Едностранен отказ за отдаване под наем на помещения
Свързани статии
Действията за сключване и прекратяване на дългосрочен договор за наем придобиват правно значение само поради факта, че са отразени в регистъра на правата. До този момент те са само фактически.
Право на едностранно прекратяване на договора за наем
Договорът за дългосрочен наем на нежилищни помещения съдържа условие за правото на която и да е от страните да го откаже едностранно, като уведоми другата страна за това 30 дни предварително (клауза 3 от член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация ).
Спешно съобщение за адвокат! Полицията дойде в офиса
Правото на наем е регистрирано в Единния държавен регистър на правата (по-нататък - USRR). Наемателят изпрати известие за прекратяване до наемодателя и напусна помещенията. Нито една от страните не е подала молба до Rosreestr, за да направи ново вписване в USRR и да премахне тежестта под наем от помещенията, тъй като в настоящото законодателство няма такова задължение. Въпреки факта, че страните са уверени, че отношенията помежду им са приключили, от правна гледна точка това може да не е така. Действията за сключване и прекратяване на дългосрочен договор за наем придобиват правно значение само поради факта, че са отразени в регистъра на правата. Дотогава те са само фактически. Това означава, че преди вписването в Единния държавен регистър на регистъра за премахване на тежестта, лизингодателят може да се обърне към съда с искане за събиране на наемни плащания за периода, в който, според мнението на наемателя, лизинговото отношение по-дълго съществували.
Ако наемателят е изпратил известие за прекратяване на договора до лизингодателя, но страните не са предприели действия, за да изключат вписването под наем от Единния държавен регистър, такова обременяване може да продължи дълго време. Във всеки случай, докато наемодателят не сключи нов дългосрочен договор за наем. Възниква въпросът: продължава ли договорът да действа в този случай или е прекратен. По този въпрос мненията са разделени.
Становище първо: договорът се прекратява, тъй като не се изисква държавна регистрация. Тази гледна точка се основава на факта, че законът не определя възможността за отказ за изпълнение на споразумение в зависимост от наличието или липсата на държавна регистрация на споразумението (клауза 3 от чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация ), но императивно фиксира последицата от такъв отказ - прекратяване на договора (клауза 2 от чл. 453 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това законодателството не съдържа разпоредби за сключване на споразумение за прекратяване на дългосрочен договор за наем от момента на неговата държавна регистрация или за задължителна регистрация на споразумение за прекратяване (едностранен отказ за изпълнение) на споразумение. Следователно, за да прекратите наем, дори и да е регистриран, е достатъчно само да подпишете споразумението или да изпратите (получите от другата страна) известие за прекратяване на споразумението.
Второ мнение: договорът не е прекратен, тъй като е необходима държавна регистрация. Поддръжниците на тази позиция вярват, че регистрираното споразумение продължава да действа, тъй като споразумението за промяна или прекратяване на дългосрочен договор за наем на нежилищни помещения, като общо правило, се прави в същата форма като споразумението (клауза 1 от член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно той престава да бъде валиден само след държавна регистрация. До този момент правата и задълженията на страните по договора остават валидни.
Така в един от случаите между фирма (наемател) и физически лица (наемодатели) е сключен и регистриран договор за наем на нежилищни помещения. Според една от точките му лизингополучателят има право да откаже едностранно от изпълнението му, като уведоми лизингодателите 60 дни предварително. Договорът се счита за прекратен след този период. Наемателят уведоми наемодателите за развалянето на договора, страните подписаха акт за приемане на помещенията. Два месеца по-късно, по искане на лизингодателите, съдът призна тази клауза на договора за нищожна, тъй като едностранният отказ за изпълнение на регистрирания договор също подлежи на държавна регистрация (решение на Нижневартовския градски съд от 12.21 .09 по дело № 2-7858/09, касационно решение на район Ханти-Мансийски автономен съд - Угра от 08.04.10 г. по дело № N 33/563).
Тогава наемодателите се обърнаха към арбитражния съд с иск за събиране на наем за периода от момента на подписване на акт за приемане на помещенията. Първата инстанция призна договора за валиден, тъй като едностранният отказ не беше регистриран, и събра наема от наемателя (решение на Арбитражния съд на Ханти-Мансийския автономен окръг - Югра от 11.10.10 г. по дело № A75-8354/2010). Жалбата и касацията обаче не са съгласни с това решение, като се има предвид, че държавната регистрация не е елемент от формата на договора и не е необходимо да се регистрира споразумение за прекратяване на договора. Споразумението е прекратено, въпреки наличието на вписване в Единния държавен регистър, от момента на прехвърляне на наетия имот (решение на Осми арбитражен апелативен съд от 01.03.11 г. по дело № A75-8354/2010 (вж. На уебсайт kad.arbitr.ru/), Съд на Федералния арбитражен съд на Западносибирския окръг от 14.06.11 г. по дело № A75-8354/2010).
В друг случай неотменено вписване в регистъра и липсата на подписан акт за връщане на наетия обект стана основа за събиране на наемни плащания от наемателя. Фактът, че страните са сключили споразумение за прекратяване на договора, не е повлиял на решението на съда (решение на Федералния арбитражен съд на Западносибирския окръг от 22 януари 2009 г. по дело № A46-1552/2008). Въпреки факта, че този пример се отнася до прекратяване по споразумение на страните, възможно е съдилищата да се ръководят от подобна логика, когато решават случаи на едностранно оттегляне от договора.