Финансиране на недвижими имоти - често срещани въпроси и отговори

Мечтата да имат свои четири стени е важна цел в живота за много хора. Особено във времена на изключително ниски лихвени проценти, страх от нарастваща инфлация и общ скептицизъм относно стабилността на финансовите пазари. Събрахме отговорите на често задавани въпроси за вас.

Най-важното накратко:

Недвижимите имоти не са безопасна инвестиция. Следователно е още по-важно да се проверят условията на финансовата рамка и да се определи устойчив бюджет за закупуване на имота.
Проверете и сравнете предложените договори за финансиране. Здравословният скептицизъм към кредитните институции и кредитните посредници е подходящ, тъй като те имат интерес от високи лихви и плащания на комисионни. Докато, от друга страна, искате достъпно и подходящо финансиране.
Внимавайте и с финансирането с договори за жилищни заеми и спестявания.

Домът не само изглежда безопасна алтернатива на други инвестиции, но също така изглежда перфектното пенсионно осигуряване. Каквито и цели да са свързани с покупката на къща или апартамент, често се включва такава стъпка много значителни финансови рискове свързани.

Неправилните съвети от банката, строителното общество, предприемача или агента за недвижими имоти могат да имат драстични последици. От нашата ежедневна консултантска практика знаем, че банките и другите брокери на заеми са склонни да се фокусират повече върху собствените си интереси за печалба, отколкото върху индивидуалните нужди на своите клиенти.

Как можете да минимизирате рисковете? Какви предпазни мерки са препоръчителни, така че мечтата да притежавате дом да не се превърне във финансов кошмар? Събрахме няколко важни съвета за вас от нашата консултантска практика.

Проверете първоначалната ситуация: Имотът наистина ли е правилният?

Не очаквайте имотът да бъде особено привлекателна и сигурна инвестиция. В отделни случаи имаше доста високи увеличения на стойността, но средно промените в стойността не са значително по-високи от общия темп на нарастване на цената.

Следователно за мнозина недвижимите имоти не са чиста инвестиция, а представляват част от качеството на живот. Преди да започнете да планирате финансирането си, има няколко основни въпроса, които трябва да бъдат изяснени с основателна причина.

Какво планирате за следващите няколко години, професионално и частно?
Колко жилищна площ ви е необходима в момента и каква е ситуацията, когато децата пристигнат или напуснат къщата?
Има ли голям шанс, че ако загубите работата си, все пак ще си намерите работа наблизо, или съществува риск от преместване?

Продажбата на имот, който все още не е изплатен, често е свързана с високи рискове и допълнителни разходи. Едва ли ще можете да таксувате потенциален купувач за допълнителните разходи, които сте платили. В зависимост от ситуацията на пазара съществува риск от загуби. Ако изплатите заем преди края на фиксирания лихвен процент поради продажба, банката може също да трябва да плати висока санкция за предсрочно погасяване.

Kassensturz: Определете максималния лихвен процент

Ако искате да знаете колко кредит можете да си позволите, едва ли можете да избегнете сравняването на месечните си приходи и разходи. Малко по-малко отнема време да се съберат общите спестявания за една година. Спестеното неизбежно е останало и е трябвало да попадне в някои инвестиционни сметки. Въз основа на този текущ излишък трябва да се изчисли вероятният излишък след покупката на имота.

Какви допълнителни разходи ще бъдат направени?
Къщи пари? Застраховка? Данъци?
И кои разходи след това евентуално по-ниски или напълно елиминирани (предишен студен наем)?

Спомагателните разходи могат да бъдат по-високи или по-ниски в дома, както и пътните разходи за работа.

Основно правило: каква сума на заема мога да си позволя?

Много банки съветват вноската по кредита да не надвишава 40 процента от нетния доход,. Останалите 60 процента са необходими за стандарта на живот, включително малки ремонти и нови покупки. Вземете числото за това, което е: средна стойност, с отклонения нагоре и надолу, в зависимост от индивидуалната ситуация.

При определяне на вашия максимален лихвен процент Прилага се следният принцип: не повече от това, което можете да носите постоянно! Важно: Как желанието да имате деца влияе върху доходите и разходите и за колко време? Доколко сигурни са настоящата ви работа и доходите ви от нея? Колко дълго ще продължат вашите резерви за преодоляване на временна или частична загуба на доход?

Освен това помислете кога искате да бъдете без дълг. Със сигурност е общоизвестно, че имуществото без дълг също струва пари. Ако обаче искате да сте сигурни дали средствата ще продължат да са достатъчни за собствения ви дом, когато се пенсионирате, трябва да изчислите кога вероятно ще бъде изплатен заемът, какви разходи биха могли да бъдат направени и колко резерви ще бъдат на разположение.

Разбира се, нямате нужда от парите през първите няколко години от нова сграда, по-големи суми често са необходими само след 20 години. Тъй като имотът без дълг все още може да струва много пари, често има смисъл да бъдете без дългове много години преди да се пенсионирате.

Колкото повече собствен капитал, толкова по-ниски са рисковете

Всеки, който използва малко или никакъв собствен капитал, плаща по-високи лихвени проценти, има тенденция да отнема повече време, за да изплати дълга си и носи риск дъното да бъде дългове, ако бъдат продадени преждевременно. Ако 20-те процента от общите разходи, които често се изискват от банките, се изплащат от собствени ресурси, в повечето случаи постъпленията от продажбата ще бъдат достатъчни за изплащане на дълга в пълен размер.

Към Капитал Между другото, всички те също принадлежат Спестовни договори за осигуряване на старост като анюитетни и капиталови животозастрахования и други финансови инвестиции. Тези, които не ги използват като собствен капитал, трябва да вземат повече кредит и да отнемат повече време да ги изплатят. Често има смисъл да се прекратят спестовните договори, да се използва кредитът за намаляване на заема и да се използва процентът на спестяванията за изплащане.

Въпреки това банковите съветници, кредитните посредници и финансовите съветници не винаги съветват по този начин. От една страна, колкото по-висок е размерът на кредита, толкова по-голяма е лихвената печалба на банката, а от друга страна, комисионните често текат към брокера от съществуващите инвестиционни договори. Но запазете малко финансова свобода, за да можете винаги да държите достатъчно голям резерв за непредвидени разходи.

Пълна обща стойност на покупката на имота

The Спомагателни разходи за придобиване като Данък върху прехвърляне на недвижими имоти, такси за поземлен регистър и нотариус, както и такси за посредничествовече може да представлява 10 процента от покупната цена. Вземете под внимание всички необходими разходи, включително по-малки мебели, светлини или разходи за новата градина или балкон. Дори ако семейството организира сами преместването, често все още има някои разходи.

Допълнителни разходи могат да бъдат направени за нови сгради, ако например подземната повърхност има изненади или ако специални заявки - от броя на гнездата до вида на паркета, който трябва да бъде положен - трябва да бъдат изпълнени срещу допълнително заплащане вместо стандартните услуги в описанието на сградата. Изчислете внимателно тук и включете буфер.

Рефинансирането може да бъде скъпо или дори отказано. Ако кредитът е твърде висок, излишната сума може най-добре да се използва директно за специално погасяване.

Коя форма на финансиране е подходяща?

Ако знаете възможната вноска по кредита, която можете да определите устойчиво и в същото време да определите кога искате да бъдете без дълг най-късно, можете да изчислите максималната сума на кредита при даден лихвен процент.

Пример: Ако заемът трябва да бъде изплатен след 15 години при месечна ставка от 700 евро и лихва от 2,5 процента, той не трябва да е по-висок от 104 981 евро. Можете да намерите полезни калкулатори за това в Интернет.

Обикновеният анюитетен заем като този в този пример обикновено е най-добрата форма на финансиране. Дължината на фиксирания лихвен процент зависи от това колко бързо се изплаща заема и дали сте готови да платите съответната цена под формата на по-висока лихва за по-голяма лихва.

Също така трябва да се споразумеете за годишните специални права за изплащане. Вече можете да го получите безплатно почти навсякъде в размер на 5 - 10 процента от сумата на заема годишно, ако го поискате.

Също така е практично, ако имате право да промените процента на изплащане. В зависимост от вашето финансово състояние можете да изплащате между един или 10 процента от сумата на заема всеки месец.

Не всички банки предлагат тази допълнителна гъвкавост и човек може да се справи и без нея, ако вместо това се предоставят високи годишни специални права за погасяване. В почти всички случаи не препоръчваме комбинации от договори за жилищни заеми и спестовни сделки, животозастрахователни полици или инвестиционни фондове със заеми. Тези варианти често са по-скъпи или твърде негъвкави, а понякога дори много рискови.

Форвардният заем има смисъл?

Форвардният заем е договор за заем, при който условията за заем вече са договорени днес, който ще бъде изплатен само в бъдеще. Можете да го използвате за отпускане на заем, чийто фиксиран лихвен процент ще изтече след три години.

Лихвеният процент съответства на текущия лихвен процент плюс надбавка от около 0,2 процентни пункта годишно от оставащия срок на текущия заем. Никой не може да каже със сигурност дали си струва да се фиксира лихвеният процент днес. Ако лихвеният процент се увеличи, докато фиксираният лихвен процент на текущия договор изтече, кредитополучателят е доволен от договорения нисък лихвен процент. Ако лихвените проценти не се повишат или дори паднат, кредитополучателят все пак трябва да вземе форуърд заема, както е уговорено. Ако искате да избегнете лихвените рискове, срочният заем може да бъде добра алтернатива.

Кога можете да разсрочите заема?

Това не е възможно преди да изтече фиксираният лихвен процент. Единственото изключение: фиксираният лихвен процент е по-дълъг от 10 години. След това можете да прекратите след 10 години със срок на предизвестие от 6 месеца. Без правото на прекратяване няма право на разсрочване. Ако банката доброволно ви освободи от договора за заем, обикновено това е само в замяна на неустойка за предплащане или такса за анулиране, която е толкова висока, че пренасрочването е много вероятно да не е от полза.

Колко дълго ще продължи фазата на ниските лихвени проценти?

Никой не може надеждно да предвиди това, дори така наречените банкови експерти редовно грешат. Дори самата Европейска централна банка (ЕЦБ) не знае решенията си за следващата година днес. Затова ви съветваме да игнорирате прогнозите за лихвените проценти. Решението за вашия собствен имот трябва да зависи от други критерии, а не от прогнозата за лихвения процент.

За колко време трябва да осигурявам ниския лихвен процент?

Няма универсален отговор на този въпрос. Първо, никой не знае как ще се развиват лихвените проценти.В Япония например основният лихвен процент от години е под един процент. Може би лихвените проценти в Германия ще бъдат дори по-ниски след пет години, отколкото са днес, но е възможно и обратното.

Второ, фиксираният лихвен процент зависи преди всичко от вашата нужда от сигурност на изчислението и процеса на изплащане. Тези, които изплащат бързо, обикновено не се нуждаят от прекалено дълъг фиксиран лихвен процент. Причината: След това лихвеният процент може да остане непроменен въпреки покачването на лихвените проценти, а след това се удължава само общият срок на заема.

От друга страна, тези, които не могат да си позволят повишаване на лихвения процент или които искат да се предпазят от него, трябва да изберат дългосрочни фиксирани лихвени проценти. Въпросът за фиксираните лихвени проценти зависи от вашите желания и вашите нужди от сигурност, а не от текущото ниво на лихвения процент. Между другото, като потребител можете да прекрати всеки договор за заем след 10 години, банката не може.

Какво да мислим за незабавен заем за спестяване на жилищен заем?

Незабавното финансиране на жилищни заеми и спестявания е алтернатива на финансирането на жилище. Това е комбинация от договор за заем и договор за заем на строително общество.

Заемът обикновено ще бъде не се погасява, Вие плащате само лихвите тук. Това означава, че останалият дълг остава в пълен размер. По-голямо еднократно плащане и след това редовните месечни плащания за спестявания обикновено се включват в договора за жилищен заем и спестявания. Салдото за спестявания печели малко лихва и ако включите таксата за придобиване, лихвеният процент често е отрицателен, докато не бъде предоставен договорът за строителното общество.

Така плащате лихви, от една страна, и вноски за спестяване на жилища, от друга, докато не бъде предоставен договорът за жилищен заем и спестявания. Договор за жилищен заем и спестявания се отпуска най-рано, когато сте платили необходимия кредит (в зависимост от тарифата, обикновено 40 процента от сумата на жилищния заем и спестявания) и когато договорът е действал достатъчно дълго (това зависи и от тарифата). С разпределението можете да кандидатствате за заем за строителното общество. След това този заем за строителното общество ще замени заема без изплащане. Условията по заема за строителното общество вече са фиксирани. Следователно точката на продажба на този вид финансиране е, че потребителят може да разчита на сигурни (не нарастващи) лихвени проценти за дълъг период от време.

За да се определи дали незабавният заем за спестяване на жилище си струва, е необходимо да имате Общ ефективен лихвен процент да знаете през целия срок. От нашата консултантска практика знаем, че общият ефективен лихвен процент обикновено е над лихвения процент по заема и над лихвения процент по заема на строителното общество, а не между тях, както може да се подозира. Причината за това се крие в бизнеса с отрицателна лихва до момента на разпределението: Разходите за лихви по заема са по-високи от приходите от лихви от спестовен баланс на строителното общество.

Строителните общества обичат да подчертават, че по всяко време са възможни специални изплащания за заеми за изграждане на общество, което е особено предимство от комбинираното финансиране на строителното общество пред заемите с нормални анюитети. По правило правото на специални изплащания не се отнася до безвъзвратния заем, а до по-късния и по-евтин заем на строителното общество. Това наистина ли е предимство от изграждането на финансиране на обществото? Казваме много ясно: не.

Защото SВ този случай допълнителните погашения увеличават общия ефективен лихвен процент финансирането. На пръв поглед това изглежда изненадващо. Причината за това: Съкратена е втората фаза на финансиране с особено ниска лихва (евтин заем за строително общество). Това придава по-голяма тежест на по-скъпата първа фаза (заем без изплащане и бизнес с отрицателна лихва), което води до увеличаване на общия ефективен лихвен процент. Всеки, който очаква да може да включи специални изплащания във финансирането, трябва да знае, че тогава общата ефективна лихва е математически малко по-висока, отколкото без тези специални изплащания.

Алтернативата на комбинираното финансиране за изграждане на обществото е нормален анюитетен заем с подобен фиксиран лихвен процент.

Подкаст по темата за финансирането на недвижими имоти

Всеки, който иска да купи собствена къща или апартамент, е изправен пред много въпроси: Колко кредит мога да си позволя? Как се изчисляват общите разходи? Какви възможности за финансиране има и как могат да се намалят рисковете? Вашата собственост също добра пенсия ли е? Какво финансиране има от държавата?

В интервю за Niklaas Haskamp финансовият експерт Niels Nauhauser обяснява за какво трябва да помислите, преди да отидете в банката си. Познаването на вашите собствени нужди и вашата финансова гъвкавост може значително да намали много рискове.