Здравни недвижими имоти между ниша и мегатренд - статия от - Börsen-Zeitung Mobil
Въпреки предизвикателствата, здравеопазването е интересен клас активи за инвеститорите, който изисква задълбочена експертиза на инвестиционния мениджър
Megatrends са най-силните двигатели на социалната промяна и следователно имат голямо влияние върху пазарите на недвижими имоти, например по отношение на устойчивостта и присъщата стойност на всеки отделен имот. Все по-голям брой инвеститори виждат привлекателен инвестиционен случай, особено в демографските промени. Ето защо, след хотелите, друг вид употреба на здравни имоти може да успее да се изкачи от нишата в основния поток.
Все още не е възможно да се прецени как кризата с короната ще се отрази на офис пазарите през следващата година. Доскоро отпускащият икономически растеж и забавянето на световните търговски потоци през последните 20 месеца не се отразиха на сектора на услугите и по този начин на търсенето на офис площи. Търсенето остана високо с все още оскъдното предлагане, поради което доскоро очакванията за увеличаване на наемите не бяха ревизирани надолу. В резултат на това доходността в почти всички сегменти на имоти в Европа - с изключение на Великобритания - спада от години.
Понастоящем цените на недвижимите имоти за офис на пазари като Берлин, Мюнхен и Париж са 34 пъти по-големи от годишния наем или дори по-високи. В същото време обаче институционалните инвеститори имат изисквания за възвръщаемост, които не трябва да бъдат подбивани. Предизвикателство за инвестиционните мениджъри. Трябва да определите нови инвестиционни цели, за да отговорите на изискванията за възвръщаемост. Изборът все повече пада върху имоти от сегмента на пазара на здравеопазване. Тъй като здравните имоти продължават да сменят собствениците на по-привлекателни мултипликатори от офисите.
Предвидимата динамика за този сегмент, която по същество се подкрепя от трите аспекта на растеж, икономическа независимост и регулиране, говори в полза на инвестирането в типа употреба на здравеопазването. Населението на Европа продължава да расте и застарява непропорционално. Така броят на хората, които искат грижи, сестрински и медицински грижи, се увеличава. Групата от над 80-те години ще се увеличи повече от два пъти в Европа през следващите 30 години (увеличение от над 33 милиона души). Социалните явления като урбанизацията, нарастващият брой на самотните домакинства и здравословни състояния като рак, затлъстяване и диабет също обуславят нуждата от медицинска помощ.
Друг аспект на пазара на здравеопазване: В зависимост от страната, разходите за медицински сестри и свързани със здравето въпроси изобщо не корелират или слабо с икономическия растеж, тъй като търсенето на такива услуги едва ли се влияе от икономическите цикли. Изключение правят Италия и Испания, които показват малко по-висока чувствителност към икономическите колебания, тъй като там здравните разходи се плащат в по-голяма степен от частни резерви. По принцип тази независимост от икономиката ясно отличава сектора на здравеопазването от другите видове употреба и предлага възможност на инвеститорите да се разнообразят. Освен това сегментът е сравнително добре защитен от свръхпредлагане, тъй като строгата регулаторна рамка контролира насоките за възлагане на обществени поръчки и контролира достъпа до пазара, въпреки че формата на рамката варира в различните държави-членки.
Три захранващи релси
В стационарния сектор здравеопазването в Европа може да бъде класифицирано в три линии за доставка:
1. Общи болници и клиники (с около 1,6 милиона легла в Испания, Португалия, Италия, Германия, Бенелюкс и Франция) със средна продължителност на престоя от четири дни
2. Специализирани клиники, рехабилитация и грижи за психичното здраве със средно един месец престой
3. Медицински домове за възрастни хора (2,8 милиона легла на споменатите пазари) със среден престой от 20 до 24 месеца
Докато публичните оператори са доминиращи доставчици в цяла Европа в сегмента на острите клиники (например 65% във Франция или 69% в Италия), собствеността на медицинските домове е значително по-смесена. Докато във Франция публичният сектор доминира и тук (53%), делът му в Германия е само 6%. За разлика от това организациите с нестопанска цел в Германия са отговорни за 57%, а частните доставчици, ориентирани към печалба, за 37% от съоръженията.
Високите национални бариери за влизане предизвикаха трансгранична консолидация сред частните доставчици през последните години. Строгите изисквания във Франция означават, че доставчиците там са се ориентирали в международен план по-бързо от всеки друг. Ето защо европейският пейзаж в сектора на здравеопазването е силно оформен от френски компании като Korian, Orpea или DomusVi. Поради тяхната по-висока ефективност на разходите, трайно намаляване на капацитета за легло в публичния сектор и нарастваща нужда от грижи, може да се очаква относително увеличение на пазарния дял на частните доставчици. Има и голяма нужда от допълнителни легла. Само в домовете за стари хора ще има нужда от 320 000 нови легла до 2030 г. в Германия, 150 000 във Франция и 45 000 в Белгия.
Гореспоменатата инфлация на видовете използване на недвижими имоти през последните няколко години не е избегнала и здравната индустрия. Въпреки това, първоначалните нетни първоначални добиви в Европа не започват от малко над 2,5%, както в офис сегмента, а в диапазона от 4,0% за имоти в Германия, Франция и Белгия. Според брокерската фирма CBRE, здравните имоти в Германия са постигнали инвестиционен оборот от 2,1 милиарда евро през цялата 2019 г. с общ инвестиционен пазар за търговски недвижими имоти от 83,8 милиарда евро. Международните инвеститори имат пазарен дял от 62%, от които 33% са френски инвеститори.
Резултатът за 2019 г. съответства на спад от 32% в сравнение с предходната година. Според CBRE причината за това е липсата на инвестиционни продукти, а не спадът в търсенето на инвеститорите. Това показва, че сегментът на недвижимите имоти в областта на здравеопазването излиза от ниша, но досега видът на употреба показва само ниска ликвидност. Текущите транзакции и процесите на наддаване показват, че по-нататъшният спад на първокласните добиви в сегмента на здравеопазването е реалистичен дори в настоящата пазарна среда. Фокусът на институционалните инвеститори е все повече върху този тип употреба, подкрепен от трите движещи сили на растежа на търсенето, икономическата независимост и регулирането.
Много хора изпитват здравни имоти в трудни екзистенциални житейски ситуации. Очаквате бърза и професионална помощ. Икономическата страна на здравния сектор е от подчинено значение за хората. Резервите срещу финансовите инвеститори са разбираеми в тази област. За да се противопоставят на това, все повече международни инвеститори се ангажират със социалните и устойчиви стандарти. Тънката граница между ефективност и социална отговорност, която инвеститорите трябва да овладеят по-специално в този сегмент, също може да доведе до иновации и устойчив напредък чрез отговорно управление.
Възможна социална ангажираност
Въпреки тези предизвикателства, здравеопазването може да бъде интересен клас активи за инвеститорите, който не само увеличава диверсификацията на портфолиото, но също така дава възможност за социална ангажираност и в същото време дава положителен принос за представянето на цялостното портфолио. Специалните характеристики и ограничената прозрачност на сектора обаче изискват задълбочен опит от страна на инвестиционния мениджър, за да бъде успешен в дългосрочен план.
Изабела Шакон Троил, управляващ директор на BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH