3458 МЕТОД ЗА ОЦЕНЯВАНЕ НА ИМОТИТЕ НА РАЗХОДИТЕ

Разходен подход се основава на предположението, че разходите за изграждане на обект (като се вземе предвид амортизацията), заедно с пазарната стойност на парцела, на който се намира този обект, е пазарната стойност на обекта, при условие че новият обект ще има пазарна стойност, равна на съвкупните строителни разходи на този обект.

Изключение при прилагане на разходния подход е случаят, в който парцелът е по-скъп от обект на недвижим имот. В този случай стойността на обекта ще се определи като разлика между пазарната стойност на обекта и разходите за разрушаване на сградата. Изборът на заместващи разходи или пълни заместващи разходи се определя от оценителя въз основа на способността им да прилагат един или друг метод.

Области на приложение на разходния подход:

- оценка за данъчни цели на имуществото;

- оценка за данъчни цели на печалбата;

- за определяне на горната граница на стойността на оценявания обект;

- изпълнение на предпроектно проучване за ново строителство;

- избор на най-добрия и най-ефективен начин за използване на земята;

- избор на профил на имот;

- окончателно споразумение за стойността на имота;

- оценка на сгради със специално предназначение (училище, църква, болница);

- оценка на обекти в "пасивни" пазарни сектори;

сцена един. Определяне на пазарната стойност на парцела, върху който се намира имотът.

сцена 2. Изчисляване на възстановителните разходи или пълните възстановителни разходи на имота. Отчетът трябва да посочва коя от тези две стойности е определена.

сцена 3. Изчисляване на всички видове износване: физическо, функционално и външно. Определяне на общата амортизация на даден обект.

Етап 4. От разходите за възпроизвеждане или подмяна на обект, ние приспадаме общото му износване.

Етап 5. Изчисляваме общите разходи за имот (включително амортизация) и парцел, като сумираме тези стойности (с изключение на случая на неефективно използване на парцел).

ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ПАРЦЕЛ

За да се определи пазарната стойност на парцел, се изисква следната информация:

- наименование на собствеността и регистрационни данни за поземления парцел;

- физически характеристики на сайта;

- данни за връзката на сайта с околната среда;

- икономически фактори, характеризиращи сайта.

Има пет метода (метода) за оценка на пазарната стойност на парцел, включително:

- за сравними продажби;

- метод на корелация (трансфер);

- капитализиране на наема на земя;

- техника на остатъци за земя;

- метод за развитие на земята.

Използвайки метод на сравними продажби анализира се съответният пазарен сектор, избират се сравними свободни площи, чиито цени се коригират според основните елементи на сравнение. Често се свежда до единици за сравнение (m2, тъкане, ha и т.н.).

Основни елементи за сравнение:

- условия за финансиране на сделката;

- характеристики на доходите, получени от парцела.

Техниката за извършване на корекции (парични или лихвени) е подобна на използваната в пазарния метод за оценка на недвижимите имоти. Това винаги коригира обекта за сравнение, а не оценявания обект.

Използвайки метод на корелация (трансфер) за да се определи цената на сравним парцел, цената на сградата (намираща се на обекта) се приспада от общата цена на имота (сграда и земя). Колкото по-стара е сградата, толкова по-висок е делът на разходите за обекта.

Използвайки метод на капитализация на наем на земя стойността се определя чрез капитализиране на дохода, получен от наемни плащания.

Остатъчна техника за земята е подобен на метода за капитализиране на наем на земя, но доходът, който се капитализира, се изчислява въз основа на дела на получената печалба, като се вземе предвид най-доброто и най-ефективно използване на поземления парцел и построения върху него имот. Делът на печалбата на сградата се приспада от общата печалба.

---