Законът за даване на плащане носи натиск надолу
Недвижими имоти и строителство
Перспективата длъжниците да могат да предадат ключовете от ипотекираното имущество на заемодателя би довело до по-голяма предпазливост на банките при кредитирането. Анализатори, с които се свързва Profit.ro, казват, че това затягане оказва натиск върху цените на жилищата в смисъл, че те са по-свързани със средния доход на населението. „Ще има значителни корекции на пазара на недвижими имоти“, казва един от тях.
Отиваш в банките и се пропукваш в недвижими имоти. Новият закон за плащането на недвижими имоти при възникване на проблемни дългове създава натиск по смисъла на намаляване на цените на жилищата. Това не е толкова шок от страна на предлагането, броят на недвижимите имоти, хвърлени от длъжниците в ръцете на кредиторите, може да бъде много малък, колкото около един от страна на търсенето. Банките ще трябва да затегнат условията за кредитиране, така че сумата, отпусната частично за закупуването на всяка сграда, да бъде по-малка, адекватна на покупателната способност на заплатите, които едва надвишават 400 евро на месец.
"Това ще бъде период на големи сътресения", заяви финансовият анализатор Калин Речеа за Profit.ro, добавяйки, че "корекциите трябва да дойдат на пазара на недвижими имоти". Изчисляването му е просто: цените на жилищата са напълно отделени от доходите на румънците и в контекста на по-високите пруденциални заеми това отслабва елемента, който изкуствено повишава цените: кредита. Пазарът на профили ще изглежда съвсем различно и ще станем свидетели на „радикална трансформация на ипотечното кредитиране“.
Банкерите приготвят нещо за нас
Ще вдигнат ли банкерите летвата? Очевидно е. Гаранциите и авансите също ще се увеличат и това е сигурно, казва Богдан Преда, изпълнителен директор по връзки с обществеността в Съвета на банковите работодатели, дори ако не е известно до каква степен ще стигне по отношение на затягането на тези условия. "Не мисля, че в момента никоя банка може да направи изчисляване на условията за кредитиране", каза той.
Решението ще бъде от банка на банка и в зависимост от това колко от заемите с проблеми с баланса ще бъдат отхвърлени от длъжниците чрез предаване на ключовете на сградите. Засега няма налични данни, освен изчисленията, направени от Николае Синтеза, ръководител на надзора в NBR, за 2-4 милиарда леи незабавна банкова загуба, без да се вземат предвид свързаните загуби в резултат на заразата.
Само според тази динамика банките ще калибрират своите кредитни политики. Първо трябва да знаете колко пари губите по съществуващи заеми, преди да насърчите нови мерки за кредитиране, обяснява Preda.
„Ясно е, че за банките през първата фаза това ще бъде шок, неприятно събитие“, коментира професорът по икономика Богдан Главан. Той също така очаква кредитните институции да поискат по-голямо обезпечение, но това няма да е основният ход, тъй като банките така или иначе се интересуват от паричните потоци. По-скоро ще обърнат внимание на съотношението между доходите и дълга. "Това ще бъде влошаване на условията за отпускане на заеми", казва Главан, отбелязвайки, че кредитните институции ще изискват по-добра ликвидност и по-висока първоначална вноска.
40% аванс, но за студио от 15 000 евро
Какво означава по-висок аванс? Означава ли това, че хората със средни доходи ще бъдат напълно изведени от пазара? Călin Rechea, той мисли, че не. И тук идва въздействието върху пазара на недвижими имоти. Финансовият анализатор е разстроен от факта, че всички се чудят откъде младите хора ще получат 20 000 евро за аванс за закупуване на къща, според изявлението на Cinteză, според което авансът може да нарасне до 40%.
Може да не е 10% или 15% за закупуване на студио с 40 000 евро, както в момента, което означава 4 000-6 000 евро, но ще бъде 40% от цената на къщата от 15 000 евро, което също е 6000 От евро. Това е въздействието, което Rechea очаква на пазара на жилища: "Ще има корекция. Ще има цени за покупателната способност на румънците." Като се има предвид съществуването на този закон за плащанията, сега дори няма да е необходимо НБР да изготви пруденциални правила, за да определи размера на определен аванс, а банките ще насърчават такива прагове по собствена инициатива, за да не бъдат изложени.
Къщите на нашата бедност
На зрелите пазари устойчивите цени на недвижимите имоти са, когато средната им цена не надвишава 3-5 пъти средния годишен доход от тази икономика. На нива от 7-8 пъти доходите къщите могат да се считат за скъпи, като пазарът на недвижими имоти е баласт за икономиката, докато при достигане на 10-кратен показател за дохода балонът на недвижимите имоти и ескалацията на спекулативна крива, с потенциална опасност за цялата финансова система.
При средната нетна заплата от 1833 леи на месец, докладвана от Националния статистически институт през септември, годишният доход не надвишава 5000 евро. Това означава, че точката на рентабилност за цена на къща от 5 пъти доход означава, че цените на жилищата ще имат показател за устойчивост в областта от 25 000 евро, заедно с високото ниво на амортизация на съществуващите наличности.
Дори да доведем втория човек в семейството с доходите му - при липса на значителни увеличения на заплатите през следващите 10 години - цените от 40 000-60 000 евро, при които се правят покупки чрез програмата Prima Casa, показват, че тези заеми не се отпускат при условия икономически.
Пазар на недвижими имоти - отменено излитане
Главан вижда „голямо въздействие“ върху тази система от държавни кредитни гаранции, както и ценовия натиск. Това обаче се случва в контекст, в който „пазарът на недвижими имоти така или иначе не е излетял в Румъния“, все още „на дъното на езерото“, късно в сравнение с възстановяването на икономиката след кризата. Не е задължително законът за плащанията да доведе до намаляване на пазара на недвижими имоти, дори ако нормативният акт оставя място за натиск в това отношение. "Цените няма да се увеличат. Ще бъде усещане за несигурност", каза професорът по икономика, автор на електронното издание Logica Economică - Logec.ro за Profit.ro.
Ако законът за плащанията беше от 2005 г., балонът за недвижими имоти нямаше да има същите пропорции
Самият закон предотвратява балоните с недвижими имоти, казва Rechea. Би било хубаво, ако го имахме преди ипотечния бум през 2005 г. "Не получих автоматично това увеличение на цените. Беше невъзможно." Банките щяха да натиснат спирачките. „В противен случай да се направи оценка, в противен случай се изискваше аванс.“ По този начин би било невъзможно случаи като тези, при които някои кредитополучатели са използвали 100% ливъридж, да вземат в допълнение към ипотечния кредит и личен кредит, който да се използва за плащане на аванса.
Бринджа купи студиото си за 61 750 евро през 2007 г., използвайки точно този метод. В допълнение към ипотечния заем от 52 750 евро, за който в момента плаща лихва от почти 300 евро, той сключи и заем от 10 000 евро, повечето от които е даден като аванс при сключването на сделката.
"За мен животът означава банка. Заплатата започва първо. На първо място е банката и едва след това разходите", казва Бринджа. Тя също така знае, че основният й проблем произтича от цената на спекулативния балон, на който тя е купила студиото си: "Цените на недвижимите имоти бяха преувеличени. Грабеж, така да се каже."
Спирайте за изкуствено обострен заем за жилище
Ефектът от новия закон ще бъде забавяне на кредита за недвижими имоти, очаква Богдан Главан. "Не ми се струва нещо лошо", добави той. "Не виждам смисъла на ипотеката." Ролята на кредитирането трябва да бъде да подпомага инвестициите, да финансира дейности, които предлагат висока възвръщаемост. Ако не купите зала, склад или не построите мол, тогава заемът за недвижими имоти не дава нищо.
Професорът по икономика смята, че сегментът на жилищните заеми е изкуствено изострен от държавните гаранции по програмата Prima Casa, но сега има предпоставки за корекция: „Този закон ще го успокои, което като цяло ще бъде нещо добро . "
Колко преувеличено беше кредитирането на жилища? В периода след кризата кредитният запас в този сегмент се е увеличил с над 26 милиарда леи, след като стагнатира незначително над нивото от 22 милиарда леи от края на 2008 г. до средата на 2009 г., когато беше популяризирана програмата Prima Casa. Заемите за жилища са се удвоили през последните пет години и половина, до еквивалент от 48,77 млрд. Леи през септември, споменати от Националната банка на Румъния в последния й месечен доклад.
Това е динамика, която Главан не вижда с добри очи: „Това не е ролята на кредита, за да се дадат пари на хората да купуват къщи“. И той обяснява: "Този заем не дава нищо. Банката дори няма смисъл да приема аванс от 10-15%."
Забавянето на това жилищно кредитиране ще бъде още по-желателно, тъй като покупките не се извършват на устойчиви цени, адекватни на настоящите доходи на румънците, казва Калин Речеа. Той има резерви законът да бъде приет, предвид стъпките на банковото лоби при президента Клаус Йоханис и по смисъла на изпращането на текста до Конституционния съд. "Не знам дали сме в края на историята", каза той.
Ако до петък някой от действащите лица, който може да уведоми за изключението за противоконституционност - президентът на Румъния, един от председателите на двете камари на парламента, определен брой от 25 сенатори или 50 заместници, народният адвокат, правителството или Върховният съд и касационна инстанция - няма ако го направите, законът ще бъде приет и ще влезе в сила. Ефектът върху пазара на недвижими имоти? "Това ще бъде период на корекции, но не знам колко дълго ще продължи. Ще има последователни вълни", заключава Rechea.