Жилищни недвижими имоти като обект на покупко-продажба
Глава 1
Понятието и правните характеристики на договора за продажба на жилищни помещения
Концепцията за договор за продажба на жилищни помещения. Естеството на договора.
Днес един от най-често срещаните договори е договорът за покупко-продажба. Съдържанието, някои видове, както и регулирането на отношенията, произтичащи от това споразумение, са определени в глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Според мен най-неразвитият вид договор е договорът за продажба на жилищни помещения, който е дефиниран в параграфа за продажба на недвижими имоти, и е регламентиран само от един член - 558. В тази връзка е необходимо да даде по-ясна концепция за този вид договор и да идентифицира съответните му характеристики.
Всеки съвременен човек поне веднъж в живота си е бил изправен пред необходимостта да сключи договор за продажба на жилищни помещения. Този акт изглежда като просто споразумение между страните: продавачът и купувачът, но има много правни тънкости и нюанси.
Концепцията за договор за продажба на жилищни помещения може да се извлече от общата концепция за договор за продажба, както и въз основа на разпоредбите на член 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тогава договорът за продажба и покупка на жилищни помещения ще има следното определение: това е договор за гражданско право, според който едната страна (продавачът) се задължава да прехвърли в собствеността на другата страна (купувача) жилищен сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, а купувачът се задължава да приеме този имот и да получи определена сума пари за него.
Сега трябва да разберете правната същност на въпросния договор.
В научната и правна литература е вкоренено, че договорът за продажба на недвижим имот е консенсуален, възстановим и взаимен. Консенсуалността на договора означава, че договорът се счита за сключен от момента, в който страните постигнат споразумение за всички съществени условия. Този модел на договора е общ за всички видове договори за покупко-продажба и не може да бъде променян по споразумение на страните. Той се различава от реалния договор по това, че реалният договор се счита за сключен от момента на прехвърляне на съответното нещо.
Въпреки общите разпоредби обаче договорът за продажба на жилищни помещения не е нито консенсуален, нито реален. То не може да бъде консенсусно, тъй като сключването му е свързано не само с постигане на съгласие относно всички съществени условия, но и с държавна регистрация (член 558, част 2 и член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Споразумението за всички съществени условия е и условие за неговата държавна регистрация. При липса на такива условия това води до отказ за държавна регистрация. [2] Държавната регистрация е основата за придобиване на юридическа сила на споразумение между страните. Това е една от характеристиките на този договор.
Елена Сергеевна Болтанова, кандидат на правото, разграничава още един вид договори, заедно с реалния и консенсуалния, - регистър (от латинския Регистрарум - регистрация). [3] Това са договори, които се считат за сключени от момента на тяхната регистрация. А Болтанова се позовава на такива договори като продажба и покупка на предприятие, апартамент, жилищна сграда, част от жилищна сграда или апартамент.
Следователно можем да заключим, че договорът за продажба на жилищни помещения е по-скоро регистър, отколкото консенсусен. Консенсуалността на този договор обаче не е изключена.
След това трябва да разберете елементите на договора за продажба на жилищни помещения. Но преди да говорите за това, трябва да разберете по-подробно концепцията на обекта на това споразумение.
Жилищни недвижими имоти като обект на покупко-продажба.
Гражданският кодекс на Руската федерация не дефинира "жилищни недвижими имоти", но вместо това използва различен термин - "жилищни помещения". Намираме отражението на този термин в глава 18 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в член 288. А жилищните помещения в тази статия са помещения, предназначени за пребиваване на граждани, а не предназначени за местоположение на промишленото производство, с изключение на за случаите, когато такива помещения могат да бъдат прехвърлени в нежилищни помещения по начина, предписан от жилищното законодателство. [4] Според мен обаче това определение не разкрива пълните характеристики на всички обекти, определени от него. Следователно, за да не се изяснят всички налични аспекти, е необходимо на първо място да се обърнем към жилищното законодателство, тъй като именно то ни дава по-пълна дефиниция на термина „жилищни помещения“. Но преди да направим това, първо, нека разгледаме други дефиниции на "жилищни помещения" в други наредби и речници.