще видите, че с времето ще има все повече и повече. Искам да предлагам безплатно различни услуги (в областта на личните финанси) на вас, читателите на този блог. Услуги, които би трябвало да платите другаде.

Колкото е възможно по-разнообразно. Малки неща като: качествени статии, анализ на казуси, отговор на имейли, съветващи хората и т.н.

Но също така и по-сложни услуги като създаване на безплатни курсове в областта на личните инвестиции, или извършване на безплатни коучинг на лични финанси, или помощ за създаването на Европейско ръководство за ранно пенсиониране, където ще участвам за Румъния, Белгия и Люксембург и т.н.

Наистина ли знаете какъв авантюрист? Смятам, че този момент е подходящ да започнем да предлагаме по-сложна услуга в Румъния. Така че без маркетинг, глупости, цветни крещящи текстове или промоция, обявявам следното: Ще предложа няколко безплатни сесии за обучение на лични финанси.

Така че, ако се чувствате сякаш сте в началото на цялата тази история за личните финанси, изпратете имейл до [email protected] със заглавие „КОУЧИНГ“ до края на тази седмица. Моля, напишете ми 2-3 изречения, в които споменавате за какво ниво на финансово образование смятате, че сте и каква мотивация трябва да имате треньор за няколко седмици. Ще говорим за увеличаване на активните доходи, спестявания и инвестиции, всичко въз основа на вашата личност и лична ситуация. Дори след няколко седмици тренировки, ще можете да ми задавате въпроси по всяко време и аз с удоволствие ще им отговоря. Ще можете да ме използвате като наставник толкова дълго, колкото ви е необходимо, и аз ще го направя с най-голямо удоволствие.

Ще избера само един човек наведнъж. Ще предпочета човек, който няма високо финансово образование, който е в началото на пътя, за да увеличи максимално въздействието на доброволчеството.

Уау, но какво извличаш от това ?

Ще се науча да общувам по-добре, по-структурирано.
Ще срещна интересни нови хора
Ще се радвам, че използвам времето си, правейки нещо полезно.
и т.н.

И така, авантюрист, надявам се да се видим следващия път в Skype и защо той дори не може да се изправи един срещу друг в даден момент.

отказ от отговорност: Не съм консултант или финансов плановик. Не препоръчвам никаква инвестиция в нито един продукт. Всичко, което пиша както в тази статия, така и в блога, не е нищо друго освен лично мнение. Това са вашите пари и вашият бизнес е това, което правите с тях.