Договор за наем Има различни видове
Както при всяко друго договорно споразумение, има различни видове договори за наем. Тук можете да разберете какво са това и какво трябва да имат предвид наемателите и наемодателите.
Неограничен лизинг
Най-често използваната форма на наем е безсрочният наем. Наемателите и наемодателите се споразумяват за постоянен наем, при което всички договарящи страни имат възможност за прекратяване в съответствие със законовите разпоредби. Докато собственикът се нуждае от законово призната причина за прекратяване в случай на прекратяване, наемателят може да прекрати наемането за период от три месеца, без да посочва причините.
В случай на неограничен наем, наемодателят има някои ограничения. Например, той трябва да се съобрази с определени срокове за предизвестие, ако подаде оставка. В зависимост от това колко дълго е живял наемателят, това може да бъде между три и девет месеца. Освен това той не може произволно да увеличава наема. Той трябва да се основава на годишния период на заключване и ограничението.
Това означава, че ниските наеми не могат да бъдат вдигнати до местния съпоставим наем наведнъж. Освен това трябва да има интервал от най-малко дванадесет месеца от нанасянето или последното увеличение на наема. В рамките на три години наемодателят може да повиши наема „с максимум 20 процента“, както Клаудия Зайбел от работната група по наемателско право и недвижими имоти в Германската адвокатска колегия в Берлин заяви пред „Фокус“.
Временен наем
Друга форма на наем е временният наем. Тук наемателите и наемодателите се договарят за определен период на наемане. С изключение на прекратяването без предизвестие, никоя от договарящите страни не може да прекрати в рамките на уговорения срок за наем. След реформата на наемното право през 2001 г. т. Нар. Квалифициран договор за срочен наем трябва да бъде договорен писмено, като се посочва причината за определения срок, в противен случай договорът се променя на неограничен договор за наем.
Определеният срок е предпоставка за временен наем - без това наемодателят няма право да ограничава срока на наема. Признатите причини включват например собствена употреба или планирана обширна реконструкция или разрушаване. В случай на заетост на собственика семейните отношения трябва да бъдат изрично посочени, според Джулия Вагнер от асоциацията на собствениците Haus & Grund Германия.
В случай на срочни договори за наем периодът на наема може да бъде определен за по-кратки или по-дълги периоди. „Фиксирани“ лизинги също се считат за квалифицирани временни лизинги.
Дипломиран лизинг
С постепенно отдаване под наем, наемателят и наемодателят се договарят за първоначалния наем и бъдещите увеличения на наема. Увеличението на наема или съответното общо трябва да бъде изрично посочено в договора - увеличението на наема в проценти не се признава. Наемодателят трябва също така да отбележи, че трябва да има интервал от поне една година между градуираните наеми и че той не може да увеличава наема извън договора, дори ако местният наем се е увеличил.
Градуиран лизинг може да бъде определен за ограничен или неограничен период. Наемодателят няма право да дава предизвестие. Има подобна забрана за прекратяване на наемателя, но само за първите четири години. След това той може да прекрати наемането по всяко време със законоустановения срок за предизвестие.
Индекс под наем
В случай на договор за наем с индекс, цената на наема се основава на индекса на цената на разходите за живот за частни домакинства в Германия от Федералната статистическа служба. Наемът обаче не се увеличава автоматично, когато индексът се промени; той трябва да остане непроменен поне една година. След това наемодателят трябва да информира жителя на стария и новия индекс в писмо. Той трябва да преобразува разликата в проценти и да посочи новата сума под наем. Новият наем се дължи два месеца след писменото уведомление.
Като част от договор за наем на индекс, наемодателят може да повиши наема преди края на едногодишния период, ако възникнат по-високи оперативни разходи или строителни работи, които той не е инициирал сам. Това може да бъде например технически необходимо преоборудване на асансьорната система или превръщане от градски газ в природен газ.
Други договори за наем
В допълнение към тези четири основни типа договори за наем има и няколко други, които са по-рядко срещани. Например договорът за пренаем. Такъв е случаят, ако има наем между наемател и наемател. Често учениците са тези, които отдават под наем стаите или апартаментите си на другите по време на семестриалната почивка, докато пътуват или прекарват време с родителите си.
Верижен лизинг възниква, когато едно и също имущество се наема за ограничен период от време два пъти подред. След реформата на наемателското право през 2001 г. обаче това е разрешено само в изключителни случаи, когато става въпрос за жилищна площ. Ако предишният наем се разпростира върху новоприбавени жилищни или използваеми площи, тогава има удължен наем.