Депозит под наем - изплащане на депозит под наем - гаранция за наем
Раздели 551, 563 б, параграф 3, 566 a BGB
The Депозит под наем или гаранция за наем има за цел да улесни наемодателя да наложи своите законни интереси от наемателя в случай на спор. Такъв може да бъде случаят, например, ако наемодателят има искове за вреди срещу наемателя или ако наемателят е в неизпълнение на плащането. На този фон, съгласно § 551 BGB, наемодателят има право да поиска уговорен депозит (депозит) от наемателя при сключване на договора за наем. Ако договорът за наем е сключен без задължение за плащане на наем, наемодателят не може впоследствие да поиска депозит без съгласието на наемателя.
Размерът на депозита, който трябва да бъде поискан, е ограничен съгласно § 551 Abs.1 BGB и не може да надвишава три пъти договорения наем без такси. Например, ако е бил уговорен студен наем от 480 евро без непредвидени разходи, обезпечението за наем е максимум 1440 евро.
Депозит под наем - още статии от блога
Срок на падежа и частично плащане - разсрочено плащане
Съгласно § 551, параграф 2 BGB, наемателят има право на Депозит под наем на три вноски да се уреди и не трябва да ги вдига с една сума. Първото плащане на вноска се дължи в началото на наема (напр. Предаване на ключовете), а следващите вноски през следващите два месеца.
Наемодателят не може да откаже на наемателя правото да повишава обезпечението под наем на вноски. Правната уредба е ясна, поради което в договора за наем няма нужда от отделна наредба. Други споразумения, напр. Б. фактът, че пълната гаранция за наем трябва да бъде платена преди предаването на ключовете, са невалидни. Дори ако наемателите вече са подписали такъв договор, те не трябва да предоставят гаранционния депозит с една сума - това не обезсилва договора за наем. Ако наемодателят откаже да плати на вноски или не предаде ключовете, след като е платена първата вноска, наемателят може да прекрати наема без предизвестие в съответствие с раздел 543 (2) № 1 и да заяви последващи щети, причинени от прекратяване.
Прекратяване без предизвестие в случай на неизпълнение на плащането
Като част от реформата на наемателското право през 2013 г., нов параграф 2а е включен в § 569 BGB от Закона за изменение и допълнение на Закона за наемането (MietRÄndG). Това дава възможност на наемодателите да прекратят договора за наем без предизвестие поради важна причина, ако наемателят с плащането на депозит от най-малко две студени наеми са с просрочие. Поради новия регламент не се изисква нито предупреждение, нито период на отстраняване. Това правило важи за всички от 1 май 2013г сключени договори за наем.
Гратисен период на плащане: Както при забавянето на наема, наемателят има възможност, съгласно раздел 569, параграф 3, № 2 от Германския граждански кодекс, да направи прекратяването без предизвестие неефективно, като уреди неуредените суми в рамките на два месеца след връчване на известието за изваждане. Същото важи и ако публичен орган, напр. Задължение на службата за социални грижи, центъра за работа и др. За уреждане на просрочените задължения.
Изплащане на депозит под наем при прекратяване на наема
Когато срокът на наемането приключи, често има спорове относно датата на падежа за изплащане на наемния депозит. Наемателите се стремят да изплатят бързо, тъй като може да се наложи да осигурят сигурност за наемане на новия апартамент. Наемодателят обаче не иска да загуби защитната функция на находището.
По принцип се прилага следното: Депозитът трябва да бъде върнат или използван в момента на приключване на лизинга. Наемателят може да поиска връщане на депозита само след като имотът под наем е върнат, т.е. когато апартаментът е премахнат и ключовете предадени на наемодателя. (Виж: BGH NJW 1972, 721).
Независимо от това, няма законова уредба относно периода на изплащане на обезпечението под наем и като се вземат предвид възможните допълнителни искове (напр. Ремонти поради неправилно използване на апартамента, повреди, които не са отстранени, козметични ремонти не са извършени, допълнителни плащания от сметката за комунални услуги и др.).
СЪВЕТ: В интерес както на наемателите, така и на наемодателите, когато предават апартамента, те винаги трябва да съставят протокол за предаване на апартамент, който изброява всички открити дефекти и показания на измервателните уреди.
Последните плащания под наем след предаване на известието за прекратяване (обикновено трите наема за периода на предизвестието) не могат да бъдат спрени от наемателя с референцията, че наемодателят може да ги компенсира срещу депозита под наем. В този случай наемателят действа незаконно и подкопава защитната функция на депозита. Наемодателят има право да съди за непогасените плащания за наем, което също води до допълнителни разходи за наемателя за адвокати и съдилища.
Открити искове от наемателя
По принцип депозитът трябва да бъде върнат, ако няма повече непогасени вземания на наемодателя от наемателя. Ако исковете на наемодателя са безспорни или дори са били определени с правно обвързваща присъда (титла), депозитът трябва да се използва в размер на съществуващия иск.
Договор за облигации
Кои искове не подлежат на уреждане с депозита, при необходимост могат да бъдат договорени и записани в писмена форма в рамките на споразумение за депозит между наемателите. Ако такова споразумение не е сключено, искове по отношение на открити спомагателни разходи също могат да бъдат компенсирани срещу наемния депозит.
Различни мнения на съдилищата относно сроковете
Кой период на изпит трябва да се счита за подходящ, се оспорва в съдебната практика. Висшият окръжен съд в Карлсруе например смята, че е подходящ 6-месечен период (виж: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156), а Висшият окръжен съд в Целе също следва тази гледна точка (виж: OLG Celle WuM 1986, 61). Окръжният съд в Кьолн обаче счита за подходящ период от 3 месеца (виж: LG Cologne WuM 1984, 109) и Окръжният съд в Дортмунд смята, че е достатъчен период от 2 месеца (вж .: AG Dortmund WuM 1981, 235).
Според преобладаващото мнение в съдебната практика, 6-месечно задържане на наемния депозит от наемодателя се счита за подходящо, тази гледна точка се основава на давностния срок съгласно § 548 BGB. След това исканията на лизингодателя за обезщетение изтичат след 6 месеца от момента на предаване на имота под наем на лизингодателя.
Отворени спомагателни разходи
Само в оправдани отделни случаи е допустимо наемодателят да запази наемния депозит дори за период от повече от 6 месеца (виж: BGH WuM 1987, 310). Този много дълъг период отчита главно случая, че наемателят се изселва през текущата година (например на 31 март 2015 г.) и уреждането на спомагателните разходи за тази текуща календарна година все още не е към този момент, а естествено едва в края на 2015 г. (т.е. след края на 8-ми -9 месеца).
Може да се запази само подходяща част
При тези специални обстоятелства съдебната практика позволява на наемодателя да запази „подходяща част“ от депозита под наем (т.е. не целия депозит под наем) за повече от 6 месеца. Въпреки това, само при условие, че се очаква допълнително плащане от сметката за комунални услуги (BGH Az: VIII ZR 71/05 от 18 януари 2006 г.). Ако предишните отчети за спомагателните разходи винаги са водили до кредитно салдо за наемателя, наемодателят може да задържи разумна част от обезпечението под наем само ако посочи евентуално допълнително плащане на допълнителни разходи.
Размерът на „подходящия“ частичен размер може да бъде изчислен само въз основа на емпирични стойности от предишни години. AG Хамбург реши под референтен номер: 47 C 1373/95 това поддържайте максимум 3-4 месечни авансови вноски за допълнителните разходи може да бъде.
Видове депозити
Законът предлага възможност за избор между различни видове сигурност. По правило депозитът се предоставя под формата на паричен депозит, като се създава спестовна сметка за наемателя или гаранция.
Депозит в брой
Така нареченият депозит в брой е възможен чрез плащане на определена парична сума в брой, с чек, банков превод или директен дебит.
Наемодателят е длъжен да съхранява паричната сума на доверие отделно от собствените си активи. Разделното съхранение на депозираната сума е важно в случай, че наемодателят стане неплатежоспособен.
Лихва, платена от наемодателя
Освен това наемодателят е длъжен да плати лихва върху паричната сума (поне в размер на спестовен депозит).
Доказателства от наемодателя - изисквания за информация
Наемателят има право да поиска от наемодателя доказателство за законосъобразното инвестиране на депозита (виж: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Ако например наемодателят не успее да докаже, че първата вноска от депозита е инвестирана правилно, Наемателят има право да задържи плащането на двете последващи вноски (Виж: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Освен това наемателят има правно изпълним иск за предоставяне на доказателството за задължение от наемодателя.
Иск за вреди от наемателя
Ако се окаже, че наемодателят не е направил депозита в съответствие със закона, наемателят има право на обезщетение за произтичащата от това вреда. Ако например наемодателят не е успял да инвестира наемния депозит по начин, който носи лихва, наемателят може да поиска обезщетение от наемодателя за загубата на лихва. Лихвената загуба се изчислява въз основа на ретроспективния период на неинвестиране на сумата на депозита.
Депозитна сметка на наемателя
Депозитната сметка е най-често срещаната форма за осигуряване на сигурност под наем. Наемодателят ще създаде спестовна сметка във всяка банка на името на наемателя. Наемателят внася договорената сума на депозита по тази сметка и тази сума подлежи на лихва в обичайната сума за спестовни депозити с тримесечен срок на предизвестие. Спестовната сметка съдържа така наречената блокираща бележка в полза на наемодателя, за да се осигури достъп при необходимост. В резултат плащането и усвояването на депозита под наем зависи единствено от готовността на наемодателя да се разпорежда, без наемателят да може да участва.
гаранция
В случай на гаранция, поръчителят се задължава по договор да отговаря за задълженията на друго лице (основен длъжник) към лицето, на което задълженията се дължат (кредитор). Това означава: Ако наемателят (= основният длъжник) не може например да плати депозита под наем, това трябва да бъде платено от поръчителя. (Моля, обърнете внимание: наемодателят не трябва да приема гаранция, тъй като няма законови разпоредби)
Абсолютна гаранция
Депозитът под наем може да бъде предоставен и вместо „нормална“ гаранция под формата на така наречената абсолютна гаранция. В случай на пряко изпълнима гаранция, поръчителят се отказва от „защитата на предварително действие“. За разлика от нормалното поръчителство, това означава, че поръчителството също може да бъде поискано, въпреки че все още не е установено, че основният длъжник (= наемател) не може сам да плати депозита под наем. Следователно поръчителството може да бъде поискано от кредитора (наемодателя) във всеки случай.
Тази форма на гаранция често се изисква при отдаване под наем на студенти. Така че в повечето случаи се използва наемодателят Готови за отдаване под наем на ученици, ако родителите на учениците поемат абсолютна гаранция.
банкова гаранция
Наемателят може да предостави и депозит под наем, като предостави банкова гаранция. В този случай наемателят трябва да инструктира банката си, че ще върне наемния депозит, който трябва да бъде изплатен на наемодателя веднага щом наемодателят направи иск (така наречената първа молба). Отговорността на банката е ограничена до максимално допустимото търсене от 3 месечни наема. Предимството на банковата гаранция за наемателя е, че той не трябва да плаща депозита в брой в допълнение към и без това високите си разходи за преместване. Недостатъкът е, че наемателят - за разлика от депозитна сметка - не получава никакви лихви, но трябва да плати тази услуга на банката с такси от 2% - 3% от сумата на гаранцията годишно.
Депозит под наем с един поглед
Като правило наемодателят иска от новия наемател депозит под наем. Въпреки това няма законово задължение по принцип да се иска такава гаранция за наем. Следователно се изисква изрично договорно споразумение.
Това не включва контролирана от цената жилищна площ в съответствие с раздел 9 (5) WoBindG. Искането за обезпечителен депозит е допустимо тук само ако е предназначено изключително за налагане на евентуални искове на наемодателя срещу наемателя поради повреда на апартамента или некозметичен ремонт.
Колко висок може да бъде депозитът под наем?
Депозитът под наем е разрешен максимум три нетни месечни наема (Студен наем, т.е. без да се вземат предвид допълнителните разходи) към момента на сключване на договора за наем (§ 551, параграф 1 BGB). По-късно увеличение на наемния депозит поради увеличение на наема не е възможно.
Ако е уговорен включителен наем (т.е. нетен наем, включително допълнителни разходи), депозитът също трябва да бъде платен в този пълен размер, също най-много 3 пъти.
Особено интересно за наемателите е, че раздел 551, параграф 2 от Германския граждански кодекс (BGB) предвижда разрешение за извършване на обезпечението под наем на три равни месечни вноски, при условие че се плаща в брой. В това отношение първото частично плащане се дължи в началото на наемния период, а следващите плащания през следващите два месеца.
Прекратяване без предизвестие в случай на неизпълнение на плащането
Ако наемателят по подразбиране плати депозит под наем в размер на най-малко два основни наема, наемодателят може да прекрати наема без предварително уведомление след промените, направени от реформата на законодателството за наемане от 2013 г. без предварително предупреждение.
Първият проект на Федералното министерство на правосъдието за реформата на наемателското право от 2016 г. обаче предвижда по-голям кръг на защита за наемателите, които имат просрочие: Ако на наемателя се връчи известие за изваждане след прекратяване без предизвестие, наемателят трябва да има два месеца след доставката да плати дължимия наем и евентуално обезщетение плати. Тогава прекратяването би било неефективно. Остава да видим обаче дали тези промени ще бъдат направени по този начин.
Цел на депозита под наем
Обезпечителният депозит се използва за финансово обезпечаване на наемодателя в случай, че наемателят трябва да плати обезщетение за причинени вреди или не е платен наемът и др. Като цяло обезпечителният депозит може да се използва за покриване на всички задължения на наемателя по наемателя.
Как може да се повиши сигурността на наема?
Депозит в брой
По принцип наемателят може да предостави депозита чрез Плащане в брой (Плащане на определена парична сума). Плащането в брой може да бъде предадено на наемодателя или да бъде внесено по сметка, посочена от наемодателя и на негово име.
Залог
Друга възможност е залагането. Наемателят внася договорената сума по спестовна сметка, изготвена на негово име и след това залага вземането на спестявания на наемодателя. Необходимо е обаче банката да разбере залога и да създаде съответно известие за блокиране в полза на наемодателя.
гаранция
Наемателят може също да осигури сигурността чрез гаранция. Трябва обаче да се обърне внимание на писмената форма и изискванията за съдържание на гаранцията. Например, обхватът на гаранцията трябва да бъде достатъчно определен.
Вземете депозита си под наем, когато се изнесете
Ако лизингът изтече, наемодателят вече няма право на обезпечението под наем и трябва да върне депозита на наемателя. Вземете всичко, което трябва да знаете за изплащането на наемния депозит под наемния депозит, когато се изнесете. Можете да разберете как гаранцията за депозит под наем може да бъде отменена и използвана при изнасяне под Отмяна и използване на гаранцията за депозит под наем при изнасяне.