BL; P - Адвокати за частно строително право от Фрайбург

от A за приемане до Z за стъпка по стъпка изпълнение

Области на практика и адвокати

Законът за частната сграда урежда правоотношенията между участниците в строителството, обикновено между клиента, строителния предприемач, проектанта на сградата и надзора на сградата. Разграничава се частното и публичното строително право, чийто обект е правоотношението между клиента и органа по строително право и при което въпросът за разрешението за строеж се оспорва предимно.

Ние ви съветваме изчерпателно и надеждно по всички правни въпроси на частното строително право, които възникват във връзка с изпълнението на даден строителен проект, от изготвянето на проекта на сградата и договора за архитект до разглеждането на гаранционни претенции поради дефекти в търговията до изпълнението или защитата на заплатите в сградата и Такси за архитекти.

Фокусът на нашата работа е върху следните области на частното строително право, по които редовно публикуваме информативни и ясни правни статии и съдействие под заглавието Правни съвети:

BGB договор за строителство

Договорът за строителство е договор за работа съгласно §§ 631ff. BGB. От 1 януари 2018 г. в §§ 650a до 650h BGB е посветена на отделна глава с допълнителни разпоредби:

Съгласно § 650а BGB договорът за строителство е договор за производство, възстановяване. премахването или реконструкцията на конструкция, външно съоръжение или част от тези работи. Договорът за поддръжка на сграда е строителен договор, ако работата е от съществено значение за конструкцията, съществуващата конструкция или предназначението. Следователно строителните предприемачи сключват строителни договори с изпълнители и търговци на сгради за изграждането до ключ на сграда или за индивидуални занаяти (строителство на черупки, дърводелец, покрив, топлотехник, електротехник, водопроводчик, мазилка, подов слой, стъклопакет, дърводелец, бояджия). Основните изпълнители също сключват договори за строителство със своите подизпълнители.

Раздел 650б от Германския граждански кодекс (BGB) регламентира как да действа в случай, че клиентът поиска промяна на договорения успех или промяна, която е необходима за постигане на договорения успех. Ако страните не са съгласни, клиентът обикновено може да поръча промяната.

Раздел 650в BGB регламентира корекцията на възнаграждението към променения договор, ако клиентът е наредил ефективно промяната.

Съгласно § 650г BGB, правата от §§ 650b и 650c BGB могат да бъдат заявени след започване на строителството чрез временна заповед, без - както в противен случай при временна правна защита - трябва да се направи достоверна специална спешност.

Съгласно раздел 650ж (1) до (3) BGB, предприемачът може да поиска клиентът да участва в съвместно определяне на състоянието на работата, ако клиентът откаже да приеме работата поради предполагаеми дефекти. Това е особено полезно, ако клиентът вече притежава сградата и трябва да се страхуваме, че по-късно няма да е възможно да се определи кой е причинил кои дефекти.

Съгласно раздел 650ж (4) BGB възнаграждението на предприемача се дължи само когато клиентът е приел работата или приемането е задължително и когато предприемачът е издал проверима окончателна фактура. Последното преди това не е било предпоставка за падежа на заплатите в договор за строителство на BGB. Окончателната фактура се счита за проверима, ако клиентът не повдигне обосновани възражения в рамките на 30 дни от получаването.

Съгласно § 650h BGB, прекратяването на договора за строителство на BGB вече трябва да бъде декларирано в писмена форма, за да бъде официално ефективно.

Отговорност за строителни дефекти

Предприемачът трябва да произведе работата си без дефекти. Ако изпълнителят все още не е изпълнил задължението си да изпълни предварително, за да произведе работата без дефекти, клиентът не трябва да приема работата. Клиентът може да продължи да изисква изпълнение на договора за работа. Без безотказно производство и без приемане на работата заплатите на изпълнителя не се дължат.

Действителните гаранционни права на строителя обикновено възникват само с приемането на работата, с която заплатите също стават дължими. Приемането се крие в декларацията на клиента, че той одобрява работата и я приема като изпълнение. В отделни случаи това може да се обясни и с убедително поведение. Правата на клиента за дефекти са:

право на допълнително изпълнение (отстраняване на дефекти или ново производство на произведението),
в правото да го направите сами с право на възстановяване на разходите за премахване или авансово плащане,
право на отказ,
право на намаление,
иск за обезщетение.

Правото на предприемача да отстрани дефектите, които сам си е причинил, обикновено изтича само след като е изтекъл разумен срок, определен от клиента за това.

Освен възражението за извършване без дефекти, предприемачът може да твърди срещу правата на дефекта

договорното ограничение на гаранционните права,
липсата на знания на собственика на сградата по време на приемането,
доказателство, че той не носи отговорност за дефекта,
небрежност от страна на клиента, особено под формата на лоши услуги за планиране,
обезщетението за обезщетение за „без значение разходи“ (допълнителни разходи, при които безотказна работа би била по-скъпа от самото начало) и
възражението за давност.

Правото на дефекти по трудовия договор е сложно. Дефектите в работата и техните правни последици често са във фокуса на (съдебните) спорове между клиента от една страна и строителния предприемач, занаятчия и/или проектант от друга.

Отговорност за строителни дефекти в жилищен имот

Собствеността върху апартамента е индивидуалната собственост върху апартамент, съчетана с дела на съсобственост в общия имот, към който принадлежи.

Обща собственост е собствеността и частите от сградата, които са необходими за нейното съществуване или сигурност, както и системи и съоръжения, които обслужват общото ползване на собствениците на апартаменти, дори ако те се намират в района на отделно притежаваните стаи.

Строителните дефекти могат да засегнат индивидуалната собственост на апартамента или общата собственост. Доколкото частната собственост е изключително засегната, собственикът на апартамента сам отстоява своите права на дефекти от договора за застрояване на имота. Това не засяга сдружението на собствениците на жилища.

Доколкото общото имущество е (също) засегнато, трябва да се направи разграничение: Индивидуалният собственик на апартамент може, доколкото са изпълнени другите условия, да се оттегли от договора за застрояване на имота поради липса на общото имущество чрез оттегляне или плащане на обезщетение вместо изпълнение. Останалите права на дефекти обаче: исковете за безпогрешно допълнително изпълнение, за авансово плащане за отстраняване на дефекти, за възстановяване на разходите за отстраняване на дефекти, за малкото обезщетение вместо услугата или правото на намаление на цената, съгласно § 10 ал.6 п отстояват или поне получават твърдението си с мнозинство от гласовете.

Ако всеки собственик на апартамент отстоява различни права на дефекти по отношение на общата собственост, правилното управление на общата собственост не би било възможно в дългосрочен план. Сдружението на собствениците на апартаменти обаче може да упълномощи отделните собственици на апартаменти с мажоритарна резолюция да упражняват определени права на дефекти вместо сдружението на собствениците.

Интересите по сигурността на предприемача

Съгласно договора за строителство на BGB, предприемачът - който обикновено е задължен да извършва авансови плащания - има два интереса за сигурност.

Ипотеката на сигурността

Съгласно § 650е S. 1 BGB, предприемачът има право да поръча обезпечителна ипотека за своите вземания от договора за строителство за сметка на строителната площадка на клиента. Той съди клиента за подаване на волеизявленията, необходими за вписване на ипотеката на ценната книга.
Строителните работи трябва да са увеличили стойността на имуществото, притежавано от купувача, а изпълнителят на сградата трябва да има право на иск от договора за строителство, обикновено искането му за възнаграждение. Искът за възнаграждение не трябва да се дължи. Приемането не е изискване. Ако обаче дефектите в строителните работи възпрепятстват увеличаването на стойността на имота, клиентът не е длъжен нито да плати, нито да поръча обезпечителната ипотека.
Раздел 650д от Гражданския кодекс на Германия (BGB) не може да се откаже от условията на купувача, ако той не предостави на предприемача други еквивалентни ценни книжа.

Застраховка на строителната търговия

Съгласно раздел 650е от Гражданския кодекс на Германия (BGB), изпълнителят на сграда, съоръжение на открито или част от него, който е длъжен да извърши авансови плащания, има право на депозит до размера на непогасеното му искане за възнаграждение. Предприемачът трябва да възстанови обичайните разходи за сигурност.

Ако клиентът не предостави обезпечението в рамките на разумен срок, определен от предприемача, предприемачът може да откаже изпълнението си или да прекрати договора и да поиска договореното възнаграждение минус спестени разходи.
Правото на сигурност не съществува, ако клиентът е юридическо лице по публичното право или е потребител и е един от тях.