Етажна собственост - Принципи на собственост; mergemeinschaft - Stiftung Warentest
съдържание
Собствениците често спорят за строителните работи и кой ги плаща.
Всеки, който купува етажна собственост, става част от сдружението на собствениците на апартаменти (WEG). Тази общност от собственици взема решения за всички мерки в къщата и двора заедно. Тук можете да прочетете кои правила се прилагат в общността на собствениците и на какво трябва да обърнете внимание като купувач на жилище, преди да купите.
Всички собственици решават заедно
Това беше скъпа грешка: В жилищен комплекс с повече от 200 апартамента собственикът има дървени прозорци с едно стъкло от 70-те години на миналия век, заменени с пластмасови прозорци с троен стъклопакет в апартамента си. Той смята, че това е неговата задача, а не общата задача на всички собственици. Той обаче греши в това - също и с предположението, че може да поиска възстановяване на разходите от 5500 евро, които е похарчил за подмяна на прозорците от останалите собственици. Федералният съд отхвърли жалбата му (Az. V ZR 254/17). Причината: Ако даден предмет в жилищен комплекс е съвместна собственост, зависи от всички собственици на апартаменти да вземат мерки за ремонт. Не е нужно да съфинансирате ремонти, които не са били предварително договорени.
Нашият съвет
разходи. Преди да купите апартамент, помолете продавача да погледне в поземления регистър и да прочете декларацията за делба. Той казва как се разпределят текущите разходи на жилищния комплекс.
Обзавеждане. Достатъчно ли е оборудването на апартамента за вас? Това е важно, тъй като след нанасяне може да се наложи съгласието на останалите собственици за ремонт, като например работа на балкона.
решения. Попитайте продавача на жилище за важни решения на събранието на собствениците. За да видите колекцията от резолюции, моля, свържете се с администратора.
Общностна поръчка. Нека ви покажат реда на общността. Там използването на апартамента може да бъде ограничено, например ако искате да го използвате за търговски цели.
Консултативен съвет. Ако искате да станете член на консултативен съвет, вашата отговорност за лека небрежност трябва да бъде изключена. Най-добре е общността да плати застраховката за отговорност на съветниците.
Пълномощно. Ако покупката все още не е завършена, но вече искате да отидете на среща, можете да получите разрешение от настоящия собственик.
Правна защита. Вашата застраховка за правна защита трябва да включва компонента „Защита за собствениците на жилища“.
Корона особеност. Тъй като много асоциации на собственици на апартаменти не могат да проведат събрание на собствениците поради кризата в Корона, следното се прилага временно: Настоящите администратори остават на поста си, дори когато мандатът им е изтекъл. В допълнение, икономическият план продължава да се прилага, собствениците трябва да продължат да плащат парите на къщата в предишната сума.
Законът за собствеността на жилищата е сложен
Независимо дали отговорности, решения или разходи - всеки, който има нещо общо с етажната собственост, бързо е смазан. „Правото на собственост на жилищен имот е сложно“, потвърждава асоциацията за защита на потребителите „Живее в собственост“, която съветва относно собствеността, строителството на къщи и модернизацията. Първоначално непознато за новите собственици - обитатели на собственици, както и наемодатели: В жилищна сграда или жилищен комплекс трябва да се впишете в общност, известна още като асоциация на собствениците на апартаменти (WEG). Членовете му трябва да се координират помежду си, например когато се планират строителни работи по къщата. Всеки може да прави каквото пожелае в своите четири стени, без да се налага да пита останалите жители.
Съвети от Stiftung Warentest
Нашето ръководство за етажната собственост предоставя обширна информация за собствеността на дома. Съдържанието включва теми като финансиране за собственици-обитатели и наемодатели, възможности за финансиране, администриране и поддръжка на имота и мерки за модернизация. Пътеводителят има 240 страници и е достъпен в книжарниците или в test.de/shop за 34,90 евро.
Декларация за разделение и обществен ред
Какво е еднолична собственост (отделна собственост) и какво принадлежи на всички собственици (съвместна собственост) е в Декларация за разделяне регулиран. Берлинската адвокатка Дорте Юстел, която се специализира в законодателството на етажната собственост, обяснява: „Декларацията за разделяне е задължително изискване при закупуване на жилище.“ Съществува и Общностна поръчка. „И двата документа регламентират отношенията между собствениците на апартаменти.“ Те определят какъв дял получава всеки собственик в цялата общност. Това е отбелязано в поземления регистър - публичен регистър, който регулира собствеността върху земята.
Какво принадлежи към отделен имот?
Отделен имот включва всички стаи в апартамента, облицовки на тавани, стенни и подови покрития, вътрешни стени и врати и санитарни помещения. Вратата на апартамента е съвместна собственост, дори ако декларацията за делба предвижда друго (BGH, Az. V ZR 212/12). Той не може да бъде променян без съгласието на общността на собствениците.
Какво принадлежи към общата собственост?
Всеки трябва да плати за поддръжката на общинската собственост. Това включва имота, всички конструктивни части, необходими за поддържане на сградата, като носещи стени; В допълнение, стълбищни клетки, асансьори, покриви, балконски части, замазка, тавани, отоплителни системи, захранващи линии до апартамента и обикновено прозорци и дограми.
Пример 1: Подовите плочи на балконите принадлежат на всички собственици на апартаменти, както и балконските решетки. Ако такива части от сградата се нуждаят от ремонт, обикновено цялата общност поема разходите, дори ако е включен балконът на един собственик.
Пример 2: Ако собственик не може да използва стаите си поради влажни стени, общността трябва да възстанови щетите. Задължението за обновяване се отнася и за помещения в мазето на стара сграда, които съгласно декларацията за делба се използват като офиси или магазини. Това беше решено от Федералния съд (Az. V ZR 203/17).
Събрание на собствениците: Парламентът на собствениците
Собствениците решават да отстранят повредата. Управлението на собствеността трябва да приложи това.
Събранието на собствениците - централният орган на собствениците - взема съществени решения относно поддържането на комуналната собственост, структурни мерки върху нея и нейното управление. Служителят трябва да изпраща покана поне веднъж годишно, обикновено в края или началото на календарна година, тъй като собствениците трябва да вземат решение за парите на къщата за следващата година с бизнес плана. Но събирането може да бъде за всичко - от инсталирането на асансьор до закрепването на стойка за велосипед. Всеки има един глас при гласуването. Общността може също така да предвиди, че гласовете се броят според размера на собствеността. Ако един апартамент принадлежи на няколко души, всички те трябва да се споразумеят. Гласовото разделяне е невалидно. Както в Бундестага, понякога обикновено мнозинство е достатъчно за вземане на решения в парламента на собственика на жилище, а понякога не.
В тези случаи е достатъчно обикновено мнозинство
В тези случаи всички собственици трябва да кажат „да“
Изискванията са особено високи, когато общността планира строителен проект, който променят трайно характера на жилищния комплекс и би надхвърлила просто поддръжката и ремонта на сградата. Всички собственици, вписани в поземления регистър, трябва да се съгласят с такива планове. Например, ако някой от собствениците иска да остъкли балкона на своя апартамент или лоджия, това променя системата за постоянно. Това се брои за структурни промени (Окръжен съд Берлин-Шарлотенбург, Az. 73 C 220/10). Тъй като засяга всички, всеки трябва да каже „да“. Само ако други собственици не са увредени визуално или финансово от тази мярка, тяхното съгласие е необходимо. Тогава е достатъчно дори обикновено мнозинство (Федерален съд, решение от 29 май 2020 г., номер на дело: V ZR 141/19).
Пример: Новопостроена тераса трябва да бъде разрушена, защото позволява поглед в апартамента на съседите. Така постановява Окръжният съд в Синциг (10a C 8/18 WEG). Собственикът на апартамент беше построил тераса от 40 квадратни метра върху дървена конструкция в задната част на градината на общността, украсена с пергола с четири колони. От това се виждаше в съседния апартамент. Ищците поискаха демонтирането на терасата и бяха спечелени. Възможният изглед към апартамента засяга неприкосновеността на личния им живот. Освен това външният вид на градината се промени значително в резултат на строителството. Вместо терасата, преди имаше дива растителност. За изграждането на съоръжението е необходимо съгласието на собствениците на апартаменти. Не го бяха дали.
В тези случаи е достатъчно квалифицирано мнозинство
Модернизации, които не променят същността на жилищен комплекс, собствениците могат да налагат по-лесно. Това не е възможно с лесно, но с квалифицирано мнозинство - например когато става въпрос за Монтаж на асансьор отива. За да се направят такива структурни промени, три четвърти от всички избиратели трябва да се съгласят. Мнозинството от три четвърти също трябва да притежава повече от половината от дяловете на собственост, вписани в поземления регистър.
Важно: На въпрос дали три четвърти са се съгласили, броят не само участниците в срещата, но и всички отсъстващи.
Дори тези, които се противопоставят, трябва да платят
Ако квалифицираното мнозинство може да прокара инсталации като много скъп асансьор, разходите трябва да бъдат разпределени според дела на съсобствеността. Собствениците, гласували против мярката, също трябва да платят. Може да се реши и различно разпределение на разходите, ако се намери квалифицирано мнозинство. Що се отнася до разпределението, обаче, това трябва да вземе предвид как всеки собственик може да използва асансьора. Например, възможно е разходите да бъдат разпределени според височината на пода.
Процедирайте срещу резолюции
Ако се вземе решение, което собственикът счита за неправилно, той може да го оспори в рамките на един месец. Отговорност носи съдът, в чийто район се намира имотът. Там собственикът подава иск за отмяна. За това обаче той определено трябва да потърси правна помощ, препоръчва адвокат Юстел. Тъй като въпросът дали дадено решение е неправилно или дори нищожно е трудно да се прецени от юридически неспециалист.
Задълженията на администратора
Икономически план. Управлението на собствеността е ключова фигура в общността на собствениците. Той изпълнява решенията на собствениците, но също така открива щети на жилищния комплекс, получава разчети за разходите за ремонт и наема майстори. Администраторът изготвя годишния бизнес план и управлява парите на общността. Месечната сума, която всеки собственик трябва да плати за управление, е резултат от бизнес плана - парите на къщата. Собствениците трябва да одобрят плана с обикновено мнозинство. Ако е назначен нов управител за общността на собствениците, собствениците трябва да бъдат информирани за предложенията на кандидатите най-малко две седмици предварително (Федерален съд, Az V V ZR 110/19).
отговорност. Професионалните администратори често таксуват между 19 и 30 евро на апартамент на месец, в зависимост от региона и размера на съоръжението. Общностите на малките собственици също могат да спестят разходи и да се редуват сами да управляват жилищния си комплекс. Външният администратор не е задължителен. Администрирането е свързано с рискове. Например, ако администратор претендира за дефект на сграда поради небрежност с предприемача след изтичане на крайния срок за жалби и в резултат на това общността претърпи щети, той трябва да го замени.
застраховка. Ако собствениците са готови да поемат ръководната работа без заплащане, те трябва да настояват общността да сключи и да плати застраховка „Гражданска отговорност“. Професионалните администратори трябва да се самоосигуряват, за да могат да компенсират щетите за общността.
Задачите на административния съвет
Три консултативни съвета на WEG. Има консултативен съвет в подкрепа на администратора. Един собственик е председател, а други двама са оценители. Работата ви е предимно доброволна. Преди срещата на собствениците, консултативните съвети преглеждат например бизнес плана на мениджъра. Те му помагат да наложи домашния ред и често посредничат, ако има спор между управителя и собственика.
Арбитър. Административно-консултативният съвет не се изисква от закона, но има смисъл. Тъй като спорът между собствениците и администрацията е ежедневието и например в асоциацията, живееща в собственост, причината за повече от половината от всички запитвания. Собствениците се оплакват от неправилни, непрозрачни годишни отчети и че компаниите за управление на имоти бавно изпълняват решения или изобщо не.
Какви разходи имат собствениците?
Управителят събира жилищната площ съответно от собствениците Къщи пари за текущи разходи. Подобно е на комуналните услуги, които наемателите плащат предварително. Сумата на парите на къщата обикновено се споменава в рекламите за недвижими имоти или в резюмето на имота.
Разходите, които общността на собствениците трябва да плати, са изброени в бизнес плана, който администрацията изготвя веднъж годишно. В допълнение към бизнес плана, в края на отчетната година той създава и Годишно фактуриране. Юрист Юстел казва: „Всички реални приходи и разходи за изминалата година се сравняват. Ако се окаже, че собствениците са платили твърде малко, трябва да налеят повече пари. "
Ако искате да закупите кооперация, трябва да имате последните годишни отчети и бизнес плана за следващата година. Такива документи показват дали парите на къщата са реално изчислени.
Текущи разходи
Студени оперативни разходи. Собствениците имат много разходи: те не плащат само застраховки, канализация, почистване на улици, градинарство и грижи. Има и административни разходи.
Топли експлоатационни разходи. Това включва разходите за вода и отопление, които зависят от потреблението.
Резерв. Резервът за поддръжка за ремонт на споделения жилищен комплекс също е един от допълнителните разходи.
Данък върху имуществото. Обикновено собствениците трябва да прехвърлят данъка върху имуществото директно на общината на всеки три месеца.
Застраховка. Собствениците трябва да се застраховат срещу щети. Ако това е наета кооперация, застраховката за загуба под наем може да бъде полезна. Освен това собствениците, които изплащат дома си, трябва да обмислят остатъчен дълг или срочна застраховка живот. Съществуваща застраховка за правна защита трябва да съдържа модула "Защита за собствениците на апартаменти".
Спестяване за ремонт
Резервът за поддръжка е много важен в бизнес плана. Височината им трябва да е съобразена с размера, възрастта и настоящото състояние на къщата. Ако има изоставане при ремонт или обновяване, резервът трябва да е по-висок. Тук не си струва да се пести. Ако е необходим скъп ремонт, за който няма достатъчно пари, всички собственици трябва да платят специална вноска.
Разпределението на разходите в общността
Разбира се, парите на къщата не са еднакви за всички собственици. Ако не се регулира нищо специално, разходите за общността ще бъдат разпределени според "дела на съсобствеността". Количествено се определя каква част от цялата сграда принадлежи на един собственик. Номерът е в поземления регистър в така наречената декларация за делба. Общността може да вземе решение за различни ключове за разпределение за отделните видове разходи. Например, разходите за управителя на имота понякога са равномерно разпределени във всички апартаменти, докато останалите разходи са разпределени според жилищната площ. Понякога законодателят определя и специални правила за разпределение. Поне част от разходите за отопление трябва да бъдат разпределени за всеки апартамент според потреблението.
Това специално е публикувано за първи път на 1 ноември 2019 г. на test.de. Оттогава е актуализиран няколко пъти, последно на 11 септември 2020 г.
Тази статия е полезна. 121 души смятат, че това е полезно.