Въздействието на реформата от 10 февруари 2016 г. върху правилата, приложими за предварителните договори
Само една година след влизането в сила на реформата на договорното право, извършена с Наредбата от 10 февруари 2016 г., много от нейните вноски все още са слабо разбрани, тъй като множество спорове все още са предмет на старото законодателство.
Следователно развитието се фокусира върху представянето на основните въздействия на реформата върху предварителните договори.
Формализирането на договор не винаги е очевидно, поради което две страни могат да се споразумеят за предварителен договор, който впоследствие може да доведе до окончателен договор. Двете най-емблематични форми на предварителни договори са пактът за преференции и едностранното обещание за продажба, които наредбата от 10 февруари 2016 г., която дълбоко реформира общото право, успя да игнорира.
Въпреки често срещаната и древна практика на тези два подготвителни договора, нямаше правно определение на пакта за преференции и едностранното обещание; празнота, която реформата възнамерява да запълни благодарение на новите членове 1123 и 1124 от Гражданския кодекс.
Член 1123, параграф 1 определя пакта за преференции като " договора, с който дадена страна се задължава да предложи на своя бенефициент приоритетно да се разправи с него, в случай че реши да сключи договор ".
Бивш член 1589 се позовава на обещанието за продажба, без да разграничава едностранното обещание за продажба от синалагматичното обещание.
Член 1124, параграф 1 сега определя едностранното обещание за продажба като " договорът, с който едната страна, обещателят, предоставя на другата, бенефициера, правото да избере сключването на договор, чиито основни елементи са определени, и за чието формиране липсва само съгласието на бенефициера ".
Заповедта от 10 февруари 2016 г. не се ограничаваше до предлагане на легална дефиниция на пакта за преференции и едностранното обещание за продажба. Преди всичко тя формализира пълен режим, съставен от съдебна практика и нови вноски.
I. Въздействието на реформата от 10 февруари 2016 г. върху пакта за преференции.
Пактът за преференции е договорът, с който обещателят се съгласява да продаде имота си като приоритет на бенефициера на пакта, в случай че реши да го продаде. Този приоритетен договор, който често се среща във въпросите с недвижимите имоти и като допълнение към договора за наем, е повлиян от реформата от 2016 г. Въпреки че наредбата дава правна стойност на принципите на съдебната практика, които вече са приложими в тази област (A), текстът има преди всичко създаде ново средство в услуга на бенефициера на пакта: интерпелативното действие (B).
А. Възобновяване на съществуващите решения на съдебната практика по отношение на санкции в случай на продажба на обекта на трета страна.
Член 1123, параграф 2 взема решения, отдавна приети от съдебната практика в случай на нарушение на преференциалното споразумение, при условие че:
„Когато се сключи договор с трета страна в нарушение на преференциално споразумение, бенефициентът може да получи обезщетение за претърпената вреда. Когато третата страна е знаела за съществуването на пакта и намерението на бенефициера да се позове на него, последният може също да действа недействително или да поиска съдията да го замени с третото лице в сключения договор. "
Най-очевидната санкция за нарушаване на пакта, за предпочитане от обещателя, се състои в ангажиране на неговата гражданска отговорност. Ако новият член на Гражданския кодекс не уточнява естеството на тази отговорност, очевидно става въпрос за договорната му гражданска отговорност, чието поставяне под въпрос е пряко от неспазването на същественото задължение на пакта за преференция което му „налага“: първо предложи покупката на имота на бенефициента на пакта.
Наказанията, използвани срещу трети страни, пораждат известни затруднения пред новия член 1123, параграф 2, който със сигурност е твърде непълен. Защото ако бенефициентът може да получи „Обезщетение за претърпените вреди“ Това е не само чрез ангажиране на договорната гражданска отговорност на обещателя, но и на деликтната отговорност на купувача от трета страна. Въпреки мълчанието на текста, тази възможност е изведена от съдебната практика, приложима дотогава, която осъжда съучастника на купувача от трета страна в измамата, извършена от обещателя (Cass. Civ. 3e, 22 април 1976 г., n ° 74- 15.098) или дори в случай на небрежност, призната за непознаване на преференциално споразумение, съдържащо се в акт, публикуван в службата за опазване на ипотеката (Cass. Civ. 1st, 11 юли 2006 г., № 03-18.528).