Експертно мнение Фокус върху реформата на правото на съсобственост чрез наредба - Éditions Francis
Наредбата за реформа на закона за съсобствеността върху построените сгради е публикувана в Официален вестник на 30 октомври 2019 г. Дешифриране на основните мерки с Мишел Ране, асоцииран нотариус, Марианик Дорел, адвокат по недвижими имоти и Симон Хуве, юрисконсулт в Cheuvreux нотариална кантора.
La Quotidienne: Законът на Елан обяви мащабна реформа. Така ли е ?
Няма съмнение, че наредбата от 30 октомври 2019 г. коренно реформира закона за съсобствеността, макар и само чрез предефиниране на обхвата му, за да го префокусира около концепцията за жилище. Понастоящем е позволено сгради или групи сгради за цялостно използване, различни от жилищни, да бъдат освободени от режима на съсобственост и да се управляват от управленска структура, която може да се адаптира по-ефективно към ограниченията, свързани с тяхната дейност. Докато ограничителният режим на съсобственост често се критикува от инвеститорите, законодателят предоставя допълнителна алтернатива на прилагането на статута на съсобствеността, като взема предвид характеристиките и предназначението на сградата.
Ако останалата част от наредбата от 30 октомври 2019 г. реформира значително функционирането на съсобствеността, ние съжаляваме за липсата на конкретни разпоредби за предизвикателствата на енергийното обновяване, дори ако улесняването на вземането на решения в общото събрание със сигурност ще позволи за насърчаване на свързана работа.
La Quotidienne: Какво променя реформата за малките кооперации? ?
Малките съсобствености с по-малко от 5 лота, както и тези, съставени само от двама съсобственици, ще се уреждат от специални правила, за да се ограничат рисковете от блокиране, присъщи на техния размер. Този нов унизителен режим е повече от подходящ и дава възможност за адаптиране на закона от 10 юли 1965 г. към този тип съсобственост.
Например възможността съсобствениците да вземат определени решения, без да се подчиняват на щателния формализъм около свикването и провеждането на общо събрание, очевидно ще доведе до улесняване на вземането на решения за малките съсобственици.
Други разпоредби са насочени към по-малко ограничаващо функциониране на тези кооперации и в бъдеще ще бъде интересно да се анализира дали те също допринасят за предотвратяването на съдебни спорове, което е една от двете цели, преследвани от наредбата.
La Quotidienne: Ще засили ли гаранциите (ипотека, залог върху движимо имущество и залог върху недвижимо имущество) по-ефективно възстановяване на таксите? ?
Укрепването на гаранциите (ипотеки, привилегии на движимо имущество и привилегии на недвижими имоти) със заповедта от 30 октомври 2019 г. със сигурност благоприятства възстановяването на таксите от съюза, но не води до съществени подобрения. Каквото и да се казва в доклада до президента на републиката, законната ипотека на практика вече е била регистрирана от синдика без разрешение от общото събрание. По отношение на движимото задържане съдията вече призна, че може да се позове на наемите на наемателя. Но разширяването на базата за възнагражденията, дължими от купувача на продавача по договора за лизинг-покупка, е добре дошла стъпка, дори ако практическата му полезност вероятно ще бъде рядка.
В действителност само разширяването на основата на специалния залог върху недвижими имоти наистина благоприятства събирането на такси от синдиката, тъй като сега включва дългове от всякакъв вид и вече не само някои от тях.
La Quotidienne: Какви са последиците от наредбата върху дейността на попечителя? Предлагат ли тези нови мерки на попечителя по-голяма автономия или, напротив, налагат ли му повече ограничения? ?
От новите разпоредби на наредбата от 30 октомври 2019 г. се вижда, че синдикът ще трябва да изтърпи множество нови ограничения при упражняване на своята дейност. Съответствие на проекта на договор за попечител със стандартния договор под наказание административна санкция, отговорност към съюза, която може да бъде поета от синдикалния съвет или при негово отсъствие от съсобствениците, представляващи една четвърт от гласовете, или дори задължение за съхраняване на архивите съюз, са всички мерки, предназначени да ограничат дейността на синдика.
Наредбата обаче не може да се счита за потискаща за попечителите, тъй като съдържа прецизност, която е до голяма степен благоприятна за тях: възможността те да трябва да сключат със съюза споразумение, свързано с предоставянето на услуги, които не попадат в обхвата на техните мисия, която ще им позволи да разширят дейността си в сградата.
La Quotidienne: Как тази наредба укрепва средствата за действие на синдиката на съсобствениците в управлението на сградата ?
Няколко разпоредби от наредбата от 30 октомври 2019 г. укрепват средствата за действие на синдиката на съсобствениците в управлението на сградата. Най-важното от тях е може би обобщаването на механизма "мост", което значително улеснява вземането на решения на общите събрания. Този механизъм позволява незабавно да се вземе втори глас с по-малко мнозинство от обичайно необходимото, когато последното не е достигнато. Всички решения, подчинени на мнозинството по член 25 или на мнозинството по член 26, вече са допустими за това второ гласуване. След това синдикатът на съсобствениците ще може да игнорира повтарящите се отсъствия на определени съсобственици и да предотврати неизбежната им неподвижност в сградата (например чрез извършване на подобрения или придобиване на нови общи части).